나이스옥션 법원경매 창원 2024타경6485 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 404-4 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2024.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,3)은 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 "북면 행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 근린생활시설 및 숙박시설, 목욕장, 상업나지 등이 혼재하고 있는 온천원보호지구입니다.

교통상황

기호(1,3)까지 차량출입 자유로우하며, 관내 교통편을 고려할 때 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

① 기호(1) : 완경사 지세 내 지반 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 현황 "상업용지" 입니다.
② 기호(3) : 완경사 지세 내 지반 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 현황 "상업나지" 입니다.

인접 도로상태

기호(1,3) : 북동측으로 노폭 8m 도로와 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m)(신촌리)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한
조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 배출시설설치제한지역(폐수)
<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2호)<수도법>, 온천원보호지구<온천법>입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

① 기호(2) 조립식구조 기타지붕 단층 건물로서,

외 벽 : 판넬 마감입니다.
내벽. 천정, 바닥 : 비닐쉬트, 벽지 및 타일, 목재 등 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.


② 제시외 건물

기호(ㄱ) 판넬조 판넬지붕 단층(다용도실)입니다.

이용상태

기호(2)의 일반건축물대장등본상의 용도는 "제2종근린생활시설(일반음식점, 창고)"입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 일부 바닥난방 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적및건물개황도" 참조바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 없습니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(2-1) 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경6485 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 404-4

* 용도: 근린시설 (제2종근린생활시설 - 일반음식점, 창고)

* 감정가: 429,759,320원

* 토지면적: 331.90㎡ (약 100.4평)

* 건물면적: 145.53㎡ (약 44.0평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 동일새마을금고

* 특이사항: 재매각, 일괄매각. 제시외 건물(2-1) 매각 포함.

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 의창구 북면 신촌리 소재 "북면 행정복지센터" 북측 인근에 위치.

* 주위환경: 근린생활시설, 숙박시설, 목욕장, 상업나지 등이 혼재하고 있는 온천원보호지구.

* 교통상황: 차량 출입 자유로우며, 제반 교통 이용상황 보통으로 평가됨.

* 토지형태 및 이용상태: 완경사 지세 내 지반 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 현황 "상업용지" 및 "상업나지"로 이용 중.

* 인접도로상태: 북동측으로 노폭 8m 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 관광지, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 온천원보호지구.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 3일자 동일새마을금고의 근저당권 (을5).

* 인수되는 권리: 말소기준권리 하위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 1,052,000,000원.

* 채권자: 동일새마을금고 (근저당권 및 임의경매 신청인).

* 기타 권리사항: 대형선망수산업협동조합의 가압류, 북대구세무서장 및 창원시의 압류 등 다수의 권리 설정 내역이 확인됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 근린생활시설, 숙박시설, 목욕장, 상업나지 등이 혼재된 지역으로, 온천원보호지구 및 관광지로서의 특성을 가집니다.

* 건물 용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점, 창고)로 이용 중에 있습니다.

* 토지 이용: 상업용지 및 상업나지로 이용되고 있으며, 8m 도로에 접하여 있어 접근성이 양호합니다.

* 상권 잠재력: 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권으로, 향후 온천 관광 활성화 등에 따라 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 및 관련 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 출입이 자유롭고, 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가되어 일상생활 및 상업 활동에 큰 불편함은 없을 것으로 판단됩니다.

* 주변 환경: 온천원보호지구 및 관광지라는 특수성을 가지며, 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 물건은 재매각으로 진행되는 건으로, 최초 입찰 시 유찰 또는 다른 사유로 매각이 취소된 이력이 있습니다. 이는 가격 조정의 기회일 수 있으나, 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 일반상업지역 외에 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 온천원보호지구 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 받을 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 건물 및 토지의 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 현재 점유자 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가적인 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원이지만, 기타 임대차 관계 발생 여부에 대한 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 채권 총액이 상당히 높아, 채무의 복잡성을 시사하며 경매 진행 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 온천원보호지구 내 상업 지역에 위치한 제2종근린생활시설로, 관광지로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

* 재매각 물건이라는 점과 다수의 토지 이용 제한 사항은 투자 시 신중한 고려가 필요하며, 철저한 권리 분석 및 명도 계획 수립이 요구됩니다.

* 권리 관계는 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계 등 미확인 사항에 대한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 온천원보호지구 및 관광지로서의 입지적 장점을 활용한 사업 추진 가능성.

* 제2종근린생활시설 용도로 일반음식점, 창고 등 다용도 활용 가능.

* 8m 도로와 접하여 차량 접근성이 우수하여 물류 및 고객 접근 용이.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 재매각 대상이며, 다수의 토지 이용 제한 사항으로 인해 권리 분석 및 개발 가능성에 대한 추가적인 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

* 상기 제반 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 429,759,320원에서 일정 비율의 할인율을 적용한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 본 보고서 작성 시점에서는 정확한 시장 가치 평가 및 경쟁 물건 분석이 제한적이므로, 보수적으로 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 300,831,000원 ~ 343,807,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 반드시 현장 방문, 주변 시세 조사, 법률 전문가 상담 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.