나이스옥션 법원경매 광주 2024타경5293 [2] 전라남도 담양군 금성면 원천리 산79-14 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 용면 용연리 소재 "분통마을" 남측 원거리(기호(1)) 및 전라남도 담양군 금성면 원천리 소재 "내천마을" 북서측 근거리(기호(2)) 및 인근(기호(3))에 위치하며, 기호(1) 주위는 순수 산림지대, 기호(2) 주위는 마을주변 야산지대, 기호(3) 주위는 순수 농경지대로서 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건(기호(3)) 및 본건 인근(기호(1)(2))까지 차량진입이 가능하며, 제반교통여건은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1)(2)는 부정형의 토지로서 자연림 상태,
기호(3)은 사다리형 토지로서 도로 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1)(2)는 맹지,
기호(3)은 본건이 소폭의 비포장도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 농림지역, 임업용산지<산지관리법>,
기호(2)는 보전관리지역, 가축사육제한구역(소,젖소,말,닭,오리,양,사슴,메추리를 제외한 모든가축 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 개발촉진지구(2014-12-01)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>,
기호(3)은 계획관리지역, 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구(2014-12-01)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률> 입니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 기호(3) 토지의 공부상 지목은‘잡종지’이나, 현황 ‘도로’로 이용중인 것으로 판단되는 바, 업무진행시 지적경계 복원측량을 통해 정확한 지적경계 및 경계지점의 이용상황 등을 재확인 하여야 할 것으로 사료됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

인접토지와 경계 불분명으로 복원측량 요함.
지상의 임목 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경5293 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 담양군 금성면 원천리 산79-14

용도: 임야

감정가: 6,773,700원

토지면적: 1011.00㎡ (약 306평)

토지지분: 1011㎡

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

포함사항: 지상의 임목 포함

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건

주의사항: 인접토지와 경계 불분명으로 복원측량 요함.

1.4. 감정평가 요약

본건은 전라남도 담양군 용면 용연리 및 금성면 원천리 일대에 위치하며, 주로 산림지대, 마을 주변 야산지대, 농경지대로 구성됩니다. 차량 진입은 가능하나 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

기호(1), (2) 토지는 부정형의 자연림 상태이며 맹지입니다. 기호(3) 토지는 사다리형으로 도로로 이용 중이며, 소폭의 비포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등에 속하며, 임업용산지, 가축사육제한구역, 개발촉진지구 등의 규제를 받습니다.

기호(3) 토지의 경우 공부상 지목은 '잡종지'이나 현황 '도로'로 이용 중인 것으로 판단되어, 경계 복원 측량이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 담양군 금성면 원천리에 소재하며, 인근에는 "내천마을"이 위치하고 있습니다. 감정평가서 상 기호(1), (2), (3)으로 구분된 토지들은 각각 "분통마을" 남측 원거리, "내천마을" 북서측 근거리 및 인근에 위치하며, 순수 산림지대, 마을 주변 야산지대, 농경지대로 구성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

본건(기호(3)) 및 인근 토지(기호(1)(2))까지 차량 진입이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호(1), (2) 토지는 부정형의 자연림 상태로 이루어져 있습니다. 기호(3) 토지는 사다리형이며, 현재 도로로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 소유권은 1998년 12월 18일 정홍철에게 이전되었고, 2014년 8월 11일 협의분할에 의한 상속으로 정진경에게 이전되었습니다.

현재 본건은 조기완(100,000,000원) 및 지영도(100,000,000원)의 강제경매 신청으로 인해 경매 절차가 진행 중입니다. 이는 말소기준권리보다 후순위 권리이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로, 갑구 순위 5번의 소유권이전등기청구권 가등기(2023.05.24. 등기)가 존재합니다. 이 가등기는 매수인에게 인수되며, 만약 가등기된 매매예약이 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실하게 될 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

담양군은 대나무 산업과 관광으로 유명하며, 농업이 발달한 지역입니다. 본건이 위치한 금성면은 담양의 내륙에 속하며, 주로 임야와 농경지가 분포하고 있습니다. 최근 주변 지역에서 전원주택 부지 개발이나 소규모 토지 거래가 일부 관찰됩니다.

