나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115631 [1] 경상남도 창원시 성산구 가음동 21-20 가음동아파트 상가동 5층 12호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경115631 [1] 경상남도 창원시 성산구 가음동 21-20 가음동아파트 상가동 5층 12호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매8계 2024타경115631 | 소재지: 경상남도 창원시 성산구 원이대로883번길 15-24, 상가동 5층 12호 (가음동,가음동아파트) | 감정가: 1,690,000,000원 | 최저가: 1,352,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 창원지방법원 2024타경115631 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경115631 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 가음동 21-20 가음동아파트 상가동 5층 12호

용도: 근린생활시설 (목욕탕 - 상호: 가음정대사우나)

감정가: 169,000,000원

토지면적: 266.84㎡ (약 80.73 평)

건물면적: 752.64㎡ (약 227.68 평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 심OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 집행관 현황조사보고서상 관리비 연체 약 1억 4500만원으로 확인되며, 납부 여부는 입찰 전 반드시 확인 필요.

1.2. 입지조건

대상 물건은 경상남도 창원시 성산구 가음동에 소재하며, "성주초등학교" 북서측 인근에 위치한 "가음동아파트 상가동" 5층 12호입니다. 주변으로는 재래시장, 다양한 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지는 4필 일단으로 구성되어 있으며, 북서측 및 남서측으로 소로, 북동측 및 남동측으로 세로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다. 준주거지역에 속하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 심OO입니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 유동화 물건으로 분류됩니다. 등기부상 권리관계 및 임차인 현황은 입찰 전 반드시 확인하여 인수할 권리가 있는지, 또는 배당받을 채권이 있는지 등을 면밀히 분석해야 합니다. 특히, 현황조사보고서에 관리비 미납액이 약 1억 4500만원에 달한다고 명시되어 있으므로, 관리비의 승계 여부 및 납부 의무를 경매 입찰 전에 명확히 파악하는 것이 매우 중요합니다. (주의사항 참조)

1.4. 상권분석

대상 물건은 가음동아파트 상가동 내에 위치하며, 현재 목욕탕(상호: 가음정대사우나)으로 이용 중입니다. 주변에 재래시장, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 특히, 가음동 일대는 재건축 및 신규 아파트 공급이 꾸준히 이루어지고 있어(가음 4구역, 가음 7구역, 가음 8구역 등), 지역 상권의 활성화가 기대됩니다. KTX 창원 중앙역과의 접근성, 창원대로 인접성 등을 고려할 때, 창원시 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 롯데백화점, 롯데마트, 이마트, 상남시장 등 주요 상업 시설도 근거리에 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 가음정전통시장, 가음정근린공원, 장미공원 등이 도보권에 있어 주거 및 상업 복합 지역으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건이 위치한 가음동은 성주초등학교, 남정초등학교, 남산중, 웅남중, 상남중, 중앙여고, 남산고, 창원대 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 차량으로 약 15분 거리에 KTX 창원 중앙역이 있어 광역 교통망 이용이 편리합니다. 가음동아파트 상가동 주변으로 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 구축되어 있어 주거 및 상업 활동 모두에 유리한 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 고액의 관리비 미납분입니다. 약 1억 4500만원에 달하는 관리비는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 금액의 승계 여부와 납부 주체에 대해 정확히 확인해야 합니다. 또한, 상가건물 임대차 현황서 상 임차인이 있는 것으로 파악되나, 임대 관계는 미상으로 표기되어 있어 상세 내용을 확인해야 합니다. 물건 자체는 목욕탕으로 사용 중이나, 내부 상태 및 설비의 노후도, 필요한 보수 및 개보수 비용 등에 대한 점검이 필요합니다. 또한, 주변 지역에 혐오시설이 명확하게 확인되지는 않으나, 창원시 내 일부 지역에서 혐오시설 설치에 대한 주민 반발 사례가 있었던 점을 고려하여, 잠재적인 민원 발생 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 가음동의 핵심 상권에 위치한 근린생활시설(목욕탕)로, 풍부한 배후 수요와 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히, 주변 지역의 지속적인 개발 및 신규 아파트 공급으로 인해 상권 활성화 가능성이 높습니다. 다만, 막대한 관리비 미납분과 임대 관계 불명확성 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 목욕탕 시설의 수익성과 운영 가능성, 그리고 관리비 미납분을 감당할 수 있는 자금력이 뒷받침된다면, 지역 상권의 중심에서 안정적인 수익을 창출할 수 있는 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- **우수한 입지**: 창원시 성산구 가음동의 중심 상업지구에 위치하여 접근성이 뛰어나며, 재래시장, 아파트 단지 등 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

- **지역 개발 잠재력**: 가음동 일대의 지속적인 아파트 재건축 및 공급으로 인해 지역 상권의 성장 가능성이 높습니다.

- **활용 가능한 시설**: 현재 목욕탕으로 운영 중이며, 기존 시설을 활용하거나 다른 근린생활시설 용도로 전환하여 수익 창출이 가능합니다.

- **안정적인 수요**: 주변 아파트 단지 및 재래시장 이용객을 대상으로 안정적인 고객 확보가 용이합니다.

- **경매 메리트**: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회이며, 권리 분석 및 현장 확인을 통해 숨겨진 가치를 발굴할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매8계