나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경115 [1] 충청남도 예산군 덕산면 신평리 283-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2025.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 덕산면 신평리 소재 "덕산면행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위일원은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 동측의 덕산온천로를 경유하여 주요시가지 및 교통망 접근이 용이한 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고 평탄하며 기호 1은 사다리형으로서 상업용 건부지이고, 기호 2는 부정형으로 기호 1의 부속토지(주차장 등)임.

인접 도로상태

기호 1의 동측 및 남측, 기호 2의 남측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 기호 1은 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(덕산)<온천법>, 기호 2는 도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(덕산)<온천법>임.

제시목록 외의 물건

별지 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건 기호 2는 공부상 지목(‘전’)과 달리 기호 1의 ‘부속토지(주차장 등)’로 이용중 바 평가목적 등을 고려하여 현황에 의거 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 본건 기호 1은 등기사항전부증명서상 도시가스관설치목적의 구분지상권설정이 기재되어 있는 바 이를 감안하여 평가하였음.

3) 본건 기호 1 지상에 별지 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재하나 구조 및 관리상태 등을 고려하여 경제적가치가 크지 않다고 판단되어 평가제외하였으며, 기호 1 및 인접필지와의 경계지상에 별지 "사진용지"와 같이 제시외컨테이너가 소재하나 이는 철거 및 이동이 용이한 구조로 평가제외하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

> 기호 3: 경량철골구조 판넬지붕 단층으로서,
- 외 벽: 판넬마감 등
- 내 벽: 벽지 및 판넬마감 등
- 창 호: 새시창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각, 지상 제시외 건물 매각 포함
- 지상 이동식 컨테이너 매각 제외
- 목록 1. 구분지상권등기(2014. 10. 17.접수 제21557호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨
- 목록 2.에 대한 농지취득자격증명 불필요함(도시지역, 제2종 일반주거지역), 지목은 전이나 부속토지(주차장 등)로 이용 중, 서측 일부 지상에 인접지번(신평리 282-1) 지상에 소재하는 교회 건물이 걸쳐있음
- 목록 3.은 근린생활시설로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경115 (1)

* 소재지: 충청남도 예산군 덕산면 신평리 283-2

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,423,241,150원

* 토지면적: 1540.00㎡ (약 465.85평)

* 건물면적: 460.65㎡ (약 139.34평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 예산농업협동조합

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 예산군 덕산면 신평리 소재 "덕산면행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일원은 근린생활시설, 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 동측의 덕산온천로를 경유하여 주요 시가지 및 교통망 접근이 용이한 편입니다.

* 토지형태 및 이용상태: 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며, 토지 기호 1은 사다리형으로서 상업용 건부지이고, 토지 기호 2는 부정형으로 기호 1의 부속토지(주차장 등)입니다.

* 인접 도로상태: 토지 기호 1의 동측 및 남측, 토지 기호 2의 남측으로 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 온천지구(덕산)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 10월 18일 접수된 예산농업협동조합의 근저당권(820,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 각종 근저당, 지상권, 가압류, 소유권이전청구권가등기 및 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 인수되는 권리: 목록 1. 구분지상권등기(2014. 10. 17. 접수 제21557호)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 도시가스관 설치 목적의 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 명

* 보증금: 15,000,000원

* 월차임: 1,500,000원

* 전입/사업일자: 2019-04-26

* 확정일자: 2025-04-04

* 배당신고일자: 2025-04-04

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 임

* 보증금: 20,000,000원

* 월차임: 9,000,000원

* 전입/사업일자: 2023-10-31

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 총 인수 보증금: 0원.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 덕산면은 온천 관광지로 알려진 지역으로, 주변에 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 주요 용도: 본건은 근린생활시설로 이용 중이며, 토지 기호 2는 해당 건물의 부속토지(주차장 등)로 활용되고 있습니다.

* 도시계획: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 지역 내에서의 상업 및 주거 기능의 복합적인 발전을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 접근성: 동측 덕산온천로를 통해 주요 도로망으로의 접근이 용이하며, 차량을 이용한 이동이 편리한 지역입니다.

* 주변 편의시설: 덕산면행정복지센터가 인근에 위치하고 있으며, 온천 지구 내에 자리하고 있어 관련 관광 및 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 현재까지 특별히 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 등기사항전부증명서상 확인되는 도시가스관 설치 목적의 구분지상권(2014. 10. 17. 접수 제21557호)이 매수인에게 인수됩니다. 이로 인한 토지 이용상의 제약이 발생할 수 있으므로, 인수 전 관련 내용을 충분히 확인해야 합니다.

* 인접 건물 일부 걸침: 본건 토지 서측 일부 지상에 인접지번(신평리 282-1)의 교회 건물이 걸쳐있는 현상이 확인됩니다. 이는 토지 경계 및 이용상에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 토지 기호 2번의 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 토지 기호 1번의 부속토지(주차장 등)로 이용 중입니다. 향후 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 평가 제외된 제시외 물건: 본건 토지 및 건물 지상에 평가에서 제외된 제시외 건물과 이동식 컨테이너가 소재합니다. 이들 물건에 대한 명도 및 철거 등 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 덕산면 소재로서, 덕산면행정복지센터 인근에 위치하며 근린생활시설 및 그 부속토지로 이용 중입니다. 덕산온천 지구 내에 자리하여 지역적 특색이 있으며, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸되나, 구분지상권이 매수인에게 인수되는 점과 인접 건물 걸침, 지목과 현황 불일치 등의 사항은 투자 시 반드시 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 덕산온천 관광지 연계 및 지역 개발 잠재력: 온천 관광지 인근에 위치하여 관련 관광객 수요를 기대할 수 있으며, 제2종일반주거지역으로서의 향후 발전 가능성이 있습니다.

* 실사용 또는 임대 목적의 활용: 현재 근린생활시설로 이용 중이므로, 실사용 목적 또는 임대 사업용으로 접근하기에 유리한 조건입니다.

* 권리 인수 부담 적음: 권리 분석상 매수인에게 인수되는 보증금은 없어, 금전적 부담 없이 물건을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 1,423,241,150원

* 권리 인수 금액: 0원

* 본 물건은 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 금전적 부담(인수 보증금)은 없습니다. 다만, 제시된 감정평가액을 바탕으로 주변 시세, 시장 상황, 향후 개발 가능성, 명도 비용 및 기간 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 주변 부동산 시장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.