나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12491 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 820-23 은성캐슬 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 820-23번지 소재 "서울신정고등학교" 남측 인근에 소재하는 도시형생활주택으로서 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 도시형생활주택으로서 외벽 : 석재 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2016-03-08)(강서교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12491 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 820-23 은성캐슬 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건축년도: 2022년 3월 30일 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

감정가: 290,000,000원

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.80㎡ (약 5.69평)

토지 지분: 18.799999999999997㎡ (약 5.69평)

건물면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

* 전용면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 820-23번지 소재 "서울신정고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 본건 북동측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 원추표면구역(원추표면)

* 상대보호구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트. 기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* (참고: 해당 토지거래허가구역 지정 여부는 낙찰자의 자격 및 경매 시점에 따라 추가 확인이 필요합니다.)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 갑3 압류 (영등포세무서장, 2023-06-01)

* 경매개시결정: 갑4 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-10-02, 채권액 337,000,000원)

* 집합건물 등기부 요약상 갑구의 압류 및 강제경매, 을구의 주택임차권은 모두 말소 예정 권리에 해당합니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(장 ) (전입일자: 2022-05-23, 확정일자: 2022-05-03, 배당신고일자: 2023-08-03)

* 보증금: 337,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음 (임차인 현황 기준)

* (주의: 본건 특이사항 및 특수물건정보에 "대항력있는임차인"으로 기재되어 있으나, 임차인 현황표 상에는 '대항력: 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 물건명세서 상 임차인 장동혁 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)은 매각조건으로 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소해야 하는 조건으로 매각됩니다. 이 조건의 이행 여부 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서 참고사항에 '지상권개요' 외에는 명시된 바 없음)

3.4. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건에 따름)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 본건이 소재한 서울특별시 강서구 화곡동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 5월 기준) 분석 결과:

* 2018년 건축된 인근 건물(830-5번지, 37.05㎡)이 300,000,000원 (3억원)에 거래되었습니다. 해당 거래의 제곱미터당 단가는 약 810,000원입니다.

* 2000년 건축된 건물(343-28번지, 53.84㎡)은 255,000,000원 (2억 5천 5백만원)에 거래되었습니다.

* 1995년 건축된 건물(956-27번지, 41.32㎡)은 169,000,000원 (1억 6천 9백만원)에 거래되었습니다.

* 본건(은성캐슬, 820-23번지, 2022년 건축, 29.88㎡)은 건축 연도가 가장 신축에 속합니다. 가장 유사한 신축 연도의 M펠리체(830-5번지)의 제곱미터당 단가(약 810,000원/㎡)를 본건 면적(29.88㎡)에 적용할 경우, 약 241,000,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

* 감정가 290,000,000원 대비 최근 실거래가 기반 추정 시세는 상대적으로 낮은 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 주변에 서울신정고등학교 등 교육시설이 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 도시형생활주택이며, 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 및 부대시설

* 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* (참고: 주변에 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 및 조건: 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, 보증금 반환청구권 포기 조건이 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없으나, "대항력있는임차인" 표기와의 모순점, HUG 인수조건 변경 등 복합적인 상황으로 인해, 관련 조건의 최종 이행 여부 및 법적 효력에 대한 추가적인 법률 검토가 필수적입니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 정확히 파악해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 낙찰자의 자격에 따라 일정 기간 동안 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 사용승인된 비교적 신축에 해당하는 도시형생활주택으로, 주거지로서의 입지 및 환경 조건은 양호합니다.

다만, 임차인과의 복잡한 권리관계, HUG 인수조건 변경 등 특수한 매각 조건이 포함되어 있어, 잠재적 리스크에 대한 철저한 분석과 확인이 요구됩니다.

임차인의 대항력 부재 및 보증금 반환청구권 포기 조건은 낙찰자의 임차보증금 인수 부담을 없애는 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 관련 조건의 실제 이행 여부 및 HUG와의 관계 등을 명확히 해야 합니다.

또한, 최근 실거래가 데이터와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 평가된 것으로 판단되므로, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축 연도(2022년)를 갖춘 주거용 부동산입니다.

* 서울특별시 강서구 내의 안정적인 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 임차인 관련 리스크가 명확하게 해소될 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 290,000,000원

* 최근 유사 신축 건물(2018년 건축, 37.05㎡) 거래가: 300,000,000원 (제곱미터당 약 810,000원)

* 본건 면적(29.88㎡)에 위 단가 적용 시 추정 시세: 약 241,000,000원

* 종합적인 시장 상황, 건축 연도, 임차인 관련 조건의 명확성 및 해소 가능성, 감정가와의 차이 등을 고려할 때, 보수적인 접근을 제안합니다. 잠재적 리스크(임차인 조건, HUG 변경) 및 감정가와의 괴리를 감안하여, 240,000,000원 ~ 260,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

(주: 최종 입찰가 산정 시 현장 조사 및 권리관계에 대한 추가적인 법률 검토를 바탕으로 조정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.