나이스옥션 법원경매 천안 2024타경115276 [1] 충청남도 아산시 배방읍 수철리 431 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2024타경115276 [1] 충청남도 아산시 배방읍 수철리 431 단독주택 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매1계 2024타경115276 | 소재지: 충청남도 아산시 배방읍 수철리 431 | 감정가: 198,155,120원 | 최저가: 138,709,000원 | 용도: 단독주택

1. 천안지원 2024타경115276 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2024타경115276 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 수철리 431

용도: 단독주택

감정가: 198,155,120원

토지면적: 486.00㎡ (약 147.02평)

건물면적: 122.64㎡ (약 37.10평)

건물 제시외면적: 43.00㎡ (약 12.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 맹OO

채권자: 메OOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 ㉠, ㉡ 포함, ㉢, ㉣ 제외.

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 아산시 배방읍 수철리 소재 ‘수철저수지’ 북측 인근에 위치합니다. 주위는 자연부락, 농경지, 자연림 등으로 형성된 전형적인 농촌지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하며, 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등을 고려했을 때 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다. 기호(1) 토지는 단독주택 부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로를 이용하고 있습니다. 기호(2) 토지는 '묘지'로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 2.5-3m 내외의 포장도로(일부 비포장)를 이용합니다. 토지이용계획상 기호(1)은 계획관리지역, 기호(2)는 보전관리지역으로 각각 가축사육제한구역 및 공장설립제한구역에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

본건 경매 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권'입니다. 법정지상권은 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일한 소유자에게 속해 있다 가, 저당권 실행을 위한 경매로 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때, 건물 소유자를 위해 법률상 당연히 발생하는 지상권을 말합니다. 즉, 본건 토지에 법정지상권이 성립할 경우, 낙찰자는 토지 소유권을 취득하더라도 해당 건물을 철거할 수 없게 되며, 건물 소유자에게 지료를 지급해야 할 수도 있습니다. 본건의 경우, 감정평가서상 특이사항으로 법정지상권이 명시되어 있어, 이에 대한 면밀한 확인과 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.4. 상권분석

본건은 농촌지역에 위치하여 주변에 대규모 상업시설이나 유흥시설은 발달하지 않은 것으로 파악됩니다. 주위 환경은 자연부락과 농경지, 자연림 등으로 구성되어 있어 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 입지입니다. 아산시 배방읍은 최근 신도시 개발 및 삼성전자 등 기업체 입주로 인해 인구가 증가하고 지역 경제가 활성화되는 추세이나, 본 물건의 소재지는 이러한 개발 축에서 다소 거리가 있는 지역으로 보입니다. 따라서 상권 형성을 통한 직접적인 수익 창출보다는 주변의 전원 풍경을 활용한 개인적인 이용 가치에 더 초점을 맞춰야 할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

수철저수지 인근의 한적한 농촌 지역에 위치하며, 차량으로 시내 접근이 가능합니다. 단독주택 부지로 이용 중인 토지와 주택(방 3개, 욕실 2개), 창고로 이용 중인 건물로 구성되어 있습니다. 주택 내에는 기본적인 위생, 급배수, 전기 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 일반적인 농촌 지역의 생활 환경을 고려할 때, 기본적인 생활 편의는 차량 이동을 통해 해결해야 할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 법정지상권: 본건은 법정지상권 성립 가능성이 있는 물건으로, 낙찰 후 건물 철거가 불가능하여 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 이는 가장 중요한 리스크 요인입니다.

2. 토지 이용 현황: 기호(2) 토지의 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '묘지'로 이용 중이며, 분묘와 석물 등이 소재하고 있어 정리가 필요할 수 있습니다.

3. 제시외 건물: 평가에서 제외된 제시외 건물 ㉢ (이동식 저온창고)과 ㉣ (간이창고)은 매각 대상에 포함되지 않으므로, 낙찰 후 해당 건물에 대한 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 토지이용계획: 기호(1)은 계획관리지역, 기호(2)는 보전관리지역으로, 각각 가축사육제한구역 및 공장설립제한구역에 해당하므로, 향후 토지 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

5. 임대관계 미상: 임대차 관계가 파악되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 법정지상권 성립 가능성이라는 중대한 권리상 하자를 안고 있는 경매 물건입니다. 비록 토지와 주택, 창고를 일괄 매각하는 조건이지만, 법정지상권이 인정될 경우 건물 철거가 불가하여 토지 활용에 큰 제약이 따르게 됩니다. 또한, 토지 일부가 묘지로 이용 중이고, 평가에서 제외된 제시외 건물이 소재하는 등 추가적인 확인 및 정리가 필요한 부분들이 있습니다. 입지적으로는 조용한 농촌 지역의 전원생활을 누릴 수 있는 환경이나, 편의시설 접근성은 차량 이동이 필수적입니다. 따라서 법정지상권 문제에 대한 명확한 해결 방안을 가지고 접근하거나, 해당 리스크를 감안한 매우 낮은 가격으로 입찰하는 경우에만 신중하게 고려해 볼 만한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 법정지상권 해결 가능성: 만약 법정지상권이 성립하지 않거나, 건물 철거 또는 합리적인 지료 협상이 가능하다면 토지로서의 가치를 고려할 수 있습니다. 관련 법리 및 사실관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

2. 농촌 주택 및 부지: 전원생활을 목적으로 하는 실수요자에게는 조용한 자연환경과 저수지 인근의 입지가 매력적일 수 있습니다. 다만, 제시외 건물 및 묘지 문제 해결 비용을 감안해야 합니다.

3. 저평가 가능성: 법정지상권의 존재로 인해 시장의 관심에서 멀어져 상대적으로 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다. 리스크를 충분히 감수한 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

4. 토지이용 규제 완화 시 잠재력: 계획관리지역 등 토지이용 규제가 완화될 경우, 향후 개발 잠재력도 제한적으로 고려해 볼 수 있습니다. (단, 현재는 가축사육제한 및 공장설립제한 구역임)

주변 지역 조사 결과, 해당 소재지 주변으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

천안지원 경매1계