나이스옥션 법원경매 광주 2024타경74824 [1] 전라남도 화순군 화순읍 교리 183-2 대지 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경74824 [1] 전라남도 화순군 화순읍 교리 183-2 대지 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매11계 2024타경74824 | 소재지: 전라남도 화순군 화순읍 교리 183-2 | 감정가: 291,164,000원 | 최저가: 203,815,000원 | 용도: 대지

1. 광주지방법원 2024타경74824 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경74824 (1)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 교리 183-2

용도: 대지

감정가: 291,164,000원

토지면적: 628.00㎡ (약 190평)

토지 지분율: 62800 (전체 628.00㎡에 대한 매각으로 간주)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 81.70㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 최OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 광OOOOOOO

특이사항: (정보 없음)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 미포함

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 화순군 화순읍 교리 소재 ‘화순향교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 주거나지, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

주변 시설 검색 결과, 인근 지역은 주거지 및 농경지가 혼재된 지역이며, 화순읍 소재지의 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 이동 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자인 ‘광OOOOOOO’의 신청에 의한 부동산 임의경매 물건입니다.

소유자는 ‘최OO’으로 등재되어 있으나, 기타참고사항에는 ‘최선우’라는 인명이 언급되어 있어 소유자 동일 여부 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

경매 대상은 토지이며, 건축물은 공부상 존재하지 않으나 제시외 건물이 일부 소재하는 것으로 파악되었습니다.

일괄매각 결정되었으나, 제시외 건물은 매각에서 제외되므로 명확한 권리관계를 확인하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 단독주택과 농경지, 자연림 등이 혼재된 전형적인 주거 및 준농림 지역의 특성을 보입니다.

인근에 대규모 상업 시설이나 활성화된 중심 상권은 직접적으로 발달하지 않은 것으로 보입니다.

향후 지역 개발 계획이나 인근의 발전 가능성을 면밀히 조사하여 상권 잠재력을 평가해야 할 것입니다.

1.5. 생활정보

주변에 ‘화순향교’가 있어 역사문화적 환경을 느낄 수 있는 곳입니다.

주거지로서 필요한 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 화순읍 소재지를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

대중교통은 인근 버스정류장을 통해 이용 가능하나, 구체적인 노선 및 배차 간격은 별도로 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

맹지 및 도로 접근성: 토지 1)과 2)는 지적도상 맹지이며, 현황상 인접 필지를 통한 비포장 도로로만 접근이 가능합니다. 토지 3) 또한 맹지입니다. 이는 건축 허가 및 토지 활용에 있어 상당한 제약이 될 수 있으며, 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

제시외 건물 관련 문제: 공부상 건물은 없으나, 토지 1) 지상에 건축물대장이나 등기부등본이 없는 제시외 건물(주택)이 소재합니다. 또한, 이 건물이 인접 필지(184-3번지)를 침범하여 소재할 가능성이 있어 경계 분쟁의 소지가 있습니다. 토지 1, 2) 지상에 제시외 건물(ㄱ-ㄷ)이 소재하므로, 경매 진행 시 소유권 문제 및 일괄 경매 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

토지이용계획 및 제한 사항: 본건은 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하, 층수 4층 이하(가로변 정비 구역 2층 이상 4층 이하)로 지정되어 있어 건축 시 용적률 및 층수 제한이 따릅니다.

더불어, 다수의 가축사육제한구역(개, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 소, 말, 양, 사슴, 젖소, 전 축종) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 토지 활용에 있어 엄격한 제약이 따를 수 있습니다.

소유자 불명확성: 등기부상 소유자 '최OO'과 기타참고사항에 언급된 '최선우'가 동일인인지 확인이 필요합니다. 소유자 정보의 불일치는 권리관계의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군 화순읍 교리 소재 대지로서, 주변은 주택지와 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

토지 자체는 628㎡ 규모로 주택 부지로서의 잠재력은 있으나, 지적도상 맹지이고 현황 비포장 도로로만 접근 가능하며, 복잡한 토지이용계획(가축사육제한, 역사문화환경보존지역 등)으로 인해 활용에 큰 제약이 예상됩니다.

특히, 공부상 존재하지 않는 제시외 건물이 인접 토지를 침범할 가능성이 있다는 점은 매우 중요한 리스크이며, 이에 대한 철저한 법적 검토와 현장 확인이 필수적입니다.

감정가는 291,164,000원으로 책정되었으나, 위와 같은 여러 제약 사항들을 고려할 때, 해당 지역의 실거래가 및 개발 가능성을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

저평가 가능성: 복잡한 권리관계, 맹지, 제시외 건물 문제 등으로 인해 시장에서 상대적으로 저평가될 가능성이 있습니다.

장기적 개발 잠재력: 화순군 지역의 향후 개발 계획이나 지구단위계획 변경 등을 통해 토지 활용도가 증대될 경우, 장기적인 관점에서 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주거지 활용 가능성: 주거지역으로 지정되어 있어, 맹지 및 건축 제한 문제를 성공적으로 해결할 경우 단독주택 부지 등으로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

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