나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115118 [3] 울산광역시 북구 창평동 606-1 답 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115118 [3] 울산광역시 북구 창평동 606-1 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2024타경115118 | 소재지: 울산광역시 북구 창평동 606-1 | 감정가: 615,671,000원 | 최저가: 430,970,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2024타경115118 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경115118 (3)

소재지: 울산광역시 북구 창평동 605

용도: 답 (농경지)

감정가: 615,671,000원

토지면적: 1967.00㎡ (약 595평)

토지 지분율: 196700 (전체 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자: 박OO

채권자: 박OO

특이사항: 공유물분할경매, 농지취득자격증명 제출 필수

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환.

2. 입지조건

본 물건은 울산광역시 북구 창평동 605번지에 위치하며, "농소종합운동장" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 일반주택 및 농경지가 소재하며, 대체로 보통 수준의 주위 환경을 갖추고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 각 필지는 북측으로 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있으나, 일부 필지(일련번호 1)는 지적도상 맹지이나 현황상 소폭의 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역 등이 혼재되어 있으며, 특히 가축사육제한구역, 개발제한구역, 장애물 제한표면구역, 역사문화환경보존지역(창평동 지석묘군) 등 다양한 토지이용계획 및 제한이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 이는 해당 부동산의 공유자 간 분할을 목적으로 하며, 현재 소유자이자 채권자가 박OO으로 등재되어 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 예상되나, 공유물 분할의 특성상 소유권에 대한 이해와 경매 절차에 대한 정확한 파악이 중요합니다. 특히, 농지를 취득하기 위해서는 관련 법령에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 반환받지 못하는 매우 중요한 주의사항이 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 창평동 일대는 농경지와 주택이 혼재된 지역으로, "농소종합운동장"과 같은 공공시설이 인근에 위치하고 있습니다. 일부 필지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 일부 포함되어 있으나, 전반적으로는 상업 활동이 활발한 중심 상권이라기보다는 근린생활권 또는 전원 지역에 가까운 특성을 보입니다. 농경지 활용과 함께 개발제한구역 등 엄격한 토지 이용 규제가 있어, 대규모 상업시설이나 산업시설의 입지는 제한적일 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

"농소종합운동장"이 인근에 위치하여 지역 주민들의 여가 및 체육 활동을 지원하는 공간으로 활용될 수 있습니다. 또한, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 일반 주택 및 농경지가 혼재된 환경으로, 비교적 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 발급 조건입니다. 해당 자격증명을 취득하지 못하면 입찰 보증금을 몰수당할 수 있으며, 토지 취득 자체가 불가능합니다. 또한, 개발제한구역, 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역 등 엄격한 토지 이용 규제로 인해 향후 건축이나 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 지적도상 맹지인 필지가 포함되어 있어 토지 이용 및 접근성에 제한이 있을 수 있으며, 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)의 존재가 명확히 확인되지 않은 상태이므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 공유물 분할 경매의 특성상, 다른 공유자와의 관계 및 분할 절차의 복잡성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

울산 북구 창평동에 위치한 본 물건은 공유물 분할을 위한 경매로 진행되는 농경지입니다. "농소종합운동장" 인근에 위치하며 일부 주거지역이 포함되어 있으나, 개발제한구역, 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 규제를 받고 있어 향후 토지 이용 및 개발에 신중한 접근이 요구됩니다. 본 건의 성공적인 취득을 위해서는 농지취득자격증명 발급 여부가 가장 중요하며, 관련 법규 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 엄격한 개발 규제와 농지취득자격증명이라는 필수 조건을 가지고 있어 투자 접근에 신중을 기해야 합니다. 그러나 북울산역세권 개발 사업 추진 (개발제한구역 해제 검토 등) 및 주변 공공시설(농소종합운동장)과의 연계성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 지역 발전 잠재력을 고려해 볼 수 있습니다. 특히, 관련 규제 완화나 지역 개발 계획에 따라 가치가 변동될 수 있는 지역으로, 정보 습득 및 분석 능력이 뛰어난 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. 역사문화환경보존지역으로 지정된 창평동 지석묘군 인근이라는 점도 특별한 가치를 부여할 수 있으나, 이는 동시에 개발의 제약 요인이 될 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계