나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8517 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화산리 383-9 과수원 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경8517 [1] 울산광역시 울주군 서생면 화산리 383-9 과수원 경매

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울산지방법원 경매3계 2024타경8517 | 소재지: 울산광역시 울주군 서생면 화산리 383-9 | 감정가: 144,570,000원 | 최저가: 101,199,000원 | 용도: 과수원

1. 울산지방법원 2024타경8517 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경8517 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 화산리 383-9

지목: 과수원 (현황: 전)

감정가: 144,570,000원

토지면적: 474.00㎡ (약 143.4평)

토지 지분율: 100%

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 최OOOOOOOOOOOOO

채무자: 최OO

채권자: 수OOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요

1.2. 입지조건

본건 토지는 울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 "마근저수지" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전반적인 주거 및 농업 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 다소 불편할 수 있습니다. 서생면은 울산광역시의 최남단에 위치하며, 동해와 접해 있어 해안 지역의 특성을 가지고 있습니다. 서생역이 인근에 있어 철도 교통 이용이 가능합니다. 또한, 간절곶과 같은 관광 명소가 인접해 있어 지역적인 특색을 더합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 '수OOO'의 신청에 의해 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인(최OO)으로 확인되며, 특별한 권리상 하자 발생 가능성은 낮아 보입니다. 그러나 본건 토지 전부에 대해 매각 결정일까지 '농지취득자격증명'을 제출해야 하는 필수 요건이 있습니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 취득 전 반드시 해당 자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 합니다. 현황 지목이 과수원이지만 실제로는 전으로 이용 중이라는 점과, 일반 철도 저촉 사항이 있으나 경미하다는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 인접 토지와의 경계가 명확하지 않아 경계 측량이 필요할 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

서생면 화산리 일대는 농경지와 주거지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 및 소규모 점포가 발달했을 것으로 예상됩니다. 인근에 '만어'라는 일식 음식점이 있는 것으로 파악되나, 이는 개별적인 식당 정보입니다. 최근 서생면 일대에 '에너지융합일반산업단지' 조성 사업이 추진되고 있어, 향후 지역 경제 활성화 및 관련 시설의 발달 가능성도 존재합니다. 그러나 본건 토지 자체는 농업용지로, 직접적인 상권 형성과는 거리가 있습니다.

1.5. 생활정보

서생면 화산리 일대는 비교적 조용하고 한적한 농촌 및 전원생활 환경을 제공합니다. 마근저수지 인근에는 산책로가 조성되어 있어 여가를 즐기기에 좋습니다. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 울산 시내 및 인근 지역으로의 이동을 위한 버스 노선이 운행되고 있습니다 (예: 울산 버스 735번 - 화산보건진료행). 생활 편의시설은 면 소재지 또는 인근 읍으로 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '농지취득자격증명' 미확보로 인한 매수 무효 및 보증금 몰수 가능성입니다. 또한, 공부상 지목과 현황이 상이(과수원 vs. 전)하여 추후 관련 법규 위반 소지가 있는지, 농지 관련 규정 준수 여부를 철저히 검토해야 합니다. 일반 철도 저촉 사항이 경미하다고는 하나, 관련 법규상의 제한 사항을 확인하는 것이 좋습니다. 지적 경계가 불명확하여 측량이 필요하며, 이는 추가 비용 발생 요인이 될 수 있습니다. 과거 서생면 화산리 일대에서 불법 개발 행위 및 방치 폐기물 문제가 발생한 사례가 있어, 지역 환경 및 규제 준수 관련 사항을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

울산광역시 울주군 서생면 화산리 소재 본 토지는 농업 경영 또는 주말 농장, 전원주택 부지 등으로 활용 가치가 있는 토지입니다. 감정가는 1억 4천만 원대이며, 면적은 약 143평입니다. 마근저수지와 인접하고 있으며, 서생역과 간절곶 등 지역적 특색을 가진 곳에 위치합니다. 다만, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 현황과 공부상의 지목 차이, 경계 불명확 등의 이슈가 있어 취득 전에 철저한 사전 조사와 준비가 필요합니다. 이러한 조건들을 충족하고 잠재적 리스크를 관리할 수 있다면, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 농지 활용: 농업 경영, 주말 농장, 귀농·귀촌 목적의 실거주지로 활용 가능합니다.

2. 잠재적 개발 가치: 서생면 일대의 산업 단지 조성 등 개발 계획과 연계하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 자연 환경: 마근저수지와 인접한 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

4. 철도 접근성: 서생역이 인근에 있어 철도 교통 이용이 용이합니다.

5. 낮은 경쟁률 기대: 농지취득자격증명 필요, 지목과 현황 불일치 등의 까다로운 조건으로 인해 일반 투자자들의 경쟁률이 낮을 수 있습니다.

주의사항:

- 본건 토지 전부에 대하여 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.

- 현황 지목(전)과 공부상 지목(과수원)의 차이를 반드시 확인해야 합니다.

- 인접 토지와의 경계 확인 및 측량이 필요할 수 있습니다.

- 철도 저촉 사항은 경미하나, 관련 법규 확인이 필요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계