나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1226 [2] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신흥리 890 전 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1226 [2] 제주특별자치도 제주시 조천읍 신흥리 890 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매4계 2025타경1226 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신흥리 890 | 감정가: 71,021,000원 | 최저가: 49,715,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1226 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 신흥리 890

용도: 전 (농지)

감정가: 71,021,000원

토지면적: 899.00㎡ (약 272.05평)

토지 지분율: (제시된 정보만으로는 정확한 지분율이나 비율 파악이 어렵습니다. 매각 대상이 토지의 일부 지분임을 유의하시기 바랍니다.)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지일부지분매각 (주의: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 매각하는 물건입니다.)

1.2. 입지 조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 신흥리에 소재하고 있으며, 함덕고등학교 북서측 약 1km 지점에 위치합니다. 일대는 해안 농경지대를 형성하고 있어 전, 자연림 등이 이용되고 있습니다. 조천읍 신흥리는 제주시 동부에 위치하며, 아름다운 해안 경관과 용천수, 문화재 등이 어우러진 고즈넉한 마을로 알려져 있습니다. 제주시내와의 접근성이 비교적 양호한 편이며, 함덕고등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 이용이 가능합니다. 다만, 본 물건은 기호(1)은 맹지이고 기호(2)는 소폭의 비포장 도로에 접하고 있어 차량을 이용한 접근이 다소 어려울 수 있습니다.

1.3. 권리 분석

소유자는 송OO이며, 채무자 역시 송OO입니다. 채권자는 남OOOOOOO입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 매각 대상은 토지의 일부 지분입니다. 지분 매각의 특성상 공유자 우선매수신고 등의 절차가 있을 수 있으나, 해당 물건의 경우 공유자 우선매수신고에 제한이 있을 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다. 등기부상 권리관계는 명확히 파악해야 하며, 인수되는 권리나 말소 기준 권리를 정확히 분석해야 합니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 농지로서 현재 상업적 활동이 가능한 지역은 아닙니다. 그러나 제주시 조천읍은 제주의 주요 관광지 및 생활권과 인접해 있어 잠재적인 가치 상승 요인을 가지고 있습니다. 특히, 함덕해수욕장 및 서우봉 등 관광 명소가 인근에 있어 향후 지역 개발 방향에 따라 가치가 변동될 수 있습니다. 다만, 현재 토지 이용 계획상 자연녹지지역으로 지정되어 있어 건축 등 개발 행위에는 제한이 따릅니다. 최근 제주도의 건축 규제 완화 움직임이 있으나(결과 2, 5), 자연녹지지역 내에서의 개발 가능 범위와 관련 규제 사항은 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 생활 정보

인근에 함덕고등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 조천읍 소재지 및 함덕리 등 주변 마을에는 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)이 분포하고 있어 생활 접근성이 크게 떨어지지는 않습니다. 다만, 물건지 자체는 농경지이기 때문에 주거지로서의 직접적인 생활 편의시설은 부족할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 지분 매각: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계, 토지 이용 및 관리에 있어 분쟁의 소지가 있습니다. 지분 경매는 단독 소유에 비해 명확한 사용 수익 분할 협의 없이는 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

2. 도로 접근성: 기호(1) 토지는 맹지이고, 기호(2) 토지는 소폭의 비포장 도로에 접해 있어 차량 접근이 다소 어렵습니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 큰 제약 요인이 될 수 있습니다.

3. 농지취득자격증명 필수: 농지이므로 농지취득자격증명을 반드시 발급받아야 합니다. 특히 외지인의 경우, 제주도의 강화된 규정으로 인해 발급이 어려울 수 있으며, 발급받지 못할 경우 낙찰 무효 및 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다(결과 6, 9, 15, 16, 17).

4. 토지 이용 규제: 자연녹지지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 상당한 제한이 있습니다. 현재 완화 움직임이 있으나, 구체적인 건축 가능 여부 및 규모는 관할 관청에 확인해야 합니다(결과 2, 4, 5, 10).

5. 분묘 존재: 토지 상에 분묘가 소재하고 있어 이장 등 추가적인 비용과 절차가 발생할 수 있습니다.

6. 공유자 우선매수신고 제한: 공유자 우선매수 신고가 가능하나, 제한이 있다는 점을 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 조천읍 신흥리에 위치한 농지(전)로, 토지 일부 지분 매각이라는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다. 입지적으로는 함덕고등학교와 인접하고 제주 동부의 자연 경관을 누릴 수 있는 지역에 위치하나, 맹지 및 협소한 도로 접면으로 인한 접근성 문제는 주요 단점으로 작용합니다. 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 규제가 존재하며, 특히 농지 취득 시 필요한 농지취득자격증명 발급 요건을 충족하는 것이 매우 중요합니다. 공유자 우선매수 신고 가능성 및 지분 매각으로 인한 권리 관계 복잡성 또한 유의해야 할 사항입니다. 현황 그대로 농지로서의 가치나, 향후 법규 변화 및 지역 개발 가능성을 염두에 둔 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있으나, 그 과정에서 여러 잠재적 리스크를 철저히 분석하고 대비해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 제주도 희소성: 대한민국 대표 관광지인 제주도에 위치한 토지라는 점에서 희소성을 가집니다.

2. 자연녹지 지역의 잠재력: 최근 건축 규제 완화 움직임(결과 2)에 따라 향후 개발 가능성에 대한 검토가 필요합니다. 다만, 이는 지역 및 관련 법규의 변화 추이를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

3. 농업 기반 가치: 농지로서의 기본적인 가치를 유지하며, 농업 관련 소득 창출 또는 주말체험영농 등의 목적으로 활용할 수 있습니다.

4. 저평가 가능성: 지분 매각, 접근성 불리 등의 단점으로 인해 비교적 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 단점들을 극복할 방안 마련이 선행되어야 합니다.

법원 정보

제주지방법원 경매4계