나이스옥션 법원경매 제주 2024타경32633 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 124-1 전 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경32633 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 124-1 전 경매

물건 대표 이미지

제주지방법원 경매6계 2024타경32633 | 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 124-1 | 감정가: 636,552,000원 | 최저가: 445,586,000원 | 용도: 전

1. 제주지방법원 2024타경32633 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경32633 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 124-1

용도: 전 (현황 과수원)

감정가: 636,552,000원

토지면적: 2526.00㎡ (약 764.12평)

건물면적: 0.00㎡ (단, 제시외건물 53.30㎡ 존재)

매각대상: 토지매각 (토지 전체)

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 124-1에 소재하며, 감정평가서상으로는 '덕수1교차로' 남서측 근거리에 위치하는 것으로 파악됩니다. 주변 환경은 대체로 전, 과수원, 임야로 이루어져 있으며 일부 단독주택이 소재하는 조용한 농촌 또는 전원 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 평화로 및 정기 버스 노선이 있어 제반 교통 상황은 무난한 편입니다. 서측으로 폭 2~3m 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함은 없을 것으로 보입니다. [cite: Provided Data]

제주 지역의 토지 이용 계획상 계획관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 경관보전지구 4등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3~4등급(저촉) 등의 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. [cite: Provided Data]

2017년 제주 일보 기사에 따르면, 서귀포시 대정읍 인성리가 도시관리계획상 주거지역으로 변경된 사례가 있어, 해당 지역의 향후 도시계획 변경 및 개발 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 김OO입니다. 채권자는 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO으로, 이는 담보권 실행을 위한 경매 절차로 이해됩니다. 일반적으로 임의경매의 경우 권리 관계가 비교적 명확한 경우가 많으나, 세부적인 말소기준권리 및 인수되는 권리가 있는지 여부는 등기부등본 등 추가적인 확인이 필요합니다. 본건은 '유동화물건'으로 분류되어 있어, 채권이 유동화 전문 회사 등으로 이전되었을 가능성이 있습니다. [cite: Provided Data]

매각 대상은 토지 전체이며, 건물은 별도 등기나 평가가 되어 있지 않으나 제시외 건물 53.30㎡가 존재합니다. [cite: Provided Data]

1.4. 상권분석

본 물건은 현재 감귤 과수원으로 이용되고 있는 전(밭)으로, 주변은 농업 지역 및 임야, 일부 주택 등으로 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 도시의 핵심 상권과는 거리가 있으나, 서귀포시 대정읍 지역은 영어교육도시, 신화역사공원 등 대규모 개발 사업이 진행되거나 예정된 지역들과 인접해 있어, 향후 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

토지이용계획상 '계획관리지역'에 해당하므로, 향후 법규 및 지자체 조례에 따라 건축 행위 및 개발 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 각종 보호 지구 및 제한 구역 지정으로 인해 개발 행위가 제한될 수 있습니다.

농지라는 점과 과수목이 평가에 포함되어 있다는 점을 고려할 때, 현재의 농업적 이용 가치와 더불어 향후 토지 이용 계획 변경에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건 소재지인 서귀포시 대정읍은 제주의 서남부에 위치하며, 비교적 조용하고 자연 친화적인 환경을 자랑합니다. 대중교통 이용 시 인근 평화로와 정기 버스 노선을 이용할 수 있으며, 이는 제주시 및 서귀포시 주요 지역으로의 이동을 가능하게 합니다. [cite: Provided Data]

주요 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 대정읍 소재지로 나가야 이용 가능할 것으로 보이며, 차량을 이용하면 약 10~20분 내외로 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 제주영어교육도시와 같은 신흥 개발 지역이 인접해 있어, 관련 편의시설 이용도 가능할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 주의사항은 '농지취득자격증명'이 필수적으로 요구된다는 점입니다. 이를 제출하지 못할 경우 경매 보증금이 몰수될 수 있으므로, 입찰 전에 반드시 관련 자격 증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. [cite: Provided Data]

토지 이용계획상 '계획관리지역' 외에도 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다양한 제한 사항이 존재하여, 신축 건축이나 토지 개발 시 법규 검토가 매우 중요합니다. 특히 지하수자원보전지구 3~4등급(저촉)은 개발 행위에 상당한 제약을 줄 수 있습니다. [cite: Provided Data, 3, 6]

감정평가에 과수목이 포함되어 있어, 매각 후 과수목 처리 문제나 별도의 가치가 있는지 확인이 필요합니다. 또한, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중이며, 제시외 건물 53.30㎡ 및 인접 토지(구억리 124, 124-2번지)에 제시외 건물(ㄱ~ㅁ)이 소재하는 점은 추가적인 확인이 필요합니다. [cite: Provided Data]

주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 축사 등)이 있는지 별도 확인이 필요하나, 현재 검색 결과상 본 물건지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 서귀포시 전반적으로 폐기물 처리 시설에 대한 논의가 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 제주도의 아름다운 자연환경 속에 위치한 농지로서, 현재 감귤 과수원으로 이용되고 있습니다. '계획관리지역'이라는 점은 향후 토지 이용 계획 변경 시 개발 가능성을 시사하며, 특히 영어교육도시 및 신화역사공원 등 서부권역의 주요 개발 지역과 인접해 있다는 점은 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

현재 농업용으로 사용 중이지만, 제주 관광 활성화와 더불어 체험 농장, 힐링 공간 등 농업 외 다른 용도로의 전환 가능성도 고려해 볼 수 있습니다. 또한, '토지매각'으로 진행되어 토지 전체의 소유권을 확보할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.8. 종합 의견

제주지방법원 2024타경32633 (1) 물건은 서귀포시 대정읍에 위치한 농지(과수원)로서, 비교적 조용한 입지 조건과 함께 개발 가능성이 있는 계획관리지역에 해당합니다. 교통 및 주변 환경은 무난한 편이나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 다양한 용도 지역 및 지구 지정으로 인한 개발 행위 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 과수목 및 제시외 건물 존재 여부 등 현황 확인도 중요합니다. 따라서, 농지 관련 법규 및 제주도 개발 계획에 대한 충분한 이해를 바탕으로 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

법원 정보

제주지방법원 경매6계