나이스옥션 법원경매 창원 2024타경2919 [1] 경상남도 창원시 성산구 귀산동 133 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 귀산동 소재 "귀산동마을회관" 동측 인근에 위치하는 부동산(토지)으로서, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하며, 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통 상황, 운행횟수 및 버스정류장과의 거리 등을 종합적으로 고려할 때 전반적인 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 북측, 서측, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(귀산지구), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 소유자 미상의 미등기 상태인 제시외건물 ㄱ) - ㄹ) 4동이 소재하는 바, 평가목적 및 관리상태 등을 종합 고려하여 현장조사시 개략적인 실측 후 감정평가하였으며, 이때 당해 토지 소유자의 토지 지분비율은 추정적용하여 최종 면적사정하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(2-1,2-2) 매각에 포함
- 공유지분 매각임(공유자우선매수 신고는 1회에 한함).
- 목록2. 건물의 소재지번은 공부상 ‘귀산동 133번지’이나 일부 인접 필지에 걸쳐서 소재함.
- 목록2. 건물은 단독 주택 및 창고 등으로 이용 중이며, 창고 등으로 이용 중인 건물의 공부상 면적은 ‘24.6㎡’ 이나 실측면적은 ‘약42㎡'로, 증축부분과 기존부분의 구분이 곤란하여 현상 및 이용상황을 고려하여 실측면적으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경2919 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 귀산동 133 (신주소: 경상남도 창원시 성산구 귀산로80번길 33)

용도: 단독주택

감정가: 145,048,000원

토지면적: 419.00㎡ (약 126.75평)

토지지분: 139.65㎡ (약 42.25평)

건물면적: 24.60㎡ (약 7.44평) (공부상 면적)

건물지분: 8.2㎡ (약 2.48평)

건물 제시외면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공유자우선매수신고, 공동담보, 지분매각, 재매각

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 성산구 귀산동 소재 "귀산동마을회관" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 자체 지반은 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중이며, 완경사지대에 속합니다. 토지 북측, 서측, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로와 접하여 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지이용계획상 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(귀산지구), 소로2류, 가축사육제한구역에 속합니다. 건물의 소재지번은 공부상 ‘귀산동 133번지’이나 일부 인접 필지에 걸쳐 소재하며, 단독 주택 및 창고 등으로 이용 중입니다. 건물은 공부상 면적 24.6㎡이나 실측면적 약 42㎡로 평가되었으며, 증축 부분이 기존 부분과 구분이 곤란하여 현상 및 이용 상황을 고려하여 평가되었습니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 5월 24일 접수된 창원원예농업협동조합의 근저당권(150,000,000원)입니다. 본 경매는 2016년 7월 22일 접수된 주식회사일운 외 2명(3,282,018원)의 강제경매와 2025년 1월 13일 접수된 주식회사일운(500,000원)의 강제경매로 인한 임의경매개시결정으로 추정됩니다. 등기부상 압류 및 근저당권 등이 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있습니다. 임차인 현황은 별도로 파악된 바 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하고 있으며, 주변에 단독주택과 농경지가 혼재하는 등 전원적인 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 카페 등 상업시설이 일부 자리 잡고 있는 것으로 파악됩니다. (10)

이는 지역 커뮤니티 활성화 및 유동 인구 증가에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 출입은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. (4) (11) (24) (30)

* 편의시설: 창원시 내에 이마트, 코스트코 등 대형 쇼핑 시설과 병원(창원한마음병원, 근로복지공단 창원병원 등)이 다수 위치하고 있으나, 본건 소재지로부터의 정확한 접근성 정보는 추가 확인이 필요합니다. (5) (10) (13) (18) (19) (28) (29) (33)

* 교육: 성산구 내에 다수의 중학교가 분포하고 있으며, 삼정자중학교, 반송중학교 등이 특목고/자사고 진학률 상위 학교로 언급됩니다. (15) (16) (20) (21) (36) 본건과의 정확한 거리는 확인되지 않았습니다.

* 혐오시설: 인근 지역(웅남동 등)에 소각시설, 변전소, 송전탑 등이 언급되나, 본건 귀산동 133번지 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 검색되지 않았습니다. (18) (22) (23) (27) (29)

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각: 토지 및 건물 지분 매각으로 인해 타 공유자와의 협의 및 소유권 행사 관련 분쟁의 소지가 있습니다. (공유자우선매수신고 가능)

* 재매각: 재매각이라는 점은 초기 입찰 참여율이 낮았거나 유찰이 반복되었을 가능성을 시사하며, 이는 낙찰 후 명도 등 과정에서 예상치 못한 난관이 있을 수 있음을 내포할 수 있습니다.

* 건물 위치: 건물이 공부상 지번 외 인접 필지에 걸쳐 소재하는 점과 실측 면적이 공부상 면적과 차이가 나는 점은 소유권 행사 및 활용에 있어 주의가 필요합니다.

* 미등기 제시외 건물: 토지상에 소유자 미상의 미등기 제시외 건물 4동이 소재하나, 이에 대한 정확한 면적 및 소유 관계, 철거 가능성 등은 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 귀산동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건으로, 전원적인 환경 속에서 토지 및 건물 지분 취득이 가능한 물건입니다. 그러나 지분매각, 재매각, 건물 위치 및 면적 불일치, 미등기 제시외 건물 존재 등의 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 인근 편의시설 및 교통 접근성에 대한 구체적인 정보가 부족하고, 혐오시설의 존재 여부도 명확히 확인되지 않아 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 귀산동 지역의 주거 환경 및 미래 가치 상승 가능성

* 단독주택 지분 취득을 통한 향후 재건축 또는 개발 시 이익 기대

* 토지 감정가 145,048,000원을 기준으로 한 지분 가치 평가

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 145,048,000원이며, 토지면적은 419.00㎡(약 126.75평)입니다. 토지 지분은 139.65㎡(약 42.25평)로 전체 면적의 약 1/3에 해당하며, 건물 지분도 유사한 비율로 추정됩니다. 이를 감안하여 전체 감정가의 1/3을 단순 계산하면 약 48,349,000원 수준이 됩니다. 다만, 지분매각의 특성상 환금성이 낮고 낙찰 후 명도 등 제반 비용 및 추가적인 협의 과정에 따른 불확실성을 고려해야 합니다. 또한, 재매각 이력과 잠재적 리스크 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 시장 상황과 물건의 특성을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이에 따라 예상 입찰가는 대략 33,000,000원에서 43,000,000원 범위로 추정됩니다. 이는 최근 유사 지역의 거래 사례 및 물건의 개별적 가치를 재확인한 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.