나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10474 [2] 경상북도 경주시 현곡면 상구리 1185 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10474 [2] 경상북도 경주시 현곡면 상구리 1185 답 경매

• 사건번호: 2025타경10474
• 주소: 경상북도 경주시 현곡면 상구리 1185
• 감정가: 184,000,000원
• 최저가: 90,160,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

경주지원 경매4계 2025타경10474 | 소재지: 경상북도 경주시 현곡면 상구리 1185 | 감정가: 184,000,000원 | 최저가: 90,160,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10474 (2)

소재지: 경상북도 경주시 현곡면 상구리 1185

용도(공부상): 답 (논)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 184,000,000 원

토지면적: 1,600.00㎡ (약 484.00 평)

토지 지분율: 159999.994 (사실상 전체 지분)

소유자 및 채무자: 김OO

채권자: 중OOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 제출 요함

미제출시 매수보증금 미반환

토지 기호(2)는 공부상 '답'이나, 현황 일부 '유지'(저수지/물)로 이용 중임

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 경주시 현곡면 상구리 소재 '상구3리복지회관' 남서측 근거리에 위치합니다.

주위는 전형적인 농촌 환경으로, 농경지, 동식물관련시설, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

북측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 농경지로서의 진출입은 용이합니다.

현곡면은 국도 20호선 및 지방도 904번이 통과하는 지역이나, 상구리 소재 본건은 농로를 통해 접근해야 하는 입지입니다.

2.3. 토지 현황 및 제한사항

형태 및 이용상태: 부정형의 토지로서 현재 농경지(답)로 이용 중입니다. 기호(2)의 경우 공부상 지목과 달리 일부가 물을 가두어 놓은 '유지' 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 보전녹지지역 및 자연녹지지역에 해당하여 개발 행위에 제한이 따릅니다.

일부 필지는 철도보호지구에 포함되어 있어 철도 안전법에 따른 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다.

또한, 전 필지 가축사육제한구역(일부제한(300))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매의 종류 및 관계

본 건은 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 채무 불이행으로 인해 채권자가 신청한 경매입니다.

소유자 및 채무자가 동일인(김OO)이므로 복잡한 소유권 분쟁 가능성은 낮습니다.

3.2. 매각 대상 및 권리하자 여부

매각 대상은 토지 전부에 대한 매각이며, 건물은 존재하지 않아(0.00㎡) 명도(인도) 관련 복잡성은 없습니다.

등기부상 특별한 권리 상의 하자(유치권, 법정지상권 문제 등)는 명시되지 않았으나, 농지라는 특성상 **농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 몰수**되는 치명적인 주의사항이 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본 물건의 용도가 '답(농경지)'이며 위치가 농촌 지역임을 감안할 때, 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다.

주변은 농가주택, 농경지, 동식물 관련 시설 등이 주를 이루는 순수 농업 지역입니다.

현곡면의 주요 주거 및 상업 시설은 금장리 일대에 집중되어 있으며, 본 물건지에서는 거리가 있어 직접적인 상권의 영향을 받기 어렵습니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

생활 편의 시설은 상구3리복지회관 등 근린 시설을 이용할 수 있으나, 마트, 병원 등 주요 편의 시설은 현곡면 중심지 또는 경주 시내로 이동해야 합니다.

주변 환경은 농경지와 농가주택 중심이므로, 대규모 도시형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 감정평가서에 '동식물관련시설'이 주변에 있다고 언급되어 있어, 축사 등으로 인한 냄새 등의 소규모 환경적 요인은 현장 확인이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지취득자격증명(농취증) 리스크

가장 중요한 리스크입니다. 낙찰자는 매각결정기일 전까지 관할 기관에 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 농업경영계획서 작성 및 농업인 자격 확인이 필수입니다. 미제출 시 보증금 전액을 돌려받지 못합니다.

5.2. 현황 불일치 리스크

토지 기호(2)는 공부상 '답'이나 현황이 '유지'(물)로 이용 중입니다. 이는 토지의 실제 이용 가치와 지목 간의 괴리를 의미하며, '유지' 부분은 경작이 불가능하여 농지로서의 가치가 저하될 수 있습니다.

5.3. 개발 행위 제한 리스크

보전녹지지역, 자연녹지지역 및 철도보호지구에 걸쳐 있어 향후 농지 전용이나 건축 개발 행위에 상당한 제한과 복잡한 절차가 예상됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 경주 시가지 북서쪽 현곡면 상구리의 농경지(답)로서, 감정가는 184,000,000원으로 책정되었습니다. 주변 환경은 농촌이며, 도로 접근성은 양호합니다. 그러나 보전녹지지역, 자연녹지지역 및 철도보호지구 등 다양한 규제를 안고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명 제출 의무와 현황 일부 '유지' 이용은 입찰 전 반드시 고려해야 할 핵심 사항입니다. 순수 농업 목적이나 장기적인 투자 관점에서 접근해야 하며, 단기 개발 차익을 기대하기는 어렵습니다.

6.2. 투자 포인트

농지로서의 가치: 주변 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 경우, 순수 농업 목적 또는 귀농, 귀촌을 계획하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

규제 완화 잠재력: 장기적인 관점에서 보전녹지 또는 자연녹지지역의 규제 완화 가능성을 염두에 둔다면 잠재적 투자 가치는 있으나, 이는 불확실한 요소입니다.

명도 용이성: 건물 없이 토지만 매각 대상이므로, 명도 과정이 간결합니다.

**주의사항: 농취증 발급 가능 여부와 현황 '유지' 부분의 활용 방안을 사전에 철저히 확인해야 합니다.**

법원 정보

경주지원 경매4계