나이스옥션 법원경매 경주 2025타경353 [2] 경상북도 경주시 율동 1872 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경353 [2] 경상북도 경주시 율동 1872 전 경매

• 사건번호: 2025타경353
• 주소: 경상북도 경주시 율동 1872
• 감정가: 4,508,500원
• 최저가: 2,209,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 전

경주지원 경매4계 2025타경353 | 소재지: 경상북도 경주시 율동 1872 | 감정가: 4,508,500원 | 최저가: 2,209,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 경주지원 2025타경353 (2)이며, 소재지는 경상북도 경주시 율동 1872입니다.

본 물건의 용도는 '전(밭)'이며, 감정가는 4,508,500원입니다.

총 토지 면적은 254.00㎡ (약 76.82평)이며, 이 중 토지일부지분(6350)이 매각 대상입니다.

채무자 및 소유자는 손OO, 채권자는 김OO인 부동산 강제경매 사건입니다.

1.2. 특이사항 요약

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

공유자의 우선매수신고가 가능하며, 주의사항으로 공유자의 우선매수권이 존재합니다(행사 제한 1회).

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 일부 '도로'로 이용되고 있습니다.

기타사항으로 토지 지상에 고압선이 통과하는 것으로 추정되며, 이와 관련하여 한국전력공사의 구분지상권이 설정되어 있어 이용 및 개발에 중대한 제한이 따릅니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건(기호3)은 경상북도 경주시 율동 소재 "상염불지" 남측 인근에 위치한 토지입니다.

부근은 순수농경지대로서 주거시설이나 상업시설은 전무한 농촌 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 근거리에 버스 승강장이 위치하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태는 부정형 토지이며, 농경지 및 인접 필지의 진입 도로로 이용되고 있습니다.

지적도상 세로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본 물건의 주변 환경은 순수농경지대로서 사실상 상권 및 생활편의시설이 미비합니다.

농업용 토지로서의 가치에 중점을 두어야 하며, 도심 접근성이나 편의시설 이용은 어렵습니다.

3. 권리분석 및 법적 제한

3.1. 권리 관계

본 경매는 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일한 일반적인 형태의 경매입니다.

무엇보다 가장 큰 권리 제한은 '토지일부지분매각'이라는 점입니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 상존하며(1회 제한), 낙찰 후에는 다른 공유자와 협의를 통해 토지 이용 및 처분을 결정해야 합니다.

특수 권리로는 한국전력공사가 설정한 '구분지상권'이 존재합니다. 이는 고압선 통과와 관련된 것으로, 토지 이용 및 건축 행위에 중대한 제약을 가하며, 지상 공간에 대한 권리가 제한됨을 의미합니다.

3.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건(기호3)은 보전녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 200m), 역사문화환경보존지역, 공장설립승인지역제로 지정되어 있습니다.

'보전녹지지역'은 도시의 환경보전 및 보안에 중점을 둔 지역으로, 개발행위에 강력한 제한이 따릅니다.

'역사문화환경보존지역'은 문화재보호법에 따른 제약이 추가되어 건축물의 높이, 용도 등에 제한이 있을 수 있습니다.

이러한 복합적인 규제로 인해 사실상 농업 외 다른 용도로의 활용은 매우 어렵습니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 법률적 리스크

농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하는 농지입니다. 낙찰자는 경매 후 법원에서 지정한 기한 내에 농취증을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금 전액이 몰수됩니다.

공유자가 우선매수권을 행사하는 경우, 낙찰이 불발될 수 있으며 이에 따른 입찰 비용 및 시간 손실이 발생할 수 있습니다.

4.2. 현황 리스크

공부상 '전'이지만 현황 일부가 '도로'로 이용되고 있어, 해당 도로 부분에 대한 배타적 사용 및 수익이 불가능합니다. 이는 토지 면적 254.00㎡ (76.82평) 전부를 농지로 활용할 수 없음을 의미합니다.

가장 큰 리스크는 고압선 통과에 따른 '구분지상권'입니다. 이는 토지의 경제적 가치를 현저히 하락시키며, 건물을 짓거나 특정 용도로 이용하는 데 큰 장애 요소가 됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 '지분 매각', '농취증 필수', '공유자 우선매수권', '현황 도로', '구분지상권(고압선)'이라는 다섯 가지의 중대한 리스크를 동시에 안고 있는 특수 물건입니다.

토지 이용계획상 개발행위가 극도로 제한되는 '보전녹지지역' 및 '역사문화환경보존지역'에 속해 있어 일반적인 투자 목적에는 적합하지 않습니다.

따라서, 실수요자(인근 농업인)가 아니라면 높은 수익률을 기대하기 어렵고, 지분 및 특수 권리 분석에 대한 전문 지식이 요구됩니다.

5.2. 투자 포인트

감정가가 4,508,500원으로 매우 저렴하여 소액으로 접근할 수 있습니다.

위험 요소를 충분히 인지하고, 지분 물건 해결에 경험이 있거나, 인근에 농지를 소유하여 추가 농지 확보가 필요한 실수요자에게 제한적으로 적합할 수 있습니다.

투자자는 최소한의 금액으로 낙찰받아 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 지분을 정리하거나, 공유자에게 매도하는 전략을 고려해야 합니다.

6. 결론

본 물건은 특수 물건으로서, 다수의 법적, 현황적 제한(지분, 농취증, 도로, 구분지상권, 규제지역)으로 인해 일반적인 경매 투자가에게는 매우 높은 난이도를 요구합니다. 이러한 리스크 요소를 감안하여 감정가 대비 보수적인 입찰가를 책정해야 하며, 특히 농취증 제출 기한 및 공유자 우선매수권 행사를 염두에 두고 철저한 사전 준비가 필요합니다.

법원 정보

경주지원 경매4계