나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12519 [1] 서울특별시 구로구 구로동 415-5 미라벨 제102동 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로2동주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 -층/ 지상 6층 건물 내 제2층 제203호로서, (사용승인일 : 2018-08-03) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약15m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부 (02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 415-5 미라벨 제102동 제2층 제203호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12519 (1)이며, 감정가는 300,000,000원입니다.

토지 면적은 18.98㎡ (약 5.74평)이며, 건물 면적은 29.73㎡ (약 9.00평)으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물은 철근콘크리트구조이며 2018년 8월 3일에 사용 승인되었습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 도로, 장애물 제한 표면 구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)으로 지정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로2동주민센터' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 대체로 양호합니다.

주변에는 구로초등학교, 구로고등학교 등이 위치하고 있으며, 대형마트 및 편의시설 이용도 가능한 지역입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 서울남부지방법원의 강제경매로 진행 중입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 10월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(채권액 350,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부상 을1구의 주택임차권(박정희, 350,000,000원, 2024-06-07 접수)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황에는 두 명의 임차인이 기재되어 있습니다.

첫 번째 임차인은 주택도시보증공사(박정희)로, 보증금 350,000,000원, 차임 0원이며 2022년 6월 29일 전입, 2022년 6월 8일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 6월 7일이며, 대항력은 '없음'으로 기재되어 있습니다.

두 번째 임차인은 이유지로, 보증금 0원, 차임 0원이며 2025년 2월 10일 전입하였습니다. 대항력은 '있음'으로 기재되어 있습니다.

다만, 특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인'으로 명시되어 있어, 임차인 현황의 '대항력 없음' 기재와 상충될 수 있습니다.

또한, 주의사항에 '임차인 박정희 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다는 내용이 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 현재로서는 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 위 조건부 매각의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

2026년 7월 2일, 전용면적 41.22㎡, 1994년 준공된 다세대 주택이 19,500만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 1일, 전용면적 29.84㎡, 2023년 준공된 다세대 주택이 28,200만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 6일, 전용면적 21.75㎡, 2012년 준공된 다세대 주택이 29,990만원에 거래되었습니다.

본 물건의 건물 면적(29.73㎡)은 최근 거래된 29.84㎡ 면적의 2023년 준공 다세대 주택(28,200만원)과 유사합니다.

본 물건의 사용승인일(2018년)이 해당 거래 물건(2023년)보다 5년 앞서지만, 감정가는 30,000만원으로 유사 면적 최신 건물 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 구로2동 주민센터가 인근에 위치하고 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변에 구로초등학교, 구로고등학교 등이 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

각종 편의시설 및 상업시설이 인근 지역에 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

지하철 1호선 구로역이 도보 약 15-20분 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

본 건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 및 임차인 관련 보증금 인수 가능성:

임차인 박정희 및 주택도시보증공사의 잔여 보증금 반환 청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건을 매각의 조건으로 하고 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있고 등기부상 임차권이 말소 예정이나, 조건이 이행되지 않을 경우 낙찰자가 잔여 보증금을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 입찰 전 이 부분에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

대항력 있는 임차인 관련 정보 불일치:

임차인 현황에서는 박정희의 대항력이 '없음'으로 표시되었으나, 특이사항에는 '대항력 있는 임차인'으로 언급되어 있어 혼란을 야기할 수 있습니다. 이로 인한 법적 해석의 차이가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

건물 연식:

2018년 준공으로 비교적 신축에 속하지만, 최근 거래된 2023년식 건물 대비 연식에 따른 가치 하락 요인이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 구로동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 환경이 양호합니다.

2018년식 건물로 신축보다는 연식이 있지만, 전용면적 29.73㎡의 실거주 및 소형 투자에 적합한 물건입니다.

권리 분석 상 가장 큰 쟁점은 HUG와 관련된 임차인 문제입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 현재 파악되나, 보증금 반환 청구권 포기 조건이 이행되지 않을 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 본 물건은 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 임차인 관련 리스크를 명확히 해소한 후에 입찰을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 시세 경쟁력:

본 물건의 감정가는 30,000만원이며, 유사 면적의 최신 건물(2023년 준공)이 28,200만원에 거래된 점을 감안할 때, 적정 입찰가 산정을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거지:

구로동 지역은 주거 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

HUG 관련 리스크 해소 시 잠재적 가치 상승:

임차인 관련 복잡한 권리 관계가 명확히 해소될 경우, 본 물건의 투자 매력도는 더욱 상승할 것입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 300,000,000원

최근 유사 물건 실거래가 (29.84㎡, 2023년 준공): 282,000,000원

본 물건의 감정가는 유사한 면적과 최신 건물의 실거래가보다 다소 높게 책정되어 있습니다.

권리 분석 상 HUG 관련 임차 보증금 350,000,000원이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'이며 조건부 매각으로 인해 실제 인수하지 않을 가능성이 높습니다.

그러나 이러한 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

유사 물건 실거래가를 기준으로 하되, 권리관계의 불확실성으로 인한 위험을 고려하여 감정가의 약 85% 수준에서 접근하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.