나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124684 [1] 세종특별자치시 반곡동 OOO OOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 세종국책연구단지 남측 인근에 위치하며 주위는 도시형생활주
택, 세종국책연구단지, 근린생활시설, 업무시설, 나지 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 시내버스 및 BRT 정류장 등이 소재하며 도시형생활주택
으로서의 일반적인 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상6층건(사용승인일: 2019.2.8)내 제3층 제313호로서
외벽 : 외장석재붙임 등 마감.
내벽 : 벽지및 일부 타일붙임 등 마감.
창호 : 새시창호임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(원룸형주택)임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 전기설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등 됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접도로대비 대체로 등고 평탄하며 근린생활시설, 도시형생활주택등의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 포장도로 등에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 시가지경관지구(중심) , 지구단위계획구역(행정중심복합도시) , 광로3류(폭
40m-50m)(광(주)3-4001)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주
지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시
고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

본건은 공부상 토지소유권대지권 미등재상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조 및 이용상황, 설비 등은 일반적인이용상황을
기준으로 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰, 탐문조사 등에 의하였는바 본건 진행시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

매각대상 부동산은 대지권비율이 미등기이나 세종특별자치시에서 제출된 부동산거래계약신고필증에 의하면 대지취득면적은 9.6679㎡임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

경매구분: 부동산강제경매

사건번호: 대전지방법원 2024타경124684 (1)

채권자: 정OO

1.2. 물건내역

소재지: 세종특별자치시 반곡동 849 씨즈파크뷰 3층313호

용도: 아파트 (공부상 도시형생활주택, 원룸형주택)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 137,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (토지 제시외면적 0.00㎡)

토지지분: 0㎡

건물면적 (전용면적): 23.73㎡ (약 7.2평)

건물면적 (공급면적): 약 38㎡ (약 11.5평) (추정치)

건물지분: 23.7301㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 세종특별자치시 반곡동 세종국책연구단지 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 도시형생활주택, 세종국책연구단지, 근린생활시설, 업무시설, 나지 등으로 형성되어 있어 주거 및 업무 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 및 BRT 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 도시형생활주택으로서 일반적인 교통 사정을 고려할 때 보통 수준입니다. 본 건은 남동측 및 남서측으로 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 보통입니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다. 광로3류(폭 40m-50m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기가 여러 차례 이루어졌습니다. 가장 주목할 권리는 2024년 6월 27일 접수된 주택임차권(을3)으로, 권리자 정이슬, 권리금액 120,000,000원이며 '인수'로 표시되어 있습니다. 현재 진행 중인 강제경매(갑5, 2024-12-27 접수)가 말소기준권리입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인 정이슬은 보증금 120,000,000원, 차임 0원이며, 2021년 2월 22일 전입, 2021년 2월 1일 확정일자를 받았습니다. 대항력이 '있음'으로 판단되며, 배당신고일자는 2025년 2월 6일입니다. 예상 배당금은 120,000,000원입니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 2024년 6월 27일 제46104호 임차권등기가 명시되어 있습니다. 이는 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. 현재 등기부상 '인수'로 표기된 주택임차권은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건이 속한 세종시 반곡동은 세종국책연구단지를 중심으로 업무, 연구, 상업, 주거 기능이 공존하는 복합 지구입니다. 주변에 근린생활시설 및 업무시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 3층, 지상 6층 건물로, 사용승인일은 2019년 2월 8일입니다. 본 호실은 3층 제313호이며, 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시창호로 마감되어 있습니다. 급탕, 급배수, 위생, 전기, 화재 탐지, 승강기, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

4.3. 주변 편의시설

세종국책연구단지 인근에 위치하여 관련 연구 기관 및 업무 시설이 밀집해 있습니다. 또한, 근린생활시설, 업무시설 등이 주변에 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 지도 검색 결과, 주변에 연구단지 외 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차권 관련 위험

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 정이슬의 주택임차권 120,000,000원입니다. 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하며, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 미변제된 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. 다만, 현재 예상 배당금액이 보증금과 동일하여 전액 변제가 예상되나, 최종 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

5.2. 대지권 미등기

본 물건은 공부상 토지 소유권 대지권이 미등기 상태입니다. 하지만 세종특별자치시에서 제출된 부동산거래계약신고필증에 의하면 대지 취득 면적은 9.6679㎡로 확인됩니다. 이는 향후 대지권 등기 과정에서 일부 절차나 변동이 있을 수 있음을 시사합니다.

5.3. 기타사항

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 구조 및 이용 상황 파악에 어려움이 있었습니다. 일반적인 이용 상황을 기준으로 작성되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6. 투자 포인트

* 세종국책연구단지 인근의 직주근접 배후 주거지로서 안정적인 수요 기대.

* 비교적 소형 면적으로 1인 가구 또는 소형 임대 사업에 적합.

* 도시형생활주택으로서 아파트 대비 취득세 부담이 낮을 수 있음 (단, 보유 현황에 따라 다름).

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 반곡동의 준신축 도시형생활주택으로, 세종국책연구단지와 인접하여 직주근접성이 우수합니다. 교통 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 가장 큰 위험 요소는 120,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차권이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 현재 예상 배당금액으로 임차인 보증금 전액 변제가 예상되므로 인수되는 보증금은 0원일 가능성이 높으나, 최종 배당 결과에 따라 추가 부담이 발생할 수 있다는 점을 반드시 유의해야 합니다. 또한, 대지권 미등기 사항도 확인이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 137,000,000원입니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 120,000,000원이 예상 배당금으로 전액 변제될 것으로 예상되어, 인수 보증금은 0원으로 추정됩니다. 이러한 점을 고려할 때, 시장 상황 및 개별적인 가치 판단에 따라 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.