나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104068 [1] 서울특별시 강남구 청담동 62-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원감정 · 평가일 2025.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 지하철7호선 "청담역" 북서측 인근에 위치하고 주위는 주상복합건물, 업무시설, 다가구주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철7호선 청담역이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형의 토지로 주택 및 근린생활시설 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약6m 도로에 일부 및 남서측으로 노폭 약4m도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(대장자:외국인등 용도 :단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정 기간:2025.08.26.~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20~2026.12.31)/아파트 용도 한정)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계악에관한허가구역(지정기간:2025.10.1~2026.12.31/아파트 용도 한정))임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 근린생활시설 및 주택 (사용승인일:1989.12.26.). 외벽:인조석붙임 마감 등 내벽:벽지 및 타일 마감 등, 창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 근린생활시설 및 주택임. 현황 지하1층:원룸 및 보일러실 1층:원룸, 2층:주택 및 원룸, 3~5층:원룸으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등임.

부합물 및 종물

제시외 ㉠~㉤소재함.

공부와의 차이

공부상 지하1층은 대피소 및 보일러실 이나 현황 원룸 및 보일러실, 공부상 1층은 대중음식점 및 주차장이나 현황 원룸, 공부상 2층은 주택 및 독서실이나 현황 주택 및 원룸, 공부상 3~5층은 독서실이나 현황 원룸임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임. 2.본건 공부상 지하1층과 1층은 외부관측상 동일층에 소재함. 3.본건은 완경사지를 조성한 토지로 공부상 1층은 남서측 도로에서 바라볼때는 1층이나 남동측 도로에서 바라볼때는 지하1층임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104068 (1)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강남구 청담동 62-10 (도로명주소: 서울특별시 강남구 삼성로146길 4-7)

용도: 다가구주택

건축물 용도: 근린생활시설 및 주택 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕

사용승인일: 1989년 12월 26일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 1,973,071,920원

토지 면적: 384.30㎡ (약 116.25평)

건물 면적: 796.77㎡ (약 241.03평)

제시외 건물 면적: 79.50㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강남구 청담동 소재 지하철 7호선 '청담역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 주상복합건물, 업무시설, 다가구주택 등이 혼재하고 있으며, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 지하철 7호선 청담역이 위치해 있어 대중교통 이용이 매우 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (허가구역 지정 기간: 2025.08.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31 등)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2019년 2월 21일 접수된 4번 김필중 지분 가압류(권리자: 김옥희 외 2명, 권리금액: 416,499,270원)입니다. 본 경매개시결정 등기(2025타경104068)는 말소될 예정이며, 일반적인 경우 말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않는 것으로 파악됩니다. 소유권은 상속 등으로 인해 여러 명의 공유로 되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 거주 중입니다. 이 중 '대항력 있음'으로 표시된 임차인은 다음과 같습니다.

* 나 지: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-03-15. (보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 있어 주의가 필요합니다.)

* 남 원: 보증금 5,000,000원, 차임 530,000원, 전입일자 2017-03-15.

* 김 정: 보증금 10,000,000원, 차임 631,870원, 전입일자 2018-10-11.

이 외에 '대항력 없음'으로 표시된 임차인들도 다수 존재합니다.

명시된 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위의 권리관계는 없는 것으로 보입니다. 다만, '대항력 있음'으로 표시된 나 지 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이나 다른 조건이 있는지 철저한 조사가 필요합니다. 기타 임차인들의 보증금은 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 배당 순위에 따라 일부 인수 여부가 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 청담동은 강남구의 핵심 지역 중 하나로, 지하철 7호선 청담역 역세권에 있어 유동인구 확보가 용이하며, 주변에 다수의 상업 및 업무시설이 밀집해 있습니다. 이는 임차 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 현재 상권의 구체적인 활성화 정도, 주요 업종, 공실률 등에 대한 심층적인 분석은 추가적인 현장 조사 및 상권 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

강남구 청담동이라는 입지적 이점을 바탕으로 우수한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 인근에는 다양한 편의시설, 문화시설, 금융기관 등이 잘 갖추어져 있어 거주 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 향후 건물 사용 및 처분에 제약을 받을 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

나 지 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인입니다. 실제 보증금이나 다른 인수 조건이 있는지 여부를 반드시 확인해야 하며, 이로 인한 법적 분쟁 또는 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 공유물분할 경매

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 이는 소유권이 다수의 공유자에게 분산되어 있음을 의미하며, 경매 절차 외에 공유자 간의 복잡한 이해관계나 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.4. 토지거래허가구역

본건 토지는 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 토지 거래 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요하며, 향후 지정 기간 연장 또는 해제 여부에 따라 토지 이용 계획에 변동이 있을 수 있으므로 주의 깊게 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 청담역 역세권에 위치한 서울 강남구의 우량 입지 조건을 갖춘 다가구주택입니다. 감정가는 19억 7천만원대이며, 토지와 건물 일괄 매각 조건입니다. 입지 및 지역적 가치는 높으나, 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인의 존재(특히 보증금 0원, 차임 0원 임차인), 공유물분할 경매라는 특이사항들이 있어 인수 후 명도 및 관리에 상당한 주의와 면밀한 법률적, 실무적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지: 지하철 7호선 청담역 인근의 뛰어난 역세권 입지.

8.2. 지역적 가치: 대한민국 최고 상권 중 하나인 강남구 청담동에 위치한 희소성.

8.3. 잠재력: 위반건축물 문제 해결 및 임차인 관계 명확화 시, 향후 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,973,071,920원

인수 보증금 합계: 0원 (명시된 내용에 따름)

*고려사항*:

* 대항력 있는 임차인(나 지)의 경우, 보증금 0원, 차임 0원으로 되어 있으나, 실제 인수해야 할 보증금이 있는지, 혹은 별도의 계약 관계가 있는지에 대한 철저한 사전 조사 필요. 만약 실질적인 보증금이 있다면 이는 인수 대상이 될 수 있습니다.

* 위반건축물에 대한 시정 비용, 철거 또는 원상복구에 필요한 예상 비용 및 이행강제금 부과 가능성 등을 면밀히 산정해야 합니다.

* 공유물분할 경매의 특성상, 경매 외적인 소송이나 분쟁으로 인해 절차가 지연되거나 예상치 못한 비용이 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

* 인근 유사 물건의 시세, 최근 거래 동향, 타 경매 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 본 건 토지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로, 취득 시 허가 절차 및 관련 규제 여부를 확인해야 합니다.

*추정 입찰가*: 상기 고려사항들을 종합적으로 검토한 후, 본 물건의 위험 요소를 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

*추가 확인 필요 사항*:

* 대항력 있는 임차인 나 지의 실제 보증금, 차임, 계약 조건 및 전입일자 관련 상세 내용.

* 위반건축물의 정확한 위반 내용, 시정 조치 이력, 예상 시정 비용.

* 각 공유자들의 지분 비율 및 추가적인 법적 분쟁 가능성.

* 주변 지역에 혐오시설(예: 유해시설, 쓰레기 처리 시설 등)이 있는지 외부 지도 서비스 및 검색을 통한 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.