나이스옥션 법원경매 광주 2024타경3716 [1] 광주광역시 광산구 신창동 650-18 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 "광주보건대학교" 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호(1)까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 자루형형의 토지로서, 단독주택(다가구주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 북측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가)는 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물로서,
외 벽 : 미장스톤마감 등
내 벽 : 페인트마감, 벽지마감 등
바 닥 : 석재타일붙임, 데코타일붙임 등
창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

제시 외 건물㉠은 판넬조 판넬지붕 2층 건물(기호(2-가) 3층 소재)로서,
외 벽 : 판넬마감 등
내 벽 : 벽지마감 등
바 닥 : 데코타일마감 등
창 호 : 샷시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

기호(2-가)는 1-3층 다가주주택으로 이용 중입니다.
제시 외 건물㉠은 1,2층 주택으로 이용 중입니다.

설비내역

상하수도시설에 의한 급·배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추었습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경3716 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 신창동 650-18 (새주소: 광주광역시 광산구 북문대로419번길 51-1)

건물 용도: 다가구주택

감정가: 855,518,600원

토지 면적: 369.00㎡ (약 111.62평)

건물 면적: 382.71㎡ (약 115.76평)

제시외 건물 면적: 110.00㎡ (약 33.27평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 "광주보건대학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대로 환경은 보통입니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)에 접하며, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률) 및 비행안전제2구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 4월 18일 접수된 광주은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 등기부상 현재 등재된 모든 권리(근저당, 임의경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는 임차인'이 언급되어 있으나, 제공된 임차인 현황 상세 정보에서는 모든 임차인의 '대항력: 없음'으로 기재되어 있어 상반된 정보가 존재합니다. 이 부분은 반드시 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 임차인: 김 (보증금: 125,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-05-02, 확정일자: 2023-04-26, 배당신고일자: 2024-07-19, 대항력: 없음)

* 임차인: 배 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-02-23, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음)

* 임차인: 김 (보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-02-03, 확정일자: 2023-02-27, 배당신고일자: 2024-05-13, 대항력: 없음)

* 임차인: 김 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-09-27, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음)

* 임차인: 김 (보증금: 120,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-02-16, 확정일자: 2019-02-18, 배당신고일자: 2023-09-15, 대항력: 없음)

* 임차인: 김 (보증금: 125,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-03-02, 확정일자: 2022-02-25, 배당신고일자: 2024-05-14, 대항력: 없음)

* 임차인: 김 (보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-08-23, 확정일자: 2021-08-23, 배당신고일자: 2023-10-19, 대항력: 없음)

* 임차인: 박 (보증금: 110,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-12-28, 확정일자: 2022-11-30, 배당신고일자: 2024-07-05, 대항력: 없음)

* 임차인: 이 (보증금: 220,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2019-05-30, 확정일자: 2019-05-22, 배당신고일자: 2023-06-22, 대항력: 없음)

* 임차인: 김 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-03-13, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음)

* 임차인: 박 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-04-02, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음)

* 임차인: 이 (보증금: 95,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2023-03-27, 확정일자: 2023-03-03, 배당신고일자: 2024-07-05, 대항력: 없음)

* 임차인: 두 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-02-19, 확정일자: -, 배당신고일자: -, 대항력: 없음)

인수 보증금 합계: 0원

건물 등기부상 주택임차권으로 등기된 김정진, 이두현의 권리가 말소 처리된 것으로 확인됩니다. 그러나 특이사항에 '대항력있는임차인' 언급이 있어, 실제 임차인의 권리관계에 대한 면밀한 추가 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

주변 이용 현황: 본 물건은 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 광주보건대학교 인근에 있어 관련 시설 및 학생들을 대상으로 한 상권 형성 가능성이 있습니다.

지역 특성: 주상복합 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통: 광주보건대학교 인근에 위치하며, 북측으로 2차선 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 주변 버스 노선으로는 매월16, 봉선27, 송암72, 송정29, 수완12, 운림51, 첨단40, 첨단94, 첨단192, 100번 등이 운행되고 있습니다. 광주역, 송정역, 공항 등 주요 교통 거점으로의 접근도 버스 환승을 통해 가능합니다.

편의시설: 주변에 대형마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설이 소재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 정보는 주변 주소 검색 결과, 롯데시네마, 롯데마트, 써브웨이, 아비꼬 등 다양한 상업시설이 수완동 및 신가동 일대에 분포함을 확인할 수 있었습니다).

교육시설: 광주보건대학교가 인근에 위치하고 있으며, 본건은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

혐오시설: 주변 지역에서 특별히 언급된 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. (광주광역시 광산구 유흥주점 현황 등 관련 정보 검색 시, 본건 소재지 주변에 직접적으로 혐오시설이 집중되어 있다는 내용은 파악되지 않았습니다).

6. 잠재적 리스크

대항력있는임차인 정보 불일치: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'이 언급되어 있으나, 개별 임차인 현황에서는 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 정보의 충돌이 있습니다. 만약 실제 대항력있는 임차인이 존재한다면, 명도 과정에서 추가적인 보증금 인수 또는 명도 지연 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

제시외 건물 포함: 일괄매각 대상에 제시외 건물(110.00㎡)이 포함되어 있으며, 이 건물은 1, 2층 주택으로 이용 중입니다. 인수 시 명도 및 관리에 대한 추가적인 고려가 필요합니다.

토지이용계획상 제한: 본건은 비행안전제2구역에 해당되어 항공기 안전 운항을 위한 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

건축 연도: 건물은 1995년 허가, 1996년 사용 승인된 것으로, 비교적 오래된 건물에 해당하여 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 신창동에 위치한 다가구주택으로, 광주보건대학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물까지 포함되는 점을 고려해야 합니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되나, '대항력있는임차인'에 대한 정보 불일치는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이자 투자 결정에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 부분입니다. 상세한 현장 조사와 권리 분석을 통해 이 불일치 사항을 반드시 명확히 규명한 후 신중하게 입찰을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

위치적 장점: 광주보건대학교와 인접하여 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 개발 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

상세 분석 시 잠재적 가치: 만약 대항력 관련 이슈가 명확히 해소되고, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 상당한 시세 차익 또는 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

다가구 주택: 여러 가구의 임대를 통해 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 855,518,600원

인수 보증금: 0원

채권 총액 (등기부상 근저당 합계): 약 206,800,000원 (참고용)

본 물건의 예상 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세, 명도 가능성, 그리고 가장 중요한 '대항력있는 임차인' 관련 불일치 정보의 해소 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 산정되었으나, 실제 조사 결과가 다를 경우 입찰가 재산정이 필요합니다. 이러한 잠재적 위험 요소를 충분히 감안하여, 감정가의 70~80% 선에서 신중하게 접근하는 전략을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.