나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12367 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통환경은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제2층 제202호로서, 사용승인일: 2021.07.02. 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. * 본건 현장조사시 폐문부재로, 내부구조 및 이용상황은 집합건축물대장 및 건축물현황도를 기초로 작성한 바 경매진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지이며 도시형생활주택(단지형다세대)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 부지 남서측으로 폭 약 6미터 내외, 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12367 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

감정가: 297,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

사용승인일: 2021년 07월 02일

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.24㎡ (약 5.82평)

토지지분: 19.24㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.98㎡ (약 8.46평)

건물지분: 27.975㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 구조 및 규모

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

규모: 지하 1층 / 지상 5층 중 제2층 제202호

외벽: 석재붙임 마감 등

창호: 샷시 창호 등

내부: 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사로부터 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '우장초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 연립·다세대주택, 단독·다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통환경

건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 환경은 보통 수준입니다. 본건 부지는 남서측으로 폭 약 6미터 내외, 북서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본 상 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12367)이 말소기준권리이며, 채권 총액은 295,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권에 대한 개요만 기재되어 있고 구체적인 내용은 명시되지 않음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 295,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 13일

* 확정일자: 2021년 07월 13일

* 배당신고일자: 2023년 08월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 보증금 중 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. (인수되는 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부 요약

* 소유권 보존: 송미경외 1명 (2021-07-08 접수)

* 주택임차권: 윤태영, 295,000,000원 (2023-08-10 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사, 295,000,000원 (말소기준권리, 2025-10-10 접수 예정이나 경매개시결정에 따른 말소)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* M펠리체(830-5): 2018년 건축, 전용면적 37.05㎡, 2026년 5월 거래가 300,000,000원.

* 한양(343-28): 2000년 건축, 전용면적 53.84㎡, 2026년 5월 거래가 255,000,000원.

* 기린아트빌라: 1995년 건축, 전용면적 41.32㎡, 2026년 5월 거래가 169,000,000원.

본건(제이엠팰리스)은 2021년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 전용면적 27.98㎡입니다. 가장 유사한 M펠리체(2018년 건축, 37.05㎡)의 거래가 300,000,000원을 감안할 때, 본건의 감정가 297,000,000원은 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

4.2. 임대 시세 분석

제공된 최근 전월세 정보는 매매 정보와 동일하여 정확한 임대 시세 파악이 어렵습니다. 그러나 일반적인 다세대주택의 임대 수익률을 고려할 때, 현 시세 대비 적정 수준의 임대 수익을 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

* 주변 편의시설: 단지 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성은 양호합니다.

* 교육시설: '우장초등학교'가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 건축물 정보

본 건물인 제이엠팰리스는 2021년 7월 2일 사용승인을 받은 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 총 5층 건물에 해당 호실은 2층에 위치합니다.

5.3. 주변시설

* 공항 관련 시설: 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 군사시설 관련: 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축물 높이 제한 등이 있을 수 있습니다. (위탁고도: 77-257m)

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있어, 인수 후 예상치 못한 추가 조건이나 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련 조건

본 물건은 임차인이 보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각됩니다. 이는 매수인에게는 보증금 부담이 없다는 장점이 있으나, 임차인과의 협의 과정이나 향후 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다. (대항력 없음으로 명시되어 있으나, 채권자 HUG의 역할 등을 고려할 때 면밀한 검토가 요구됩니다.)

6.3. 공동담보

공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보물이 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 준공된 비교적 신축에 속하는 도시형생활주택으로, 우장초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하고 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 감정가(297,000,000원)는 유사한 규모와 연식의 주변 시세(300,000,000원)와 비교할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건, 공동담보 등의 특수사항이 존재하여 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다. 특히 임차인 관련 조건은 매수인에게 보증금 부담이 없다는 장점이 있지만, 관련 절차 및 법적 검토를 통해 안전한 인수가 이루어져야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

8.2. 우수한 입지: 초등학교 인근으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

8.3. 명확한 권리관계: 임차인 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 297,000,000원이며, 유사 물건의 최근 거래가(300,000,000원)를 고려할 때 감정가가 적정 수준으로 보입니다.

임차인 관련 보증금 인수 부담이 없고, 대항력 없는 임차인의 권리 포기 조건으로 매각이 진행되는 점은 매수자에게 유리한 요소입니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 공동담보 등의 특수 물건임을 감안할 때, 위험 요소를 상쇄할 수 있는 수준의 할인율을 적용할 필요가 있습니다.

따라서, 시장 상황 및 본건의 특수성을 종합적으로 고려하여 감정가의 90% ~ 95% 수준인 약 270,000,000원 ~ 285,000,000원을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

안정적인 입찰을 위해서는 약 280,000,000원을 중심으로 전략을 수립하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.