나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9992 [1] 울산광역시 남구 무거동 839-3 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경9992 [1] 울산광역시 남구 무거동 839-3 단독주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2024타경9992 | 소재지: 울산광역시 남구 신복로35번길 16 | 감정가: 49,123,200원 | 최저가: 34,386,000원 | 용도: 단독주택

1. 울산지방법원 2024타경9992 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

건물만 매각되는 단독주택 경매 물건입니다.

사건번호: 울산지방법원 2024타경9992 (1)

소재지: 울산광역시 남구 무거동 839-3

용도: 단독주택

감정가: 49,123,200원

토지 면적: 0.00㎡ (0평) - 토지 지분 없음

건물 면적: 153.51㎡ (약 46.43평)

매각 대상: 건물만 매각

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 김OO

주요 특이사항: 법정지상권 성립 가능성

1.2. 입지 조건

본 물건은 울산광역시 남구 무거동에 소재하고 있으며, "울산대학교" 북측 인근 지역에 위치합니다.

주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있습니다.

제반 차량의 출입이 용이하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

동측 및 남측으로 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다.

특히, 울산대학교 인근 지역으로 대학가 상권의 특성을 가지고 있습니다.

1.3. 권리 분석

본건은 법정지상권이 성립될 수 있는 물건으로, 이는 경매 물건에서 매우 중요한 고려 사항입니다.

법정지상권이란 건물 소유자가 토지 소유자와 별개일 때, 건물을 철거하지 않고 토지를 계속 사용할 수 있는 법률상의 권리를 의미합니다.

특히 본 물건은 토지 면적이 0이고 건물만 매각 대상이라는 점에서, 건물 소유자가 토지 소유권 또는 사용권을 확보하지 못한 상태일 가능성이 높습니다.

감정평가액 산정 시 법정지상권 성립 여부가 고려되지 않았으므로, 낙찰 후 법정지상권 해결을 위한 추가적인 비용이나 법적 절차가 발생할 수 있음을 유의해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있는 잠재적 비용입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 위치한 울산 남구 무거동 대학가는 과거 울산대학교를 중심으로 형성된 주요 상권 중 하나였습니다.

주요 상권은 '바보사거리'로 불리는 울산대학교 정문 앞 지역으로, 과거에는 식당, 카페, 술집 등 다양한 업종이 밀집해 있었습니다.

또한, 울산과학대학교 인근 지역도 자취생 및 대학생들을 위한 저렴한 상권이 형성되어 있습니다.

하지만 최근에는 부동산 경기 침체와 더불어 울산대학교 학생 정원 감소 등의 영향으로 상가 공실률이 높아지고 상권이 침체된 상황이라는 분석도 있습니다. 'MZ 상권'으로도 언급되지만, 과거의 활기는 줄어든 것으로 보입니다.

1.5. 생활 정보

본 물건은 울산대학교와 울산과학대학교가 인근에 있어 교육 및 문화 시설 접근성이 양호할 수 있습니다.

주변은 주택가와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

다수의 초, 중, 고등학교가 주변에 있어 교육 환경 측면에서도 고려할 만합니다.

교통 면에서는 다양한 시내버스가 운행되어 시내 접근성이 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 법정지상권 문제입니다. 토지 소유자와의 별도 협의 또는 법적 절차가 필요하며, 이 과정에서 예상치 못한 금전적 부담이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

건물의 내부 상태를 외부 관찰 및 건축물대장만으로 평가하여 실제 내부 상태와 차이가 클 수 있습니다. 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 정확한 내부 조사 없이 평가가 이루어졌습니다.

임대 현황이 미상으로, 현재 거주자가 있을 경우 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 소유권 없이 건물만 매각되는 특수한 경우이므로, 토지 사용에 대한 법적, 경제적 위험을 충분히 검토해야 합니다.

또한, 대학가 상권의 전반적인 침체 분위기도 고려해야 할 부분입니다.

주변 시설 검색 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 대학가 상권의 특성상 유흥업소 등이 밀집한 지역과 인접할 가능성은 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 법정지상권이라는 중대한 법적 쟁점과 내부 상태 미확인이라는 불확실성을 안고 있습니다.

특히 토지 없이 건물만 매각되는 점은 일반적인 부동산 경매와 다른 매우 특수한 상황이므로, 이에 대한 면밀한 법률 검토와 현장 조사가 필수적입니다.

이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 해결 방안을 모색할 수 있는 경험과 자본이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

법정지상권 문제 해결을 통해 토지 사용권을 확보하거나, 토지 소유자와의 원만한 협의가 이루어질 경우 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

대학교 인근이라는 입지적 장점을 활용한 주거용 또는 상업용 활용 가능성을 고려해볼 수 있으나, 상권 침체 및 공실률 증가 추세는 신중한 접근이 필요합니다.

본 건의 경우, 법정지상권 해소 비용 및 건물 내부 수리 비용 등을 감안하여 신중하게 투자 결정을 내려야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계