나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12506 [1] 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북동측 인근에 위치하는 부동산 으로서, 주위는 소규모 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 "가산디지털 단지역"이 소재하는 등 대중교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상9층건내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2021.05.27) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 내부 벽지 및 타일붙임 마감 등. 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 기계식주차장 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 광대한면에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한 허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)임

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12506 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 142-62 이호드림파크 제4층 제401호

용도: 오피스텔

감정가: 311,000,000원

토지면적: 14.92㎡ (약 4.51평)

토지지분: 14.92㎡ (약 4.51평)

건물면적: 44.34㎡ (약 13.41평)

건물지분: 44.34㎡ (약 13.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 소규모 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 7호선 "가산디지털단지역"이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 건물 정보

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 9층 건물 내 제4층 제401호에 해당합니다.

2021년 5월 27일에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 이루어져 있습니다.

건물 내에는 난방, 급배수, 위생, 승강기 설비 및 기계식 주차장 등이 구비되어 있습니다.

집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용 중인 것으로 파악됩니다.

건축물의 대지면적은 391.5㎡이며, 건폐율 52.93%, 용적률 356.37%입니다.

4. 권리분석

말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정등기(2025타경12506, 등기 접수일: 2025-10-02)입니다.

이보다 선순위로 등기된 권리는 없으며, 강제경매 개시결정으로 인해 등기부상 모든 권리(소유권 이전 등기, 신탁등기 말소, 주택임차권 등기 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (유영민)

보증금: 310,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-31

확정일자: 2022-02-09

배당신고일자: 2023-10-19

비고: 등기부상 주택임차권(을3)으로 2023-10-19에 등기되었으나, 말소 예정입니다. 물건명세서에 따라 임차인은 매수인에게 잔여 보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다.

* 임차인: 최희숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-07

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상임.

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

본 물건이 소재한 가산동 일대는 가산디지털단지와 인접하여 직주근접성이 우수하며, 다양한 업무시설, 상업시설, 주거시설이 혼재된 복합 상권입니다.

지하철 7호선 가산디지털단지역을 중심으로 교통 및 상업 인프라가 발달해 있어 오피스텔로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

6. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 가산디지털단지역 도보 이용 가능, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 주변에 주민센터, 상업시설, 마트 등이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교육: 인근에 학교 시설이 있어 자녀 교육 환경은 보통 수준입니다.

* 의료: 종합병원 및 병의원 이용이 용이합니다.

7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 임차인 최희숙의 존재입니다.

해당 임차인은 '대항력 있음'으로 명시되어 있으나, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 전입일자 또한 미래 시점(2025년 2월 7일)으로 되어 있어 그 실체 및 법적 효력에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

보증금 및 차임이 명확하게 확인되지 않거나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

HUG 임차보증금의 경우, 말소 예정이며 인수 조건 변경으로 인해 매수인이 부담할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 하지만 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 등기 말소 조건부 매각이므로, 이행 여부를 확인해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 오피스텔로, 역세권 입지에 대한 이점을 가지고 있습니다.

주거용 또는 업무용으로 활용 가능하며, 신축 건물임을 감안할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

다만, '대항력 있음'으로 명시된 최희숙 임차인의 존재가 상당한 위험 요소입니다. 미래 시점의 전입일자, 0원의 보증금 및 차임 등은 정상적인 임대차 계약으로 보기 어렵거나, 추후 명도 과정에서 복잡한 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 해당 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설을 보유하고 있습니다.

* 역세권 입지: 가산디지털단지역 인근으로 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

* 잠재적 임대 수익: 오피스텔로서 임대 수요가 있는 지역입니다.

* 명확한 권리 소멸: 말소기준권리보다 후순위 권리는 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 311,000,000원입니다.

인근 지역의 유사 면적 오피스텔 시세는 대략 250,000,000원에서 290,000,000원 수준으로 조사되었습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차보증금은 매각 조건에 따라 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

그러나 '대항력 있음'으로 기재된 임차인 최희숙의 존재, 특히 0원의 보증금 및 차임, 미래 시점의 전입일자 등은 매우 이례적이며, 이는 해당 물건의 명도 가능성 및 실제 가치에 심각한 불확실성을 야기합니다. 이와 같은 고유 위험성을 감안할 때, 입찰 시에는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 200,000,000원에서 230,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 확보된 최신 정보를 바탕으로 재산정되어야 하며, 특히 해당 임차인과의 법률 관계에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.