나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12536 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1005-1 독산보세쥬르 제102동 제2층 제204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.10.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 금천구 독산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역 "독산역" 및 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층건 내 제2층 제204호로서, 외 벽: 석재 붙임 및 복합판넬 붙임 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및 주차타워설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 대체로 사다리형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로에 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(금천구심), 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2020-06-02)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트, 연립주택, 다세대주택/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12536 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1005-1 독산보세쥬르 제102동 제2층 제204호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

감정가: 279,000,000원

토지면적: 11.10㎡ (약 3.36평)

토지지분: 11.1㎡

건물면적: 28.05㎡ (약 8.49평)

건물지분: 28.05㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 지하철 1호선 "독산역" 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 오피스텔, 다세대주택, 다가구주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 "독산역" 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 이용 여건은 보통인 편임.

토지 이용 상태: 완경사지 내 대체로 사다리형 토지로서, 오피스텔 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본 건 서측 및 북동측으로 노폭 약 8미터 및 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(금천구심), 도로, 중로3류, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 2023년 02월 10일자 주식회사케이비국민카드 가압류 (등기부 갑6)

임차인 현황:

* 임차인: 윤 (주택도시보증공사)

* 보증금: 264,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 04일

* 확정일자: 2022년 01월 24일

* 배당신고일자: 2024년 02월 15일

* 대항력: 없음

등기부채권 총액: 284,641,254원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요 없음)

특별 인수 조건: 임차인 윤성원 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. (HUG 인수조건 변경)

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 지하철 1호선 독산역 인근에 위치하여, 주변에 다수의 오피스텔, 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 상권임.

독산역을 중심으로 유동인구와 배후수요가 형성되어 있어 상업 및 업무 활동이 활발한 지역으로 분석됨.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

교통: 지하철 1호선 독산역 및 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리함.

건물 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기 및 주차타워 설비 등을 갖추고 있음.

이용 상태: 건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됨.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 HUG의 보증금 반환청구권 포기 조건: 매각 조건 중 가장 중요한 부분으로, 해당 조건이 이행되지 않을 경우 매수인에게 문제가 발생할 수 있음.

주거용 사용 관련: 오피스텔이나 업무시설로 등록된 건물을 주거용으로 사용할 경우, 추후 관련 법규 위반이나 과태료 부과 등 행정적인 문제가 발생할 가능성이 있음.

도로변 소음: 주변 건물 후기에서 도로변 소음이 심하다는 언급이 있어, 이에 대한 고려가 필요함.

복잡한 등기부 내역: 소유권 이전, 신탁 말소, 가압류, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 변동 사항이 존재하여 권리분석에 신중을 기해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 1호선 독산역 초역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 다양한 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있음.

건물의 용도는 오피스텔이나 현재 주거용으로 사용 중이며, 특히 임차인(HUG)의 보증금 반환청구권 포기라는 특수한 매각 조건이 존재하므로, 이에 대한 명확한 인지와 처리가 필수적임.

소형 면적으로 실거주 및 투자 목적 모두 고려할 수 있으나, 잠재적 리스크 요인들을 충분히 검토한 후 입찰을 결정해야 할 것임.

1.7. 투자 포인트

1호선 독산역과의 높은 접근성 (초역세권).

전용면적 28.05㎡ (약 8.49평)의 소형 오피스텔로, 1인 가구 실거주 또는 소액 투자에 적합함.

2026년 6월 25일에 동일 면적의 실거래가 23,800만원이 존재하여 시세 파악에 도움이 됨.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

* 감정가: 279,000,000원

* 최근 실거래가 (2026.06.25, 전용 28.05㎡): 23,800만원

* 임차인 보증금: 264,000,000원 (단, 매각 조건으로 보증금 반환청구권 포기)

* 인수 보증금 합계: 0원

시세 분석 결과: 본 건물의 감정가는 27,900만원이나, 최근 동일 면적의 실거래가는 23,800만원으로 시세가 형성되어 있음을 알 수 있음. 또한, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 매수인이 부담해야 할 추가적인 보증금은 없음. 따라서 시장 거래 가격인 23,800만원을 기준으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적임.

예상 입찰가: 23,000만원 ~ 25,000만원

추천 입찰가: 24,000만원 (최근 실거래가 및 경매 경쟁률 등을 고려한 가격)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.