나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118582 [1] 경상남도 양산시 중부동 47-4 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경118582 [1] 경상남도 양산시 중부동 47-4 전 경매

• 사건번호: 2024타경118582
• 주소: 경상남도 양산시 중부동 47-4
• 감정가: 38,678,000원
• 최저가: 27,075,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

울산지방법원 경매3계 2024타경118582 | 소재지: 경상남도 양산시 중부동 47-4 | 감정가: 38,678,000원 | 최저가: 27,075,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경118582 (1)

소재지: 경상남도 양산시 중부동 47-4

용도: 전

감정가: 38,678,000원

토지면적: 166.00㎡ (약 50.2평)

토지 지분율: 16600 (해당 물건은 토지매각 대상이며, 제공된 정보에 기반하여 전체 토지에 대한 매각으로 간주됩니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 망OOOOOOOOOOOOOOO

채무자:

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명

주의사항: 1. 본건 토지는 지목은 전이나 양산시 중앙동으로부터의 사실조회회신에 따르면 농지취득자격증명의 제출을 요하지 않는 것으로 보이는 바, 입찰시 관할관청에 확인요망.

2. 본건 토지는 맹지로 현황은 휴경지임.

2. 감정평가서 요약

토지감정요항표

- 위치 및 주위환경: 경상남도 양산시 중부동 소재 "계원사" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 서측으로 하향 경사지대에 농경지대로 형성되어 있습니다.

- 교통상황: 차량 출입 불가하며 대중교통도 근거리로서 일반적 교통사정 불편시되는 지역입니다.

- 형태 및 이용상태: 사다리형의 완경사지로서 전으로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 맹지상태의 토지입니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역. 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

- 제시목록 외의 물건: 해당 없습니다.

- 공부와의 차이: 해당 없습니다.

- 기타 참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계: 미상입니다.

3. 입지조건

본건 토지는 양산시 중부동의 "계원사" 인근 농경지대에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 서측으로 경사진 농경지대로 이루어져 있습니다. 차량 접근이 불가하며 대중교통 이용도 불편한 지역으로, 일반적인 교통 환경은 좋지 않은 편입니다. 토지는 사다리형의 완경사 지형을 이루고 있으며, 현재는 휴경지 상태로 이용되고 있습니다.

4. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로, 채권자(농OOOOOOOOOOO)에 의해 신청되었습니다. 소유자는 망OOOOOOOOOOOOOOO로 현재는 사망한 상태입니다. 경매 절차를 통해 채무가 정리될 예정이나, 정확한 권리 관계 및 이해관계는 권리 분석 전문가를 통해 상세히 확인해야 합니다. 등기부등본 상의 권리 내역과 더불어, 공적 장부 및 현황 조사를 통해 권리상 하자 여부를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

5. 상권분석

본 물건은 현재 농경지로 이용되고 있으며, 교통이 불편하고 맹지인 점을 고려할 때 직접적인 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다. 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 현황은 농업용지 및 휴경지 상태로, 주변 상권의 발달 정도는 미미할 것으로 예상됩니다. 향후 지역 개발 계획이나 용도 변경 등의 가능성에 따라 상권의 변화 가능성을 지켜볼 필요는 있습니다.

6. 생활정보

"계원사" 인근의 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 하지만 차량 및 대중교통 접근성이 떨어져 도심 접근성 및 생활 편의시설 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다. 주거 지역으로 지정되어 있으나, 현재는 농경지로 이용되고 있어 일반적인 주거 생활 환경과는 차이가 있습니다. 인근 편의시설, 학교, 병원 등에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

첫째, 본건 토지는 맹지로 차량 진입이 불가하며, 이에 따라 토지 활용 및 개발에 제약이 따릅니다. 둘째, 지목이 '전'으로 농지취득자격증명 제출 의무가 발생할 수 있으나, 관할 관청 확인 시 면제될 가능성도 있습니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 셋째, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다. 넷째, 교통이 불편하고 휴경지 상태인 점은 토지의 가치를 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 다섯째, 임대관계가 미상으로, 현황 임차인이 존재할 경우 명도에 따른 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 경매 물건은 양산시 중부동에 위치한 토지로, 제1종일반주거지역에 편입되어 있음에도 불구하고 맹지, 불편한 교통, 농경지 및 휴경지 상태 등의 여러 제약 조건으로 인해 활용 가치가 낮게 평가될 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 관련하여 관할 관청 확인 시 긍정적인 결과가 나온다면, 향후 주거 지역으로서의 개발 가능성을 염두에 두고 접근할 수 있습니다. 현재로서는 접근성 및 이용상의 제약을 극복할 방안 마련이 필수적이며, 이를 위한 추가적인 비용과 노력이 수반될 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

본 물건의 잠재적 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 제1종일반주거지역이라는 용도지역은 향후 개발 가능성을 시사합니다. 만약 인접 토지를 매입하여 맹지 문제를 해결하거나, 통행권 확보가 가능하다면 토지의 활용도가 크게 증대될 수 있습니다. 둘째, 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 리스크를 감수하고 장기적인 관점에서 접근할 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 셋째, 주변 지역의 개발 계획이나 정부의 토지 이용 정책 변화를 주시하며 장기적인 투자를 고려할 수 있습니다. 단, 본 물건은 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 함께 보수적인 투자 접근이 필요합니다.

10. 주변 환경 분석

주변 지역은 "계원사" 남서측 인근의 농경지대로, 서측으로는 하향 경사지가 형성되어 있습니다. 현재까지 진행된 정보 검색 결과, 해당 주소지(경상남도 양산시 중부동 47-4) 또는 그 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어, 이는 환경적 요인이나 개발 제한과 관련될 수 있으나 직접적인 혐오시설과는 거리가 있습니다. 전반적으로 자연 환경에 가까운 지역으로 분석됩니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계