나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113840 [1] 경상남도 창원시 진해구 대장동 15-74 답 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경113840 [1] 경상남도 창원시 진해구 대장동 15-74 답 경매

물건 대표 이미지

창원지방법원 경매8계 2024타경113840 | 소재지: 경상남도 창원시 진해구 대장동 15-74 | 감정가: 573,000,000원 | 최저가: 458,400,000원 | 용도: 답

1. 창원지방법원 2024타경113840 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경113840 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 대장동 15-74

용도: 답 (전)

감정가: 573,000,000 원

토지면적: 1765.00㎡ (약 533.91 평)

토지 지분율: 176500 (본건 토지 전체 면적을 의미하는 것으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 6.00㎡ (매각 제외)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 신OO

채무자: 신OO

채권자: 웅OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 진해구 대장동 소재 "대장마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 마을 주변 농경지대로 형성되어 있으며, 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로 현재 "답"(전)으로 이용 중입니다. 인근까지 차량 진입이 가능하며, 위치 및 대중교통 상황을 고려할 때 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 지역은 자연경관이 포함된 지역으로, 성흥사 계곡 등 자연 휴양 공간이 인근에 위치하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채무자의 부동산에 대해 채권자의 신청으로 진행되는 경매입니다. 소유자와 채무자는 신OO로 동일합니다. 권리 분석 시 특히 주의해야 할 사항으로는 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 제출하지 않을 경우 매수보증금이 반환되지 않습니다. 또한, 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 지상에 소재한 제시 외 건물 6.00㎡는 매각에서 제외됩니다. 이러한 제시 외 건물로 인해 최저매각가격이 제한받고 있는 상황입니다. 지적도상 맹지이므로 도로와의 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건의 입지는 대장마을 주변의 농경지대로, 대장마을회관이 인근에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이나 농업 관련 시설이 발달했을 것으로 추정됩니다. 인근 성흥사 계곡 지역에 토속 음식점들이 있는 것으로 보아, 지역적인 특산물이나 식당들을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

주변은 농경지대로 이루어져 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다. 차량을 이용한 이동이 용이하며, 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 가까운 거리에 성흥사 계곡과 같은 자연 휴양지가 있어 여가 활동을 즐기기에 좋습니다. 다만, 도시 지역 내 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발이나 건축 행위 시 관련 법규(가축사육제한구역 포함)를 확인해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 본건은 지적도상 맹지로서 차량 진입 및 토지 활용에 있어 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다. 둘째, 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 해당 권리로 인해 토지 사용에 제약이 발생할 가능성이 있습니다. 셋째, 매각에서 제외되는 제시 외 건물이 존재하며, 이로 인해 본건의 최저매각가격이 영향을 받고 있습니다. 넷째, 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가합니다. 발급 관련 사항은 관할 관서에서 반드시 사전 확인이 필요합니다. 다섯째, 도시지역, 자연녹지지역 내 가축사육제한구역(돼지, 개 제한)에 해당되어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다. 현재까지 검색된 정보로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 창원시 진해구 대장동에 위치한 답(전) 토지로, 감정가는 5억 7천3백만원입니다. 농경지 지역에 위치하여 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있으나, 맹지, 불분명한 법정지상권, 농지취득자격증명 필요 등 권리적, 법률적 제약 사항이 다수 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 도로 관계는 낙찰 후 명도를 포함한 실질적인 토지 이용에 결정적인 영향을 미치므로 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 제시 외 건물 제외 및 관련 가격 제한 등은 추가적인 고려 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 농지로서, 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게는 농지취득자격증명 발급 가능성만 확인된다면 고려해 볼 수 있습니다. 주변의 자연 환경(성흥사 계곡 등)을 고려할 때, 추후 도시계획 변경이나 도로 편입 등으로 인해 가치 상승의 잠재력도 배제할 수는 없으나, 이는 장기적인 관점에서의 가능성입니다. 현재로서는 맹지 및 법정지상권 관련 불확실성이 높은 편이므로, 이러한 리스크를 충분히 감수하고 관련 법규를 면밀히 검토할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매8계