나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104017 [1] 서울특별시 중구 중림동 363 쌍용더플래티넘서울역 4층418호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 중림동 "서울역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 오피스 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층 건 내 제4층 제비418호로서, 외벽 : 외장판넬 마감 창호 : 시스템 창호

이용상태

오피스텔로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104017 (1)

소재지: 서울특별시 중구 중림동 363 쌍용더플래티넘서울역 4층418호

용도: 오피스텔

감정가: 266,000,000원

건물면적: 17.46㎡ (약 5.28평)

토지면적: 2.86㎡ (약 0.86평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건축물 현황

건물명: 쌍용 더 플래티넘 서울역

주용도: 업무시설 (오피스텔(주거용)), 근린생활시설

건축년도: 2023년 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 7층, 지상 22층

해당층: 4층

총 호수: 582호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 중구 중림동에 위치하며, 서울역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

본 토지는 일반상업지역에 속하며, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대, 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.), 건축선 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본 정보

채권자: 주OOOOOOOOO

말소기준권리: 청주지방법원 2024카단53771 (갑5. 가압류)

3.2. 주요 권리 분석

* 을구 제1번 전세권설정 (중소기업은행): 2023년 8월 25일 접수, 전세금 200,000,000원. 본 권리는 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-11-20

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 중소기업은행

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 을구 제1번 전세권과 동일 권리로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 제1번 전세권 200,000,000원이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 서울역 인근으로, 교통의 요지이며 다양한 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재하여 활발한 도시 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 건물 이용 현황

건물 자체는 오피스텔 및 근린생활시설로 이용되고 있으며, 신축 건물(2023년 사용승인)로서 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 및 업무 편의를 위한 기본적인 위생, 급배수, 난방, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 및 주변 시설

서울역을 중심으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주변에 다양한 상업시설, 업무시설 등이 분포하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 고액 전세권

을구 제1번 전세권 200,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 가장 큰 리스크입니다. 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 부담해야 하므로 총 실투자금액이 상당히 증가할 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인 (박 )

보증금 및 차임이 0원으로 명시된 임차인이 대항력을 가지고 있어, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생하거나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 등기부상 정보 불일치 가능성

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 을구 제1번 전세권 200,000,000원이 인수되는 점은 혼란을 줄 수 있으므로, 실제 인수될 금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울역 인근이라는 뛰어난 입지 조건과 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 하지만 2억 원의 전세권이 매수인에게 인수된다는 점과 보증금/차임이 미상인 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 상당한 부담으로 작용합니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려했을 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울역 역세권이라는 최상의 입지 조건

* 2023년 준공된 신축 오피스텔로서 높은 상품성

* 향후 시세 상승 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 거래가는 248,000,000원에서 260,000,000원 수준입니다. 이를 바탕으로 한 본 물건의 적정 시세는 약 250,000,000원으로 추정됩니다.

하지만 200,000,000원의 전세권이 인수되는 점을 감안하면, 총 실투자금액은 시세 대비 높아질 수 있습니다. 높은 위험 요소를 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건의 감정가(266,000,000원) 및 시세(약 250,000,000원)를 고려하고, 200,000,000원의 인수되는 전세권을 감안했을 때, 예상 입찰가는 190,000,000원 수준에서 검토해 볼 수 있습니다.

이는 인수되는 전세권을 포함한 총 실투자금액이 시장 가치 대비 부담스럽지 않은 수준이 되도록 고려한 금액이며, 낙찰 후 명도 및 인수되는 권리에 대한 확실한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.