나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5835 [3] 전라남도 나주시 빛가람동 348-8 드림타워 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 "빛가람호수공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 점포 및 상가, 숙박시설, 공공기관 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 일반적인 교통상황은 무난시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층,지상8층 건물 내 제1층 제105호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2016.10.24)
외 벽 : 인조석 붙임 마감, 판넬 마감, 전면 통유리 마감 등,
내 벽 : 몰탈위 페인트 마감, 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 샤시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 공히 일반음식점으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 상업용건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-기호(1-가),(2-나)는 기준시점 현재 구분벽체없이 이용되고 있으며, 기호(1-가),(2-나)의 내부계단으로 (3-다)와 1층, 2층이 연결 되어있는 바, 건축물현황도면상 각 구분건물의 위치, 면적 등을 특정가능하고, 경계벽 복원이 용이하며, 복원에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단되며, 각 호 별로 도면 등에 의한 통로가 확보되어 형태, 규모 등으로 보았을 때 개별 호의 단독 효용가치가 있을 것으로 판단되오니 경매진행 및 입찰시 필히 참고하시기 바랍니다.
-임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경5835 (3)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 348-8 드림타워 2층 203호

용도: 근린상가

감정가: 540,000,000원

토지면적: 38.03㎡ (약 11.50평)

토지지분: 38.03㎡ (약 11.50평)

건물면적: 181.95㎡ (약 55.04평)

건물지분: 181.95㎡ (약 55.04평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 8층 건물 중 제2층 제203호 외 2개호 (105호, 106호와 내부 연결)

사용승인일: 2016년 10월 24일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 "빛가람호수공원" 서측 인근에 위치합니다. 주위로는 점포, 상가, 숙박시설, 공공기관 등이 소재하여 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트 구조로 2016년에 사용승인되었습니다. 외벽은 인조석 붙임, 판넬, 전면 통유리 마감이며, 내벽은 페인트, 벽지, 타일 마감으로 되어 있습니다. 창호는 샤시 창호입니다. 토지는 사다리형으로 상업용 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로 1류(폭 20m-25m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2016년 12월 26일 접수된 전북은행 근저당(480,000,000원)입니다. 경매개시결정은 2024년 7월 10일에 전북은행에 의해 이루어졌으며, 현재 등기부상 채무 총액은 480,000,000원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 한

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019년 11월 4일

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 없으며 대항력도 없는 임차인입니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 이용 현황

본 물건은 현재 일반음식점으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

"빛가람호수공원" 인근에 위치하여 공원 이용객 및 주변 공공기관, 상가, 숙박시설 등을 이용하는 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

4.3. 특이사항

기호(1-가), (2-나) 물건(105호, 106호 추정)은 현재 구분 벽체 없이 이용되고 있으며, 내부 계단을 통해 (3-다) 물건(203호 추정)과 1층, 2층이 연결되어 있습니다. 이는 경매 진행 시 별도의 공사 없이 통합하여 사용할 수 있는 장점이 될 수 있으나, 추후 각 호별로 분리하여 사용하고자 할 경우 원상복구 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 개별 호의 단독 효용 가치가 있을 것으로 판단되므로, 입찰 시 이 점을 반드시 참고해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

"빛가람호수공원"이 인접해 있으며, 주변에 다양한 상업 시설 및 공공기관이 자리하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 구조

105호, 106호, 203호가 구분 벽체 없이 내부 계단으로 연결되어 있어, 각 호별 독립적인 사용이나 임대를 위해서는 벽체 복원 등 별도의 공사가 필요할 수 있으며, 이에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 임대관계 미상

현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

6.3. 채권 부담

등기부상 근저당 외 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시의 핵심 지역인 빛가람호수공원 인근에 위치한 상가 건물입니다. 2016년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 현재 일반음식점으로 이용 중이며, 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 3개 호실이 내부 계단으로 연결되어 있어, 이를 어떻게 활용할지에 대한 명확한 계획 수립이 필요합니다. 개별 호실의 독립적인 가치와 전체 호실의 통합 활용 가능성을 모두 고려해야 하며, 복원 공사 비용 발생 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 나주 혁신도시 중심지, 빛가람호수공원 인접으로 우수한 접근성과 유동인구 확보 가능.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 신축이며, 건물 관리 상태 양호 기대.

* 안정적인 수요: 주변 공공기관, 상업시설 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요 기대.

* 복합 활용 가능성: 내부 연결된 호실들을 통합하여 대형 면적으로 활용하거나, 필요시 분리하여 다양한 용도로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 임차인이 대항력이 없고 보증금, 차임이 없는 관계로 인수되는 보증금은 0원입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 540,000,000원을 기준으로 하되, 내부 연결된 호실의 원상복구 비용, 향후 발생 가능한 명도 비용, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 주변 시세 및 최근 유사 물건의 낙찰가율을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.