나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115631 [1] 경상남도 창원시 성산구 가음동 21-20 가음동아파트 상가동 5층 12호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청명 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 창원시 성산구 가음동 소재 "성주초등학교" 북서측 인근에 위치하는
"가음동아파트 상가동" 5층 12호로서, 부근은 재래시장, 근린생활시설, 아파트단지 등이 위
치하고 있어 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 위치 및 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할 때, 제반
대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 콘크리트스라브지붕 5층건 중 5층 12호로서,
외벽: 복합판넬, 몰탈위페인팅 등.
내벽 및 천정: 몰탈위페인팅, 타일붙임 및 텍스마감, 비닐쉬트 등.
바닥: 타일붙임 등.
창호: 샷시창호 임.

이용상태

대상물건은 근린생활시설(목욕탕 - 상호: 가음정대사우나)로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 소방설비, 승강기, 목욕탕 관련설비(보일러설비, 물탱크설비,
각종 배관설비 등), 지하수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 4필 일단으로 인접지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로서, 상업
용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 4필 일단으로 북서측 및 남서측으로 소로와 접하며, 북동측 및 남동
측으로 세로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)준주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m-12m)(가음지구)(접합), 소로3류
(폭 8m 미만)(가음지구)(접합), 시장, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성주초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.
2)준주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로3류(폭 8m 미만)(가음지구)(접합), 시장,
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.
3)준주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로3류(폭 8m 미만)(가음지구)(접합), 시장,
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(이레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.
4)준주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로1류(폭 10m-12m)(가음지구)(접합), 소로1류
(폭 10m-12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(가음지구)(접합), 시장, 가축사육제한구역(전부
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(이레유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기 타: 전술 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견", "Ⅰ. 감정평가 개요",
"7.기타 참고사항, (3)-(7)" 참조.

물건 비고

집행관의 현황조사보고서상 관리비 연체 “약 1억4500만원 정도" 된다고 함. 관리비 납부 여부는 경매 입찰시 확인요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 창원지방법원 2024타경115631 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 성산구 가음동 21-20 가음동아파트 상가동 5층 12호

* 용도: 근린상가 (목욕탕 - 상호: 가음정대사우나)

* 감정가: 1,690,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화 자산)

* 특이사항: 유동화 물건

1.2. 건물 및 토지 현황

* 토지 면적: 266.84㎡ (약 80.73평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 752.64㎡ (약 227.70평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 건축물대장 상 용도: 판매시설, 근린생활시설

* 건축물대장 상 사용승인일: 1997년 07월 10일

1.3. 기타 정보

* 주의사항: 집행관의 현황조사보고서상 관리비 연체 약 1억 4500만원 정도. 관리비 납부 여부는 경매 입찰 시 확인 요망.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 대상 물건은 경상남도 창원시 성산구 가음동 소재 "성주초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "가음동아파트 상가동" 5층 12호입니다.

* 부근은 재래시장, 근린생활시설, 아파트단지 등이 위치하고 있어 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

* 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 위치 및 대중교통 수단의 통행 횟수 등을 고려할 때, 제반 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 대지권의 목적인 토지는 북서측 및 남서측으로 소로와 접하며, 북동측 및 남동측으로 세로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

* 준주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로, 시장, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성주초등학교, 이레유치원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1. 근저당권, 경남은행, 2021년 03월 18일 접수. (채권액: 1,050,500,000원)

3.2. 등기사항 요약

* 2020년 12월 10일: 심미경 소유권 이전 (갑1)

* 2021년 03월 18일: 경남은행 근저당권 설정 (을1) - 말소기준권리

* 2021년 12월 22일: 유성갑 근저당권 설정 (을2) - 말소

* 2022년 04월 28일: 주식회사한미에스앤피 근저당권 설정 (을3) - 말소

* 2023년 01월 05일: 안성모 가압류 (갑2) - 말소

* 2023년 01월 06일: 가음시장대상가운영위원회 가압류 (갑3) - 말소

* 2023년 01월 31일: 경남신용보증재단 가압류 (갑4) - 말소

* 2023년 04월 14일: 태거플랜트주식회사 가압류 (갑6) - 말소

* 2023년 10월 05일: 창원시 압류 (갑7) - 말소

* 2023년 11월 28일: 창원세무서장 압류 (갑8) - 말소

* 2024년 09월 27일: 창원시 압류 (갑10) - 말소

* 2024년 11월 18일: 에이치에프지삼일유동화전문유한회사 임의경매개시결정 (갑11) - 말소 (본건 경매)

