나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12554 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제15층 제1506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하는 "지엠밸리" 제15 층 제1506호로서, 인근은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하\ 는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하2층 지상18층 건물 중 제15층 제1506호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터 설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사 육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고 높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이 : 자세한 사항은 건축과 문의)<건 축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09 -05)(지정기간 : 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한 허가구역(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.08 .26. ~ 2026.08.25.), 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12554 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1116-5 지엠밸리 제15층 제1506호

* 용도: 오피스텔 (집합건축물대장상 '오피스텔' 등재, 현황 주거용으로 사용 중)

* 건물/토지 면적:

* 토지면적: 2.50㎡ (약 0.76평)

* 토지지분: 2.5㎡ (약 0.76평)

* 건물면적: 13.89㎡ (약 4.20평)

* 건물지분: 13.89㎡ (약 4.20평)

* 감정가: 186,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재한 지역으로 주거 및 상업 활동이 활발한 편입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 상황: 본건은 북서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항: 본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 2025.08.26.~2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설 여부: 조사 결과, 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑6 압류 (강서세무서장, 2023년 6월 9일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 없습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 주택임차권 (홍지원, 2023년 9월 5일 말소)

* 갑6 압류 (강서세무서장, 말소기준권리)

* 갑7 압류 (강서구, 2025년 9월 17일 말소)

* 갑8 강제경매 (주택도시보증공사, 2025년 10월 13일 말소)

* 상기 권리들 외 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리 (보증금): 본 건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍 (홍지원)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 20일

* 확정일자: 2021년 7월 29일

* 배당신고일자: 2023년 9월 5일

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 비고: 임차인 홍 의 주택임차권등기(을1)는 말소될 예정입니다. 또한, 임차인 홍 및 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 임차보증금에 대해 별도의 인수 의무가 없습니다.

4. 상권분석

* 최근 매매/임대 동향: 제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(거마지엠밸리)의 12층, 전용면적 13.42㎡(약 4.06평) 오피스텔이 2024년 3월 18일에 135,000,000원(1억 3,500만원)에 중개 거래된 사례가 있습니다.

* 시세 비교: 본건의 감정가는 186,000,000원(1억 8,600만원)으로, 최근 실거래가(1억 3,500만원) 대비 약 5,100만원 높게 책정되었습니다. 본건은 해당 거래 사례보다 층수(15층 vs 12층)가 높고 면적(13.89㎡ vs 13.42㎡)도 소폭 넓다는 점을 고려하더라도 감정가가 시세보다 높을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하2층 지상18층 건물이며, 본건은 15층 제1506호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다. 위생 및 급배수, 난방, 엘리베이터, 소방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

* 주변 편의시설: 강서구청 인근 지역으로, 각종 관공서, 상업시설, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 임차인 홍 은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 보증금 반환 청구권 포기 조건이 매각의 중요한 조건으로 명시되어 있습니다. 이 조건의 명확한 이행 여부를 확인하는 것이 중요합니다. (다만, '인수 보증금 0원'으로 정리된 점은 긍정적입니다.)

* 법적/행정적 제한 사항: 본 토지는 공항 중요시설물보호지구, 가로구역별 최고 높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 기타 주의사항: 집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중인 점은 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 권리 분석상으로는 후순위 임차인, 압류, 강제경매 등 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위로 존재하여 매수인이 인수해야 할 권리 부담은 없습니다. 특히, 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건으로 매각이 진행되어 '인수 보증금 0원'이라는 점은 매수인의 초기 투자 부담을 크게 줄여주는 장점입니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정된 점은 신중한 입찰가 산정의 필요성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 매수인이 인수할 임차 보증금이 전혀 없어 자금 계획 수립이 용이합니다.

* 서울 강서구라는 입지 조건과 오피스텔로서의 기본적인 임대 및 실거주 활용 가능성을 가지고 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 시장 상황 변화에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 186,000,000원입니다. 제공된 최근 실거래 사례(13,500,000원)와 비교 시 약 5,100만원의 차이가 발생합니다. 이는 본건의 층수(15층) 및 면적(13.89㎡)이 유사 거래 사례(12층, 13.42㎡)보다 다소 유리함을 감안하더라도, 보수적인 접근이 필요한 부분입니다. 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 시세와의 괴리를 고려하여 감정가 이하로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 160,000,000원에서 170,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리관계의 최종 확인, 현장 조사를 통한 정확한 상태 파악, 그리고 본인의 투자 성향을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.