나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35458 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2762-2 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 제주 2024타경35458 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2762-2 판매시설 경매

• 사건번호: 2024타경35458
• 주소: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2762-2
• 감정가: 757,964,200원
• 최저가: 530,575,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 판매시설

제주지방법원 경매6계 2024타경35458 | 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2762-2 | 감정가: 757,964,200원 | 최저가: 530,575,000원 | 용도: 판매시설

1. 제주지방법원 2024타경35458 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2024타경35458 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리 2762-2

용도: 판매시설 (1층 근린생활시설, 2층 주택으로 현황 이용 중)

감정가: 757,964,200원

토지면적: 683.00㎡ (약 206.61평)

건물면적: 266.07㎡ (약 80.49평)

건물 제시외면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 정OO

채권자: 안OO

1.2. 물건 현황 및 입지조건

본 건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 종달리에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. "종달초등학교"와는 북서측 인근에 소재하고 있어 교육 시설 접근성이 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 정기 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용도 가능한 지역입니다. 토지는 인접지와 도로 대비 등고 평탄한 사다리형으로 상업용 건부지로 이용되고 있으며, 남서측으로 폭 약 35m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 건물 정보

본 건물은 2019년 12월 10일에 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 2층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 및 스타코 마감, 내부는 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 샤시 창호로 되어 있습니다. 1층은 근린생활시설로 이용 중이며, 2층은 공부상 제1종근린생활시설(소매점)이나 현황은 주택으로 이용 중에 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 보전관리지역에 속하며, 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재합니다. 이러한 복합적인 토지 이용 규제는 향후 개발 시 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

1.5. 입지조건

제주시 구좌읍은 제주 동쪽의 아름다운 해안과 오름, 녹지 공간이 풍부한 지역입니다. 본 건이 위치한 종달리는 조용하고 한적한 시골 마을의 정취를 느낄 수 있으면서도, 제주시내 및 성산, 세화 등 주요 관광지와 접근성이 양호한 편입니다. 인근에 종달초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 우도행 여객선이 출발하는 종달항이 가까워 관광객 유입 가능성이 있습니다. 주변에 다양한 맛집, 카페, 소품샵 등이 형성되어 있어 지역 특색을 살린 상권 형성에 유리할 수 있습니다.

1.6. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 일반적으로 임의경매는 채무자의 담보권 실행으로 인한 경매이므로, 말소기준권리보다 후순위 권리는 대부분 소멸됩니다. 다만, 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있는 권리(유치권, 법정지상권 등)가 있는지 여부는 면밀한 조사가 필요합니다. 소유자와 채무자가 동일인인지 여부, 채권자의 채권액, 등기부등본 상 권리 관계 등을 종합적으로 분석하여 안전한 투자인지 판단해야 합니다. 본 제공 정보만으로는 상세한 권리분석이 어려우므로, 전문가의 도움을 받아 철저한 권리분석을 진행하시는 것이 필수적입니다.

1.7. 상권분석

본 물건은 용도상 판매시설로 되어 있으며, 1층은 현재 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 2층이 주택으로 사용되고 있다는 점은 임대 수익이나 직접 거주 시 용도 변경 가능성 등을 고려해볼 수 있습니다. 종달리는 최근 젊은층 유입 및 관광객 증가로 인해 독특한 분위기의 카페, 식당, 숙박시설 등이 늘어나고 있는 추세입니다. 따라서, 상권 활성화 가능성은 있으나, 주변 경쟁 상권과의 비교, 유동인구 분석, 주 이용 고객층 분석 등이 선행되어야 정확한 상권 가치 판단이 가능합니다.

1.8. 생활정보

종달리에는 종달초등학교가 소재하여 자녀 교육에 대한 기본적인 접근성을 제공합니다. 또한, 마을 내 및 인근 지역에 편의시설, 식당, 카페 등이 분포하고 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 동부 지역의 주요 관광지인 성산일출봉, 비자림, 만장굴, 용눈이오름 등과의 접근성이 좋으며, 이는 지역 내에서의 활동 반경을 넓혀줍니다.

1.9. 잠재적 리스크

1. 토지이용계획상 다양한 규제: 보전관리지역, 경관보전지구, 생태계보전지구 등 여러 제한 사항으로 인해 향후 건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

2. 공부와의 차이: 2층이 공부상 소매점이나 현황 주택으로 이용 중이므로, 원상복구 또는 용도 변경 시 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 불분명하여 낙찰 후 명도 과정에서 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

4. 주변 혐오시설 유무: 현재 검색된 정보에서는 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)에 대한 언급은 없으나, 제주 지역의 개발 과정에서 환경 및 개발 관련 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (예: 제주환경자원순환센터, 제주 쓰레기 소각장 등 관련 시설은 제주시 구좌읍 동복리에 위치하고 있어 본 물건지에서 직접적인 영향권에 있다고 보기는 어렵습니다.)

1.10. 종합 의견

제주 제주시 구좌읍 종달리 소재 본 물건은 아름다운 자연환경과 관광지 접근성을 갖춘 지역에 위치하고 있습니다. 판매시설 용도로 건축되었으나 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 이용되고 있어 복합적인 활용이 가능합니다. 다만, 토지이용계획상의 다양한 규제와 공부와의 차이, 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 철저한 권리분석과 현장 조사를 통해 이러한 부분을 충분히 파악하고, 지역의 발전 가능성과 물건의 특성을 잘 활용한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.11. 투자 포인트

1. 제주 동부 지역의 뛰어난 입지: 관광 명소와 가까우며, 조용하고 쾌적한 주거 및 상업 환경을 동시에 누릴 수 있습니다.

2. 복합 용도 가능성: 근린생활시설과 주택으로 활용 가능한 건물 구조는 임대 수익 다각화 또는 직접 거주 활용에 유리합니다.

3. 지역 특색 활용: 종달리 지역의 최근 트렌드(독특한 카페, 숙박시설 등)를 고려한 상권 활용 및 리모델링 시 부가가치 창출이 기대됩니다.

4. 일괄매각 장점: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 별도의 명도 또는 권리관계 복잡성을 최소화할 수 있습니다 (단, 기존 임차인 등은 별도 확인 필요).

5. 향후 지역 발전 잠재력: 제주 관광 및 생활 인구 증가 추세에 따라 동부 지역의 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

제주지방법원 경매6계