나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1093 [3] 부산광역시 사하구 하단동 604-8 11층1106호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근에 위치하는 구분건물
(베스트홈) 803호, 1102호 및 1106호로서, 부근은 아파트, 단독주택, 다세대 및 연립주
택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(하단역)이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 8층 803호, 11층 1102호 및 1106호로서,
-외벽: 돌 붙임 및 몰탈위 페인팅
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

┌ 803호: 오피스텔(주거용)
└ 1102호 및 1106호: 공동주택(다세대주택)

설비내역

급·배수 및 위생설비, 개별난방설비(도시가스), 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, 주상용 건물의 부지임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없음.

물건 비고

-특별매각조건 (재매각) 매수보증금은 최저매각가격의 20%임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1093 (3)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 604-8, 11층 1106호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 이용상태: 오피스텔(주거용), 공동주택(다세대주택))

감정가: 74,000,000원

토지면적: 3.50㎡ (약 1.06평)

토지지분: 3.5024㎡ (약 1.06평)

건물면적: 10.93㎡ (약 3.30평)

건물지분: 10.9286㎡ (약 3.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (803호, 1102호, 1106호)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김

2. 입지조건

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 하단초등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 단독주택, 다세대 및 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 하단역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 도로, 상대보호구역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 김 입니다.

말소기준권리는 2024년 09월 04일 접수된 김준희 명의의 근저당권 (채권금액 150,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 150,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 이* (전입일자 2024-02-20): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 이* (전입일자 2022-05-18): 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2022-05-18, 배당신고일자 2025-06-13, 대항력 있음.

이우현(이*)은 말소기준권리보다 앞선 전입일자를 가지고 있으며, 보증금 70,000,000원에 대항력이 있어 인수될 가능성이 있습니다. 다만, 경매계에서 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 이 부분은 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 상권으로, 주거지로서의 안정성이 높습니다.

하단역 인근의 지리적 이점으로 인해 배후 수요가 풍부하며, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

주상복합 건물로 토지 이용계획상 주거 및 업무, 상가 등 복합적인 용도로 활용이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 하단역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

교육: 하단초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

기타: 본건 건물은 2016년 건축되어 비교적 신축에 속하며, 급/배수, 위생, 개별난방(도시가스), 소화전, 화재탐지, 승강기 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 이*의 보증금 70,000,000원 인수 가능성이 존재합니다. (경매계의 '인수 보증금 합계: 0원' 명시 내용과 상반될 수 있어 주의 필요)

특별매각조건으로 '재매각'이며, 매수보증금은 최저매각가격의 20%로 일반적인 10%보다 높습니다. 이는 이전 경매 절차에서 문제가 있었음을 시사합니다.

건축물 표제부상의 주용도(업무시설)와 실제 이용상태(오피스텔, 다세대주택)가 다를 수 있어, 추후 행정적 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지이용계획상 상대보호구역, 비행안전구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 건물 증축, 개축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

제공된 건물면적 10.93㎡는 일반적인 주거용 면적에 비해 매우 작아, 실제 활용 가능한 면적에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사하구 하단동의 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이*의 보증금 인수 가능성, 재매각 물건이라는 점, 건축물 용도 불일치 가능성 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크를 면밀히 분석하고, 이를 충분히 고려한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 여건 (하단역 인근) 및 생활 편의시설 접근성.

비교적 신축 연식 (2016년)으로 건물 상태 양호 예상.

대항력 있는 임차인으로 인한 명도 저항 예상되나, 이는 가격 협상 또는 낙찰가의 이점으로 작용할 수 있음.

일괄매각 대상인 803호, 1102호, 1106호 총 3개 호실을 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 유사한 면적(약 46㎡)의 다세대주택이 144,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본건의 감정가(최저매각가격)는 74,000,000원입니다. 이는 유사 면적 단일 호실의 시세보다 현저히 낮은 금액으로, 3개 호실 전체에 대한 가격으로 보입니다.

대항력 있는 임차인 이*의 보증금 70,000,000원을 감안할 때, 최소한 보증금만큼의 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 감정가 74,000,000원을 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인의 보증금 70,000,000원과 재매각 등의 리스크를 고려하여, 보수적으로 100,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. (낙찰 후 명도 비용 및 기타 부대 비용 별도 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.