나이스옥션 법원경매 대전 2024타경5592 [1] 대전광역시 중구 산성동 329-26 가동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금강 · 평가일 2024.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 산성동 소재 "보성네거리" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등, 제반 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택 중 제2층 제201호로서,
- 외벽: 치장벽돌 쌓기 등,
- 내벽: 벽지 및 일부 타일마감,
- 창호: 새시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 광대로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 용도지역은 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(12호선)(접합), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(대전보성초등학교){교육환경 보호에 관한 법률}, 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며, 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나 집합건축물대장 현황도면 및 통상적인 내부 상황 등을 고려하여 평가하였는 바, 참고 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경5592 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 중구 산성동 329-26 가동 2층 201호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 다세대주택 및 일반음식점 용도 혼합)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택

건물 준공 연도: 1994년

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 62,000,000원

토지 면적: 25.27㎡ (약 7.64평)

토지 지분: 25.27㎡ (약 7.64평)

건물 면적: 48.07㎡ (약 14.54평)

건물 지분: 48.07㎡ (약 14.54평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 산성동 소재 "보성네거리" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지조건 및 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등, 제반 대중교통사정은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

용도지역: 제2종일반주거지역

주요 지구/구역: 시가지경관지구(일반), 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역)

도로: 대로3류(폭 25m-30m)(12호선)에 남측으로 접함.

기타 제한사항: 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 상대보호구역(대전보성초등학교){교육환경 보호에 관한 법률}.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 이전: 강성구 (1996-03-22, 매매), 이종순 외 1명 (2010-07-08, 매매), 이종순 (2024-04-02, 증여)

근저당: 홍도동새마을금고 (2012-07-19, 채권최고액 48,100,000원)

임의경매: 대전제일새마을금고 (2024-05-14, 사건번호 2024타경5592)

등기부채권 총액: 48,100,000원

3.2. 말소기준권리

2012년 07월 19일자 홍도동새마을금고 근저당권

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리는 모두 소멸됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 등기부상 해당 내용은 확인되지 않아 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 정현숙

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2017-04-25

배당신고일자: 2024-05-27

대항력: 없음

권리분석: 예상 배당금 19,000,000원으로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 1,000,000원의 미배당 보증금이 발생할 수 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (주의: 배당 순위에 따라 실제 배당 결과는 달라질 수 있으므로 최종 확인 필요)

* 임차인: 홍이섭

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-02-02

대항력: 없음

권리분석: 보증금이 없어 인수 부담이 없습니다.

주의사항: 임차인 정현숙의 경우 대항력이 없으며, 보증금 중 일부(1,000,000원)가 배당되지 않을 가능성이 있으나, 현재 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 매수인의 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 그러나 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용상태를 확인하지 못하였으며, 임대관계 또한 미상임을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 주변 매매 정보는 2025년 12월 기준이며, 본건과 동일한 건물 단지는 아닙니다. 유사한 지역 내 다세대/연립주택 시세 파악에 참고할 수 있습니다.

* 최근 거래 사례 (2025년 12월):

- 대전 중구 산성동 276-5번지 (으뜸마을, 2012년식 연립): 66.91㎡ (약 20.24평), 2층, 186,000,000원.

- 대전 서구 산성동 306-99번지 (그린힐빌리지3동, 2019년식 다세대): 50.97㎡ (약 15.42평), 4층, 97,000,000원.

- 대전 서구 산성동 306-99번지 (그린힐빌리지3동, 2019년식 다세대): 43.74㎡ (약 13.23평), 5층, 80,000,000원.

분석: 본건(48.07㎡, 1994년식)과 면적 및 연식이 유사한 직접적인 비교 대상은 없습니다. 그러나 2019년식 43.74㎡ 다세대가 80,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 62,000,000원은 시세 대비 상당히 낮은 수준으로 판단됩니다. 2019년식 다세대 주택의 제곱미터당 가격(약 183만원~190만원)을 적용하면, 본건의 적정 시세는 약 8,800만원 ~ 9,150만원 수준으로 추정됩니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전/월세)

제공된 최근 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일한 것으로 확인되어, 별도의 전월세 시세 분석은 어렵습니다. (별도 확인 필요)

4.3. 유사 물건 비교

본건은 산성동 329-26번지에 위치한 '가동' 건물의 2층 201호입니다. 총괄표제부상 해당 건물(가동)은 1994년에 건축되었으며, 공동주택 외 일반음식점 용도로도 사용되고 있습니다. 총 16세대가 거주 가능한 규모입니다. 주변 거래 사례들은 다른 단지이므로 직접적인 비교는 제한적이며, 본건의 노후도 및 건물 내 타 용도(음식점) 사용 부분을 감안하여 가치 평가가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"보성네거리" 인근으로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다. 다만, 대형마트, 백화점 등 대규모 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

상대보호구역(대전보성초등학교)으로 지정되어 있어, 도보 통학이 가능한 범위 내에 위치할 것으로 예상됩니다. (정확한 통학 거리 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건축 연도가 1994년으로 약 30년 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 미확인 내부 상태

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장 현황도면 및 통상적인 상황을 고려하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다. (내부 수리 필요 여부, 도배/장판 상태 등 확인 필수)

6.3. 건축물 복합 용도

건축물대장상 '다세대주택, 일반음식점' 용도로 되어 있어, 음식점 운영으로 인한 소음, 냄새, 환기 문제 등이 발생할 수 있습니다. (현재 운영 여부 및 상태 확인 필요)

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 산성동에 위치한 다세대주택으로, 합리적인 감정가와 양호한 입지 조건 및 교통 환경을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리 부담이 적습니다.

그러나 건물 노후도, 내부 확인 불가, 임대관계 미상, 건축물 복합 용도(음식점) 등의 단점이 존재하므로, 입찰 전 현장 재확인 및 추가적인 권리/정보 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 감정가: 주변 최근 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 수익률 확보 가능성이 높습니다.

* 정비된 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 적습니다.

* 교육 환경: 초등학교 인접(상대보호구역)은 교육 환경 측면에서 긍정적 요소입니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구의 실거주 또는 투자 목적(임대 등)으로 활용 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

주변 유사 면적(약 40~50㎡)의 다세대 주택이 2019년식 기준 8,000만원 ~ 9,700만원 수준에서 거래되고 있습니다. 본건(48.07㎡, 1994년식)의 감정가 6,200만원은 이러한 시세보다 약 30% 이상 낮게 책정되었습니다.

9.2. 권리분석 기반 분석

임차인 정현숙의 경우, 보증금 20,000,000원 중 19,000,000원이 배당될 것으로 예상되나, 1,000,000원의 미배당금이 발생할 수 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 매수인의 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. (최종 배당 결과 확인 필수)

9.3. 최종 예상 입찰가

본 건의 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정된 점, 권리관계가 명확한 점 등을 고려할 때, 시세의 80~90% 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 접근: 약 70,000,000원 ~ 75,000,000원 (감정가 대비 약 12~20% 상승)

* 적극적인 접근: 약 80,000,000원 ~ 85,000,000원 (유사 면적 최신 구축물 시세 고려)

이는 예상 시세 범위를 기준으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 경쟁률, 현장 분위기, 물건의 실제 상태 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.