나이스옥션 법원경매 광주 2024타경73319 [1] 광주광역시 동구 동명동 183-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2024.06.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 동구 동명동 소재 동명동행정복지타운 북서측 인근에 위치하고, 주위는 한산한 상가지대 후면 주택지대로서 주거환경 무난합니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 지반은 평탄하고, 단독주택 부지입니다.

인접 도로상태

서측으로 세로에 접하고, 차량 출입 곤란합니다.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 높이 지정 및 지형도면 고시)<건축법>, 중점경관관리구역(2019-12-27)(2030 광주광역시 경관계획),전통상업보존구역(유통산업발전법) 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

토지 사정면적은 기준시점 당시 공부면적이 아닌 기준시점 이후 지적재조사에 관한 특별법에서 정한 지적재조사 완료일(2025.01.22)에 확정된 공부 면적입니다.--별첨 토지대장 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 스라브지붕 2층 단독주택으로 외벽은 타일, 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 PVC 샷시임.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

급, 배수설비, 난방설비, 위생설비, 가정용 태양광설비 등 구비하였습니다.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참고 바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목, 가정용 태양광설비 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2024타경73319 (1)

* 소재지: 광주광역시 동구 동명동 183-15 (신주소: 동명로 33-6)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 487,063,600원

* 토지면적: 267.70㎡ (약 80.99평)

* 건물면적: 151.53㎡ (약 45.84평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 염주새마을금고 (확인됨)

* 특이사항: 공동담보, 재매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 수목, 가정용 태양광설비 포함.

* 건축물 정보: 1979년 11월 23일 사용승인된 2층 단독주택 (지하 1층 포함), 철근콘크리트 스라브지붕, 벽돌구조.

2. 입지조건

* 위치: 광주광역시 동구 동명동 소재, 동명동행정복지타운 북서측 인근에 위치.

* 주위 환경: 한산한 상가지대와 후면 주택지대가 혼재된 지역으로, 주거 환경은 무난한 편임.

* 교통: 간선도로 접근성이 양호하며 대중교통 이용이 편리하여 도로교통 사정은 우수함.

* 도로 접근성: 물건지 서측으로 좁은 길(세로)에 접하고 있어 차량 출입에 다소 불편함이 있을 수 있음.

3. 권리분석

* 인수되는 권리:

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 등기부상 권리는 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-30

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 부담 없음.

* 말소기준권리: 2020년 10월 19일 염주새마을금고 근저당 (을5)

* 등기부 채권 총액: 446,000,000원

* 특수물건정보: 공동담보, 재매각.

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 한산한 상가지대의 배후 주택지대로서, 복합적인 지역 특성을 보임.

* 지역 시세 참고:

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 동명동 207-107번지 "동명빌라"(연립주택, 1988년 건축, 전용면적 84.98㎡)가 2024년 10월 19,000만원(1억 9천만원)에 거래된 이력이 있음.

이는 동일 단지가 아니며 건물 유형(연립 vs 단독주택) 및 면적 차이가 크므로 직접적인 비교는 어려움. 해당 거래는 주변 지역의 전반적인 가격 수준을 가늠하는 참고 자료로 활용할 수 있으나, 본건 단독주택의 가치는 이에 비례하여 판단하기에는 무리가 있음.

* 시장 동향: 본건은 단독주택으로서 토지 가치와 건물 가치를 종합적으로 고려해야 하며, 감정평가액(487,063,600원)이 주변의 연립주택 시세 대비 높게 책정된 점을 고려할 때, 토지 가치가 높게 반영되었을 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 편의시설: 동명동행정복지타운이 인근에 있어 행정 서비스 이용이 편리함. 배후 주택지대이면서 상가지대와 인접하여 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

* 주변 환경: 주거 환경은 무난하나, 상가지대 후면부에 위치하여 소음 등 일부 영향이 있을 수 있음.

* 교통: 간선도로 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 등 교통 여건이 좋음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사를 실시하였으나, 현재까지 명확하게 확인된 혐오시설은 없음.

6. 잠재적 리스크

* 차량 출입 불편: 서측 도로(세로)에 접하여 차량의 원활한 출입이 어려울 수 있어, 거주 편의성 및 향후 부동산 가치 평가에 일부 영향.

* 재매각 물건: 이전 경매에서 유찰 또는 낙찰 후 잔금 미납 등의 사유로 재매각된 경우임. 이는 시장에서 해당 물건의 가치나 권리 관계에 대한 이견이 있었거나, 낙찰자의 자금 조달 문제 등이 발생했을 가능성을 시사. 입찰 시 이러한 점을 고려하여 신중한 접근 필요.

* 토지이용계획 제한: 근린상업지역, 제1종지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등에 해당되어 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

광주 동구 동명동에 위치한 본 단독주택은 동명동행정복지타운 인근의 주거 및 상업 혼합 지역에 자리하고 있습니다. 교통은 편리하나 도로 접근성에 일부 제한이 있습니다. 권리 관계는 명확하며 인수되는 부담이 없어 안전하게 낙찰받을 수 있는 물건입니다. 다만, 재매각 물건이라는 점과 일부 토지이용계획 상의 제약 사항은 고려해야 할 부분입니다. 제시외 건물, 수목, 태양광 설비 등이 포함되어 매각되므로 이를 종합적으로 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 모든 등기부상 권리는 말소 대상이므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 재매각으로 인한 기회: 재매각 물건의 경우, 최초 경매보다 감정가 이하 또는 유찰된 금액으로 시작될 가능성이 있어, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 입지 조건: 상업 지역과 주거 지역이 혼합된 지역으로, 주변 편의시설 이용이 용이하며 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 487,063,600원

* 주변 시세 분석: 제공된 JSON 데이터의 "동명빌라" (연립주택) 거래 사례(190,000,000원)는 본건 단독주택과는 건물 유형 및 면적에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건은 감정가가 4억 8천만원대로 책정되어 있으며, 이는 토지 가치가 높게 반영되었을 가능성을 시사합니다.

* 예상 입찰가 산정:

권리 인수 부담이 없고 재매각 물건이라는 점을 고려할 때, 시장 상황 및 낙찰 동향을 면밀히 주시해야 합니다. 일반적으로 재매각 물건은 최초 감정가보다 낮게 형성되는 경우가 많으나, 본건의 경우 감정가가 높게 책정되어 있어 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세 정보가 제한적이므로, 본건의 시세는 주로 감정가를 기준으로 하되, 인근 부동산 시장 동향, 유사 단독주택 거래 사례 등을 추가로 조사하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

리스크 요인(차량 출입 불편, 재매각 이력)과 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 감정가의 75% ~ 90% 범위에서 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 3억 6천 5백만원 ~ 4억 3천 8백만원 선으로 예상됩니다. (이는 참고용이며, 실제 현장 조사 및 법원 경매 정보를 바탕으로 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.