나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10715 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 118-1 답 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2025타경10715 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 118-1 답 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매3계 2025타경10715 | 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 118-1 | 감정가: 354,936,000원 | 최저가: 248,455,000원 | 용도: 답

1. 울산지방법원 2025타경10715 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경10715 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 118-1

용도: 답 (농지)

감정가: 35,493,600원

토지면적: 1929.00㎡ (약 583.51평)

토지 지분율: 192900 (이는 ㎡와 동일하게 나와 있는데, 아마 전체 지분율이 100%라는 의미로 해석됩니다. 단독 소유일 가능성이 높습니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 하OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 신OO

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 소재 "신복마을" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 자체 지반은 평탄하나 인근 지역보다 다소 저지대이며, 답으로 이용 중입니다. 차량 진입은 다소 어려우며, 근거리에 대중교통 수단이 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 간선버스 123번이 도보 10분 거리에 정차하는 것으로 파악됩니다. 인접 도로 상태로는 맹지에 해당합니다. 토지 이용 계획상 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축 사육 제한 구역 및 하천 구역에 포함됩니다. 300m 이내에 소규모 하천이 있어 하천구역으로 지정되어 있으며, 반경 500m 내 축산 농가가 없어 가축사육제한구역에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행 중인 물건입니다. 채권자는 신OO이며, 소유자는 하OO입니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 건물은 매각 대상이 아닙니다. 강제 경매의 경우, 일반적으로 매각으로 인해 모든 인수되는 권리는 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 정확한 권리 관계는 반드시 매각물건명세서를 통해 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 농경지와 임야가 주를 이루는 지역에 위치한 농지입니다. 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 일대는 대부분 농경지와 임야로 구성되어 있어, 상업적 활동이나 일반적인 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 인근 "신복마을"과 같은 주거 지역과의 연계성은 있으나, 직접적인 상업 시설의 발달보다는 농업 활동에 기반한 지역 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

주변이 농경지와 임야로 이루어져 있어 조용하고 한적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 118-1번지 주변에는 신복마을이 있으며, 차량으로 약 5분 거리에 소규모 편의점 및 주유소가 위치한 것으로 파악됩니다. 대중교통 이용 시 간선버스 123번이 도보 10분 거리에 있어 이용 가능합니다. 기본적인 생활 편의 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 농지 취득 자격 증명 필수: 본건은 농지이므로, 매수 결정 후 농지취득자격증명서를 매각 결정 기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못하는 불이익이 발생합니다.

2. 맹지 및 경계 불분명: 현재 맹지 상태이며, 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 지적 측량이 필요합니다. 이는 추후 토지 활용 및 개발 시 문제가 될 수 있습니다.

3. 토지 일부 전용: 본건 토지 중 일부(3㎡)가 제방 축조 공사를 위해 전용되었습니다. 이는 토지의 실제 이용 현황 및 가치 평가에 영향을 줄 수 있으므로, 매각물건명세서 별지를 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

4. 토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축 사육 제한 구역 및 하천 구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다.

5. 혐오시설 없음 확인: 현재 조사된 바로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 소재 본건 토지는 강제 경매로 진행되는 농지입니다. 맹지이며 농지 취득 자격 증명 등 법적 요건 충족이 필수적이고, 주변 환경이 농경지 위주인 점을 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 농업적 활용 또는 특수 목적(예: 농장, 주말 농장 등)을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다. 토지 이용 계획 및 제한 사항, 경계 불분명 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1. 저평가 가능성: 농지 및 맹지라는 점, 이용 제한 등이 감안되어 감정가가 산정되었을 가능성이 있습니다. 현장 조사 및 관련 법규 검토를 통해 실질 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

2. 자연 친화적 입지: 농경지와 임야가 어우러진 지역으로, 친환경적인 공간이나 주말 농장, 전원생활 등을 계획하는 분들에게 매력적인 입지 조건을 제공할 수 있습니다.

3. 개발 잠재력 (장기적 관점): 도시지역, 자연녹지지역이라는 점은 향후 지역 개발 계획에 따라 잠재적 가치 상승의 가능성을 내포하고 있습니다. 다만, 이는 장기적인 관점에서의 접근이며, 현재로서는 이용 제한이 우선적으로 고려되어야 합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매3계