나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12545 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제102동 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘서울월정초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건 내 제102동 제3층 제301호로서 (사용승인일 : 2020.08.28) 외 벽 : 석재붙임마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 세장형 토지로서, 건부지(도시형생활주택 단지형다세대)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■일련번호 1) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025. 10.20.~2026.12.31) ■일련번호 2) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025. 10.20.~2026.12.31) ■일련번호 3) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025. 10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12545 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 370-4 소노빌리지 제102동 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 276,000,000원

토지면적: 19.86㎡ (약 6.00평)

토지지분: 19.86㎡ (약 6.00평)

건물면적: 29.52㎡ (약 8.93평)

건물지분: 29.52㎡ (약 8.93평)

1.3. 건물 정보

사용승인일: 2020년 8월 28일

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제102동 제3층 제301호

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 새시 창호 등

내부이용상태: 도시형생활주택(단지형 다세대)

설비내역: 통상적인 급배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘서울월정초등학교’ 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 소재하는 등 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 대상 물건은 북서측 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

대상 물건 인근에는 서울월정초등학교가 소재하며, 주위 환경 설명에 공원, 아파트, 각종 근린생활시설이 언급됩니다. 일반적인 도시 지역의 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다. 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 2월 24일자 연수세무서장의 압류(체납징세 과-티6044)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

조사된 임차인 현황에 따르면, 임차인으로 주택도시보증공사(최규재)가 있으며 보증금 258,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 3월 12일, 확정일자 2021년 2월 5일, 배당신고일자 2023년 2월 16일로 기재되어 있습니다. 다만, 임차인 현황 상 '대항력 : 없음'으로 명시되어 있습니다.

물건명세서 상 '임차인 최규재 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각'한다고 명시되어 있어, 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보이며, 일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 명시된 임차인 관련 조건(보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건)을 반드시 확인하고 인수해야 합니다.

등기부채권 총액은 약 1,390,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경 및 이용 상태

대상 물건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 도시형생활주택과 다세대주택 등이 주를 이루고 있습니다. 학교, 공원, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경으로 적합합니다. 건물은 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2018년 건축, 37.05㎡ (약 11.21평), 2026년 5월 거래, 30,000만원 (약 8097만원/㎡)

- 2000년 건축, 53.84㎡ (약 16.29평), 2026년 5월 거래, 25,500만원 (약 4736만원/㎡)

- 1995년 건축, 41.32㎡ (약 12.50평), 2026년 5월 거래, 16,900만원 (약 4090만원/㎡)

본 건은 2020년 건축된 도시형생활주택으로, 면적은 29.52㎡ (약 8.93평)입니다. 최근 거래 사례 중 건축 연도가 유사한 2018년식 건물의 면적당 시세(약 8097만원/㎡)를 적용하면 약 239,143,000원으로 추정됩니다. 이는 감정가 276,000,000원과 비교 시 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

대상 물건은 서울월정초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주위 환경 설명에서 언급된 다양한 근린생활시설, 공원 등도 이용이 편리하여 전반적인 생활 편의성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 주의사항

물건명세서에 명시된 임차인 관련 조건(보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건)을 매수인이 철저히 이행해야 하는 부분이 있으므로, 계약 시 관련 내용을 재확인해야 합니다. 특이사항에 '대항력있는임차인', '선순위임차권'으로 언급되어 있으나, 상세 임차인 현황에서는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있어, 해당 내용에 대한 명확한 권리 분석이 중요합니다.

6.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트)으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

6.3. 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 1,390,000,000원으로 높게 나타나, 채권자 간의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2020년 사용승인)의 도시형생활주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 및 편의성은 양호합니다. 다만, 임차인 관련 인수 조건 및 토지 이용계획상의 제한 사항 등 권리관계와 관련된 복잡성이 존재하므로, 입찰 전 전문가와 상의하여 면밀한 권리 분석 및 예상되는 추가 비용 등을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물로 양호한 주거 환경 제공

- 인근 편의시설 및 교통 여건 우수

- 임차인 보증금 인수 부담 없음 (매각 조건에 따름)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 276,000,000원입니다. 주변 시세 및 물건의 특성을 고려할 때, 임차인 관련 조건 해소 및 제반 인수 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수되는 보증금이 없다는 점을 고려하여, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 예상 입찰가는 약 230,000,000원에서 250,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정은 반드시 현장 조사 및 추가적인 법률/권리 분석을 통해 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.