나이스옥션 법원경매 대구 2025타경5698 [2] 경상북도 칠곡군 지천면 연호리 499-1 답 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2025타경5698 [2] 경상북도 칠곡군 지천면 연호리 499-1 답 경매

물건 대표 이미지

대구지방법원 경매10계 2025타경5698 | 소재지: 경상북도 칠곡군 지천면 연호리 499-1 | 감정가: 157,644,000원 | 최저가: 77,246,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 대구지방법원 2025타경5698 (2)이며, 소재지는 경상북도 칠곡군 지천면 연호리 499-1입니다.

본건의 용도는 '답'(논)이며, 매각대상은 토지매각입니다. 총 토지면적은 1044.00제곱미터 (약 315.77평)이며, 감정가는 157,644,000원으로 책정되었습니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자 및 채무자는 구OO, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 입지조건 분석

위치 및 주위환경

본건 토지는 칠곡군 지천면 연호리 소재 '하남실마을' 북동측 인근에 위치한 국도주변 농경지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 국도 주변에 위치하여 제반 교통 사정은 보통입니다.

인접 도로상태

도로 접근성 측면에서 두 필지가 상이한 특징을 갖습니다.

일련번호 1)은 지적도상 맹지이나, 남서측 인접 국유 구거부지(연호리 919번지) 상에 개설된 폭 약 3미터 내외의 포장 농로를 통하여 출입이 가능합니다. 이는 사실상 통로이나 법정도로가 아닐 수 있어 향후 분쟁의 소지가 있습니다.

일련번호 2)는 지적도상 북동측 폭 약 2미터 도로에 접하나, 실제는 맹지 상태로 인접지를 통하여 출입해야 하는 접근성 위험이 있습니다.

1.3. 권리분석

소유자 및 채무자는 구OO, 채권자는 김OO인 부동산임의경매 사건으로, 권리관계는 비교적 단순한 채권 확보 목적의 경매로 판단됩니다.

가장 중요한 특이사항은 '농지취득자격증명 제출 요함'입니다.

주의사항: 농지취득자격증명(농취증)을 낙찰 후 법원이 정한 기한 내에 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 미반환됩니다.

임대관계는 미상입니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

이용상태

일련번호 1)은 부정형 토지로서 '답'으로 이용 중이며, 일련번호 2)는 부정형 토지로서 '답(휴경지)' 상태입니다. 농경지로서의 가치는 보통으로 보이나, 2번 필지는 현재 휴경 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지들은 도시지역 내 자연녹지지역에 속합니다. 특히 개발제한구역(그린벨트)으로 지정되어 있어 건축 행위 및 토지 용도 변경이 매우 엄격하게 제한됩니다.

또한 가축사육제한구역(전부제한지역_전축종제한지역)으로 지정되어 있어 가축 관련 시설 설치가 불가능합니다.

이러한 규제는 향후 개발 가능성을 크게 제약하는 요소입니다.

주변 시설 (혐오시설 여부)

현장답사 자료와 외부 검색 서비스 조사 결과, 주변 농경지대 특성상 직접적으로 인근에 명확한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 그러나 주변 지역 환경에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크

농지 매각 건의 가장 큰 리스크입니다. 낙찰자는 반드시 농취증 발급 가능 여부를 사전에 관할 지자체에 확인해야 합니다. 실패 시 보증금 손실로 이어집니다.

맹지 및 통행로 리스크

일련번호 2)는 사실상 맹지이며, 일련번호 1)은 인접한 국유 구거부지 상의 포장 농로를 통해 접근하고 있어, 법적 도로 확보가 불확실합니다. 장기적인 이용 및 개발을 위해서는 법적 통행권 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

개발제한구역(그린벨트) 리스크

그린벨트 규제로 인해 토지의 이용 목적이 농업 외의 다른 용도로의 전환이나 건축 행위에 심각한 제약이 따르므로, 매입 목적과 규제 내용을 정확히 이해해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 개발제한구역 내 위치한 농경지로서, 투자 시 '농지취득자격증명' 발급 여부와 '도로 접근성' 문제가 핵심 리스크입니다. 감정가가 농경지 시세 대비 적정하게 책정되었을 수 있으나, 높은 규제와 접근성 문제로 인해 현황 대비 보수적인 가격으로 입찰을 고려해야 합니다.

투자 포인트

규제 완화에 대한 장기적 기대

개발제한구역 내 토지는 현재는 규제가 강력하나, 장기적인 관점에서 그린벨트 해제 또는 규제 완화에 따른 지가 상승 잠재력을 가질 수 있습니다. (매우 장기적 관점)

저렴한 농지 확보

농업을 목적으로 하거나 농지 연금 등의 목적으로 비교적 저렴한 가격에 도시 근교의 농지를 확보하려는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

농업용 투자

현재 답(논)으로 이용 중이므로, 직접 농사를 지어 농업 소득을 얻거나 영농계획서를 통한 농지 보존 목적으로 접근이 가능합니다.

토지 지분율이 104400으로 100% 지분으로 판단되므로 권리관계가 단순하여 분석은 용이합니다. 그러나 농취증과 맹지 리스크를 해결할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

대구지방법원 경매10계