나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117886 [1] 경상남도 양산시 삼호동 557-1 다가구주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경117886 [1] 경상남도 양산시 삼호동 557-1 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2024타경117886 | 소재지: 경상남도 양산시 연호6길 18 | 감정가: 850,282,700원 | 최저가: 595,198,000원 | 용도: 다가구주택

1. 울산지방법원 2024타경117886 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경117886 (1)

소재지: 경상남도 양산시 삼호동 557-1

용도: 다가구주택

감정가: 850,282,700원

토지면적: 257.00㎡ (약 77.75평)

건물면적: 481.27㎡ (약 145.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 윤OO

채권자: 송OO

특이사항: 옥상 태양광 발전 설비 (3kW) 존재. 감정평가서에 포함된 제시외 물건 확인 필요.

입지조건

본 건은 경상남도 양산시 삼호동에 위치하며, "서창고등학교" 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 단독주택 건부지로 이용 중이며, 남동측으로는 폭 약 8미터 미만의 도로, 북측으로는 폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 가능합니다. 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 역시 보통 수준입니다. 토지는 사다리형이며 대체로 평탄한 지형입니다. 토지이용계획상으로는 준주거지역으로 분류되며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당됩니다.

권리분석

본 건은 채권자 송OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(윤OO)으로 확인됩니다. 현재 제공된 정보만으로는 추가적인 권리관계(근저당, 압류, 가압류 등)에 대한 상세한 파악은 어렵습니다. 일반적으로 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸되는 경우가 많으나, 정확한 권리분석을 위해서는 등기부등본 및 매각물건명세서 등 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

상권분석

본 건은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근에 학교가 있어 학생 및 교직원 관련 상업 시설의 수요가 있을 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 지구보다는 지역 주민들을 대상으로 하는 소규모 근린 상업 시설 위주의 상권으로 판단됩니다.

생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조의 4층 다가구주택으로, 1층은 계단실, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활에 필요한 기본적인 인프라는 충족됩니다. 주변에 학교가 있어 교육 환경이 양호할 수 있으며, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의시설 접근성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

잠재적 리스크

1. 임대관계 미상: 현재 임대차 관계에 대한 정보가 확인되지 않아, 낙찰 후 기존 임차인과의 명도 진행 시 예상치 못한 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 제시외 물건: 건물 옥상에 설치된 태양광 발전 설비(3kW) 및 기타 제시외 물건은 일괄 매각 대상에 포함될 수 있습니다. 이에 대한 정확한 소유관계, 설치 지원금, 가치 영향 등을 경매 진행 시 추가 확인이 필요합니다.

3. 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본 건과 직접적으로 인접하거나 근거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축산 단지 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 지속적인 주변 환경 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

종합 의견

본 물건은 양산시 삼호동의 준주거지역에 위치한 다가구주택으로, 서창고등학교 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 단독주택과 근린생활시설이 어우러진 환경이며, 건물 자체도 4층 규모의 다가구주택으로 활용도가 높습니다. 토지와 건물을 일괄 매각하는 점, 비교적 넓은 대지와 건물 면적은 투자 가치를 높이는 요소입니다. 하지만 임대 관계 미확인, 제시외 물건에 대한 추가 확인 필요성, 일부 토지이용 제한 사항 등은 신중한 접근이 요구됩니다.

투자 포인트

1. 다가구주택 활용: 여러 세대를 임대하여 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.

2. 입지 조건: 학교 및 주거, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 배후 수요가 존재합니다.

3. 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 개발 또는 재건축 시 시너지 효과를 노릴 수 있습니다.

4. 향후 개발 가능성: 지역 발전 계획 및 개발 동향을 주시하여 시세 차익을 노려볼 수 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계