나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12549 [1] 서울특별시 강서구 공항동 680-9 유원펠리체 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 다가구주택,다세대주택 등이 소재하는 지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2013-11-26)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 내 제2층 제202호로서, 외벽: 일부 석재붙임 및 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택단지형다세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실, 다용도실, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비, 난방설비, 화재경보설비, 화재탐지설비, 승강기 등의 설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건의 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12549 (1) 입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 공항동 680-9 유원펠리체 제2층 제202호이며, 용도는 도시형생활주택(다세대)입니다.

감정평가액은 233,000,000원입니다.

토지면적은 19.28㎡ (약 5.83평)이며, 건물면적은 31.74㎡ (약 9.60평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 물건은 2018년 8월 신축 허가, 2019년 1월 사용 승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 "송정중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다가구주택 및 다세대주택이 소재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 제반 여건은 보통으로 평가됩니다.

차량 출입은 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 8월 16일자 강서구 압류(갑5)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

등기부등본 상의 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상입니다.

* 임차인 정보

* 임차인: 지

* 보증금: 261,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-11

* 확정일자: 2022-02-21

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음 (권리분석상)

* 비고: 주택임차권(을5)은 말소 예정입니다. '특이사항' 및 '물건명세서'에 '대항력있는임차인' 언급 및 HUG 인수조건 변경, 임차인 지가영의 보증금반환청구권 포기 조건부 매각이 명시되어 있습니다. 이는 매각 조건으로 임차인이 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 전제로 합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 요약 (말소 예정 권리)

* 갑5: 압류 (강서구, 2023-08-16) - 말소기준권리

* 갑6: 가압류 (주택도시보증공사, 2023-08-30) - 말소

* 갑7: 압류 (서초세무서장, 2023-11-01) - 말소

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-10-13) - 말소

* 을5: 주택임차권 (지가영, 261,000,000원, 2024-03-22 접수) - 말소 예정

* 총 채권액: 1,540,000,000원

1.3. 상권분석

해당 물건은 송정중학교 북서측 인근의 다세대주택 밀집 지역에 위치합니다.

주변의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 시기에 건축된 인근 단지(DH팰리스, 유원펠리체)의 전용면적 29.48㎡~40.04㎡의 매물이 2026년 5월 기준 26,000만원에서 30,000만원 사이에서 거래되었습니다.

특히, 동일 건물명인 유원펠리체(673-4번지, 전용 40.04㎡)는 26,000만원에 거래되었으며, 이를 기준으로 면적당 가격을 산정하면 약 649,300원/㎡입니다.

인근 DH팰리스(665-12번지, 전용 29.48㎡)의 경우 26,700만원에 거래되었으며, 면적당 가격은 약 905,700원/㎡입니다.

본건 물건(전용 31.74㎡)의 감정가는 233,000,000원이며, 이는 최근 거래된 인근 유사 물건들의 시세보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

해당 물건은 송정중학교 북서측 인근에 위치한 주거지역에 자리하고 있습니다.

주변에 다수의 다세대주택이 밀집해 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

교통은 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진출입도 비교적 용이합니다.

가까운 거리에 송정중학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 주요한 리스크는 임차인 관련 사항입니다. '물건명세서'에 명시된 바와 같이, 임차인 지가영은 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 하는 조건부 매각입니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인에게 추가적인 법적 또는 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

또한, 본 물건은 공항과 인접하여 중요시설물보호지구 및 수평표면구역으로 지정되어 있어, 항공기 소음 및 관련 규제 등의 영향을 받을 수 있습니다.

경매 물건의 일반적인 리스크인 미납 관리비 및 공과금 정산 문제도 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동 일대의 주택 시장에서 거래되는 소형 도시형생활주택입니다.

감정가가 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 잠재력이 있습니다.

다만, 임차인과의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건부 매각이라는 특수한 상황을 반드시 확인하고, 관련 절차를 명확히 이행해야 합니다. 공항 관련 구역 지정에 따른 제약 사항도 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

전용면적 31.74㎡의 소형 평형으로 1-2인 가구 실수요 및 임대 수익을 위한 투자에 적합합니다.

인근 유사 물건들의 거래 사례를 볼 때, 경쟁력 있는 가격으로 낙찰 시 투자 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 233,000,000원입니다.

인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 전용면적 29.48㎡~40.04㎡ 물건이 26,000만원~30,000만원 범위에서 거래되고 있습니다.

매각 조건상 임차인 관련 리스크가 존재하나, 이는 명확한 조건부 매각으로 이행 시 해소될 수 있습니다.

인수 보증금은 0원으로, 명확한 임차인과의 협의가 성사된다는 전제하에, 감정가 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

안정적인 시세 차익과 명확한 권리 확보를 고려할 때, 예상 입찰가는 250,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.