나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104034 [1] 서울특별시 중구 신당동 366-126 남산정은스카이아파트 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중구 신당동에 소재하며 '버티고개역' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(6호선:버티고개역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물내 제7층 제704호로서, (사용승인일 : 2005.12.20) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : -, 창호 : 알루미늄샷시로 추정됨.

이용상태

아파트로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람. (※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였음.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

28필지 일단의 부정형 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

1) : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선임. 2)~6), 23) : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),건축선임. 7),9),22) : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.). 8),10)~21),24)~28) : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104034 (1)

* 소재지: 서울특별시 중구 신당동 366-126 남산정은스카이아파트 7층704호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,580,000,000원

* 토지 면적: 51.88㎡ (약 15.7평)

* 건물 면적 (전용 면적): 143.05㎡ (약 43.3평). 분양 면적은 별도로 명시되지 않았습니다.

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 제OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 서울특별시 중구 신당동에 소재하며, 지하철 6호선 '버티고개역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 6호선 '버티고개역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로 상태: 단지 내 도로가 잘 개설되어 있으며, 외부 공공 도로와도 원활하게 연결되어 있습니다.

* 주변 시설:

* 교육 시설: 응봉초등학교, 금호초등학교, 대경중학교, 무학여자고등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의 시설: 버티고개역 주변으로 기본적인 상업시설(마트, 식당, 은행 등)이 분포하며, 신당역, 약수역 등 주요 역세권 접근성도 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 혐오 시설: 신당동 366-126번지 및 남산정은스카이아파트 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 본 건에는 '오태선' 임차인이 거주 중이며, 2019년 12월 11일에 전입 신고를 하였습니다.

* 해당 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 및 차임은 0원으로 신고되어 있습니다.

* 이는 인수 보증금 0원이라는 뜻으로, 임차인의 대항력으로 인해 낙찰자가 임차인의 권리를 떠안아야 할 위험이 존재합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 마스킹된 임차인: 오

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 변동: 2006년 1월 16일 소유권 보존(정은건설주식회사), 이후 2006년 5월 26일 소유권 이전(미합중국인) 기록이 있습니다.

* 말소기준권리: 2022년 1월 13일 접수된 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권(금액: 1,147,250,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리 중 말소되지 않는 것은 없습니다.

* 말소 예정 권리: 근저당권 (을20, 을26, 을26-1), 전세권 (을27), 압류 (갑28), 가압류 (갑30), 임의경매 (갑32) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 총 1,237,913,281원으로, 이는 본 경매의 인수 부담금과는 별개로 등기부상 채무 총액입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 감정평가서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 지역은 주거용 아파트와 다세대주택이 밀집한 지역으로, 근린생활시설이 공존하는 전형적인 도심 주거 지역의 특성을 보입니다.

* 인근 '버티고개역' 및 신당동 일대는 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 단지 인근에 응봉초등학교, 금호초등학교, 대경중학교, 무학여자고등학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의: 지하철 6호선 버티고개역을 이용한 서울 주요 도심 접근성이 뛰어나며, 역세권 상업 시설 및 인근 주요 지역의 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경: 아파트, 다세대주택 등과 혼재된 지역으로, 주변 주거 환경은 대체로 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력을 갖추고 있어, 낙찰자가 임차인의 주거권 등 잠재적인 권리를 인수해야 할 수 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용 발생의 위험을 내포합니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있으며, 특히 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정된 점은 향후 거래 시 제약이 될 수 있습니다 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.).

* 건물 사용승인일이 2005년으로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 도심에 위치한 아파트로, 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인, 특히 보증금이 0원인 임차인의 존재는 명도 관련 리스크를 높이는 주요 요인입니다.

* 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 상당히 높으나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수 부담은 적습니다.

* 종합적으로 볼 때, 입지적 장점에도 불구하고 임차인 관련 위험 부담이 상당하므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 도심, 역세권이라는 입지적 희소성.

* 143.05㎡ (약 43.3평)의 넓은 전용 면적을 가진 중대형 평수.

* 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 기대할 수 있는 입지.

* 감정가가 시세 대비 합리적인 수준이라면, 임차인 리스크 해소 후 시세차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 1,580,000,000원입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 명도 가능성 및 명도 비용, 이사 비용 등을 고려하여 입찰가를 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

* 또한, 주변 유사 물건의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가율 등을 추가적으로 조사하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

* 예상 입찰가는 감정가 1,580,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 명도에 따른 추가 비용 및 시간 소요를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 주변 시세 및 최근 낙찰가율을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.