* 2025년 07월 31일: 창원시 압류 (갑14) - 말소

* 2025년 09월 02일: 창원시 압류 (갑15) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,950,321,190원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 현황 및 보증금/차임에 대한 확인이 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 없음.

4. 상권분석

* 대상 물건은 경상남도 창원시 성산구 가음동에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 재래시장, 근린생활시설이 밀집해 있어 잠재적 배후 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

* 5층에 위치한 근린상가로, 현재는 목욕탕(가음정대사우나)으로 이용 중에 있습니다.

* 상권 내 주요 시설로는 성주초등학교가 인근에 위치하여 주거 및 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 재래시장과의 인접성은 유동 인구 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 다만, 5층이라는 위치는 일반적인 상가 접근성 면에서 다소 제한적일 수 있으며, 목욕탕과 같은 특정 업종이나 전문 상가로서의 활용이 더 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: 성주초등학교가 북서측 인근에 위치합니다. 이레유치원 관련 상대보호구역으로 지정된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근은 원활하며, 대중교통 이용 환경도 보통 수준입니다.

* 편의 시설: 재래시장이 인접해 있어 생활 편의성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 관리비 연체: 가장 큰 리스크 요인으로, 약 1억 4500만원에 달하는 관리비가 연체되어 있습니다. 이는 인수 여부 확인 및 정산이 반드시 필요하며, 잔금 납부 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 채권 금융기관이 유동화 전문 회사이므로, 채권 매각 및 이전 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 5층 상가 접근성: 일반적인 상가 이용객의 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액이 29.5억원으로 감정가 16.9억원을 크게 초과합니다. 경매 진행 중 취하 또는 변경의 가능성도 있으나, 고가 낙찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 명도: 임대 관계가 미상으로, 현재 점유자가 임차인인지 소유자(전 소유자)인지 명확하지 않습니다. 명도 협상 또는 명도 소송이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 성산구의 입지 조건과 재래시장 및 아파트단지의 배후 수요를 갖추고 있으나, 5층 상가라는 점과 약 1.45억 원에 달하는 막대한 관리비 연체 금액이 주요 부담으로 작용합니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 다만, 관리비 연체액에 대한 정확한 인수 조건 확인이 필수적이며, 명도에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 유동화 물건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 성산구라는 지역적 가치: 지역 경제 및 개발 계획 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지와 재래시장은 꾸준한 잠재 고객층을 제공합니다.

* 특정 업종 활용 가능성: 목욕탕 용도로 현황이 유지되거나, 5층 상가의 특성을 살린 다른 업종(예: 학원, 병원, 뷰티샵 등)으로의 전환 시 수익성 확보가 가능할 수 있습니다.

* 급매 또는 시세 이하 낙찰 가능성: 관리비 연체 및 유동화 물건이라는 특수성으로 인해 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 조사가 필수적입니다.

* 특히, 아래 항목들에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 연체 관리비(1.45억원)의 실제 인수 여부 및 정산 조건.

* 현재 점유자의 명도 가능성 및 예상 명도 비용.

* 창원시 성산구 가음동 지역의 유사 근린상가(5층) 실제 임대료 수준 및 공실률.

* 목욕탕 업종의 현재 수익성 및 향후 전망, 또는 다른 업종 전환 시 예상 수익률.

* 제시된 감정가(16.9억원) 대비, 상기 리스크 요인들을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 건의 경우 관리비 부담 등을 고려하여 보다 보수적인 접근이 필요합니다.

* 명확한 수익률 분석 없이는 정확한 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.