4.2. 부동산 시장 동향

담양 지역의 토지 거래량 및 가격은 지역별, 용도별로 차이가 있으나, 전반적으로는 안정적인 추세를 보이고 있습니다. 최근 일부 지역에서는 개발 사업 추진 소식도 있으나, 본건과 같은 임야의 경우 직접적인 개발 이익보다는 장기적인 관점에서 접근하는 것이 일반적입니다. 유사 임야의 경우 평당 가격은 대략 2만원 내외에서 형성되는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반 시설

본건 인근에는 "내천마을"이 위치하며, 마을 주변으로 야산지대가 형성되어 있습니다. 담양군은 대나무 축제, 죽녹원, 담양호, 금성산성 등 관광 자원이 풍부하며, 담양 온천 리조트와 같은 휴양 시설도 소재하여, 지역 내 생활 및 여가 활동을 위한 기반 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 진입이 가능하며, 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 광주 시내와의 접근성도 비교적 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소유권 상실 위험

가장 중대한 리스크는 갑구 순위 5번의 소유권이전등기청구권 가등기입니다. 이 가등기가 본등기로 실행될 경우, 매수인은 낙찰받은 부동산의 소유권을 상실하게 되므로, 본건 입찰 시 해당 가등기의 내용과 향후 진행 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 경계 불분명 및 복원 측량 필요

인접 토지와의 경계가 불분명하여 복원 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 관리에 있어 추가적인 비용과 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 개발 제한

기호(1), (2) 토지는 맹지로, 직접적인 도로 접근이 어렵습니다. 또한, 토지 이용 계획상 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 중복 사건

본건은 중복 사건으로 분류되어 있어, 관련 사건들의 진행 상황을 종합적으로 파악할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 담양군 금성면에 위치한 임야로, 총 면적 1011㎡ (약 306평)에 감정가는 6,773,700원입니다. 자연림 상태의 토지로, 일부는 도로로 이용되는 등 다양한 토지 이용 현황을 보입니다. 지역 내 접근성은 보통 수준이며, 주변에 관광 및 휴양 시설이 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

그러나 매각으로 소멸되지 않는 소유권이전 가등기가 존재하여 소유권 상실의 위험이 매우 크며, 인접 토지와의 경계 불분명으로 인한 복원 측량 필요성, 맹지 및 개발 제한 등의 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본건은 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가 대비 넓은 면적

토지 면적 1011㎡에 대한 감정가가 6,773,700원으로, 평당 약 2.2만원 수준으로 매우 낮게 책정되었습니다. 이는 개발 잠재력보다는 현재 상태나 리스크 요인이 반영된 가격으로 판단됩니다.

8.2. 담양 지역의 관광 및 휴양지 가치

담양군은 대나무 문화와 아름다운 자연환경을 바탕으로 많은 관광객이 찾는 지역입니다. 본건 인근에 담양 온천 리조트와 같은 시설이 위치하여, 향후 장기적인 관점에서 휴양이나 전원생활 부지로의 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 도로 이용 중인 토지(기호3)

기호(3) 토지가 현황 도로로 이용 중이라는 점은, 향후 주변 토지 이용에 긍정적인 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 다만, 지목과의 차이로 인한 측량 필요성은 동반됩니다.

9. 예상 입찰가

본건은 매각으로 소멸되지 않는 소유권이전 가등기라는 치명적인 리스크를 내포하고 있어, 이에 대한 신중한 법률 검토가 선행되어야 합니다. 만약 가등기의 영향을 배제하고 현재의 감정가와 지역 임야 시세, 그리고 토지의 개발 가능성 및 관리 비용 등을 고려한다면, 감정가 수준인 6,773,700원에서 크게 벗어나지 않는 선에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 가등기에 대한 확실한 해결 방안이 없는 상황에서는 더욱 보수적인 접근이 필요하며, 사실상 유찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

가등기로 인한 소유권 상실 위험을 감안할 때, 입찰 희망가는 감정가의 50% ~ 80% 수준인 약 3,380,000원 ~ 5,420,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 단, 이는 법률 전문가와의 상담 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.