나이스옥션 법원경매 광주 2024타경73692 [2] 전라남도 나주시 빛가람동 205-2 빛가람대양프라자주건축물 1동 OO OOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2024.06.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터"동측 인근에 위치하며 주위는 상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경 등은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 -지상3층 건물 내 제1층 제비108호, 제비109호로서
외 벽 : 복합판넬마감, 강화유리마감 등
내 벽 : 판넬, 강화유리 등
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(1-가, 2-나)는 현황 공실입니다.

설비내역

본건 기본적인 공용 위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 화재탐지, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 가장형 토지로서 상업용 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(2015-03-27)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

공실임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 광주지방법원 2024타경73692 (2)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 205-2 빛가람대양프라자주건축물 1동 1층 비109호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설/제1,2종근린생활시설/위락시설)

감정가: 341,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 나주신용협동조합

특이사항: 없음

주의사항: 본 물건은 현재 공실 상태입니다.

1.2. 면적정보

토지면적: 28.58㎡ (약 8.65평)

토지지분: 28.579999999999995㎡ (약 8.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.55㎡ (약 17.11평)

건물지분: 56.55㎡ (약 17.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타정보

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 - 지상3층 건물 내 제1층 제비109호

외벽: 복합판넬마감, 강화유리마감 등

내벽: 판넬, 강화유리 등

창호: 새시창호

설비내역: 본건은 기본적인 공용 위생 및 급.배수 설비, 소화전 설비, 화재탐지, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동행정복지센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 상가 등이 혼재하는 상업지역 지대입니다.

해당 지역은 다수의 아파트 단지와 공공기관이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

2.2. 교통및접근성

본 건까지 차량 진입이 가능하며, 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

빛가람동 행정복지센터 인근은 관공서 및 관련 업종 종사자들의 이용률이 높아 배후 수요가 안정적인 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역입니다.

주변 도로는 중로1류(폭 20m-25m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m) 및 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 705,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 10월 22일 접수된 나주신용협동조합의 근저당권(을2)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리인 을4(근저당), 갑4(가압류), 갑7(압류), 갑8(임의경매)은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 현재 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임차인 보증금 및 차임이 미상인 경우, 향후 명도 및 임대차 관계 확인 시 주의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 물건은 나주시 빛가람 혁신도시 내 일반상업지역에 위치하며, 주변에 상가, 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 지역입니다.

빛가람 혁신도시 상가 시장은 공공기관 이전 이후 꾸준히 성장하고 있습니다.

4.2. 주변상가현황

주변에는 "빛가람동행정복지센터" 등 공공기관이 위치하여 평일 유동인구가 많은 편입니다.

상업지역 내에 위치하여 다양한 업종의 상가들이 영업 중이며, 1층 상가 기준 평당 임대료는 위치와 층별로 차이가 있으나, 일반적으로 평당 5만원에서 10만원 선에서 형성되는 경우가 많습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 상업지역 내에 다양한 식당, 카페, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

국제도시로서 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 공공시설

본 건 동측 인근에 "빛가람동행정복지센터"가 위치하여 행정 업무 및 주민 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실위험

현재 물건이 공실 상태로, 매각 후 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 위험이 발생할 수 있습니다.

임대 활성화를 위한 적극적인 마케팅 전략이 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대차관련불확실성

임대 관계가 미상으로, 추후 임차인이 존재할 경우 명도 과정이나 임대차 관계 확정에 추가적인 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

6.3. 기타

나주시 빛가람동 혁신도시 지역은 친환경 도시 개발을 목표로 조성되었으며, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

신도심 개발 특성상, 대규모 산업 시설이나 폐기물 처리 시설 등은 계획 단계부터 배제된 것으로 알려져 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 나주시 빛가람 혁신도시의 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

현재 공실 상태이나, 주변 공공기관 및 상업시설 밀집 지역이라는 점을 고려할 때 향후 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 예정이어서 비교적 깨끗한 상태로 인수할 수 있습니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 유의해야 합니다.

8. 투자포인트

* 나주 빛가람 혁신도시 중심 상업지역 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* "빛가람동행정복지센터" 등 공공기관 인접으로 안정적인 유동 인구 확보가 기대됩니다.

* 토지/건물 일괄 매각으로, 별도 명도 및 등기 관련 절차 간소화가 가능합니다.

* 현재 공실이나, 상업지역 특성상 적절한 임대 정책 및 마케팅을 통해 임대 활성화가 기대됩니다.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 341,000,000원을 기준으로 시장 상황, 주변 시세, 물건의 현 상태(공실, 권리관계 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 경매 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되므로, 입찰 시 예상 명도 비용 및 수리비 등을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 시장 조사 및 현장 방문을 통해 상세한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.