나이스옥션 법원경매 대전 2024타경106198 [1] 세종특별자치시 연서면 신대리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2024.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 연서면 신대리 소재 "연서초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위일원은 농경지, 농가주택 및 전원주택 예정지 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 남측 인근 와룡로를 경유하여 주요시가지 및 교통망 접근이 용이한 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호 6은 부정형 완경사로서 "부속토지 등",
기호 7은 부정형 평지로서 전 등,
기호 8은 부정형 완경사로서 "부속토지 등",
기호 9는 부정형 완경사로서 "도로 등" 으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 8의 일부 및 기호 9는 현황 "도로"이고 기호 7은 우측으로 포장도로가 개설되어 있으며, 기호 6은 인접필지를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상
기호 6은 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,
기호 7은 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 8은 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 9는 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

기호 6, 기호 8 및 기호 9는 공부상 지목과 달리 기준시점 현재 ‘부속토지 등’으로 이용중인 바 평가목적 등을 고려하여 현황을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.


2) 본건 기호 6 및 기호 7 일부 지상에 별지 "사진용지"와 같이 제시외수목이 소재하여 개략적으로 간이실측사정 평가하였는 바, 경매 진행시 이에 대한 소유관계 및 일괄경매여부를 재확인하시기 바라며, 제시외수목이 경매대상에서 제외되어 본건 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지의 적정가격을 별지 "토지평가명세표"에 표기하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

3) 본건 기호 7 및 기호 8과 인접필지의 경계 지상에 타인소유로 추정되는 별지 "사진용지"와 같은 제시외건물이 소재하나 평가목적 등을 고려하여 평가제외하였으며, 이로 인하여 소유권 행사에 제한받는 가격을 "토지가격명세표"에 기재하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

4) 본건 기호 8은 [토지이용계획확인서]상 용도지역이 혼재하는 바 주된 용도지역을 기준으로 평가하되 다른 용도지역의 영향을 감안하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 484-13,484-11 지상 제시외 수목 약 50여주 매각 포함
2. 484-8 지상 제시외건물(비가림시설 4.6㎡, 화장실 3.7㎡, 비가림시설 16.2㎡)과 호이스트는 평가 및 매각 포함하고 지상에 이동가능한 콘테이너 소재함(2023타경114796 감정평가서 참조)
2. 484-3 지상 간이 저장고 34㎡는 멸실됨. 484-3 지상소재 제시외 건물(비가림 22.5㎡, 창고 3.5㎡, 비가림 5㎡)은 평가 및 매각 포함(2023타경115942 감정평가서 참조)
3. 484-11, 484-17, 485-10번지 토지 각 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수)하고, 신대리 484-17번지, 485-10번지는 현황상 도로와 부속토지이며 농지법을 위반하여 불법으로 형질 변경되어 있어 복구 후 농지취득자격증명을 발급할 수 있음(연서면 사실조회회신 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경106198 (1)

소재지: 세종특별자치시 연서면 신대리 484-3번지 외 필지 (건축물대장상 주소: 세종특별자치시 의넘어길 27 (연서면 신대리))

용도: 단독주택 (건축물대장상 농업용주택, 창고, 공장, 사무소 등 복합적 용도로 등재)

감정가: 1,861,221,151원

토지면적: 총 3061.00㎡ (약 926.15평)

건물면적: 총 550.94㎡ (약 166.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명 필요

1.1. 입지조건

위치: 세종특별자치시 연서면 신대리 소재 "연서초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 본건은 농경지, 농가주택 및 전원주택 예정지 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근 와룡로를 경유하여 세종시 주요 시가지 및 교통망으로의 접근이 용이하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지이용: 토지는 부정형의 완경사지 및 평지로 이용되고 있으며, 기호 8번지 일부와 기호 9번지는 현황 "도로"로 이용 중입니다. 기호 7번지 토지는 우측으로 포장도로가 개설되어 있으며, 기호 6번지는 인접 필지를 통하여 접근이 가능합니다.

토지이용계획: 본건 토지(기호 6, 7, 8, 9)는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 보전관리지역 등으로 복합적으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 3월 30일 중소기업은행 근저당권 (을16, 건물 을13)으로, 본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

주요 권리사항:

* 근저당: 중소기업은행 (총 채권액 1,186,485,439원). 말소기준권리보다 후순위로 전부 소멸될 예정입니다.

* 가압류: 주식회사신화 (대전지방법원 2023카단50138) - 말소 대상

* 강제경매: 주식회사신화 (대전지방법원 2023타경115942) - 말소 대상

* 임의경매: 중소기업은행 (대전지방법원 2024타경106198) - 말소 대상

인수되는 권리: 제공된 자료상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 권리분석 시 지상권 등 특이사항 확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 세종시 연서면 신대리 지역의 농경지와 주택이 혼재된 지역에 위치합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들의 생활 기반에 맞춘 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다. 건축물대장상 단독주택 외 공장, 사무소 등의 용도로도 사용되었던 이력이 있어, 주거 외 소규모 사업장으로의 활용 가능성도 존재합니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 시세 자료가 제공되지 않아 직접적인 시세 비교 분석은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통해 세종시 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

교육: 북서측 인근에 연서초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설: 농촌 지역의 특성상 대규모 편의 시설보다는 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 484-11, 484-17, 485-10번지 토지 취득 시 농지취득자격증명이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있습니다.

불법 형질 변경 토지: 484-17번지, 485-10번지 토지는 농지법 위반으로 형질 변경되었으며, 복구 후 농지취득자격증명 발급 가능합니다. (연서면 사실조회회신 참조)

제시외 수목 및 건물:

* 484-13, 484-11 지상 수목 약 50여 주 매각 포함.

* 484-8 지상 비가림 시설, 화장실, 호이스트 등 평가 및 매각 포함. 이동 가능한 컨테이너 소재.

* 484-3 지상 간이 저장고 34㎡는 멸실되었으나, 비가림, 창고 등 제시외 건물은 평가 및 매각 포함.

타인 소유 추정 제시외 건물: 7, 8번지 인접 필지 경계상 타인 소유로 추정되는 제시외 건물이 소재하며, 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

토지 지목과 현황 이용 불일치: 일부 토지는 공부상 지목과 다르게 이용 중 (부속토지, 도로 등).

임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우 보증금, 차임 등이 미상일 수 있어 명도 과정에서 주의가 필요합니다. (단, 인수 보증금은 0원)

중복 병합 사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행 중이므로, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지와 다양한 용도로 활용 가능한 건물을 포함하고 있어 잠재적 가치가 있는 부동산입니다. 세종시 인근 지역이라는 입지적 장점도 있으나, 농지 관련 법규, 제시외 물건 처리, 불법 형질 변경 등 해결해야 할 과제들이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차, 관련 비용 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 권리 외적인 명도 및 법규 준수 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 약 926평에 달하는 넓은 토지는 토지 활용도를 높여 투자가치를 증대시킬 수 있습니다.

복합적 건물 용도: 단독주택 외 공장, 사무소 등으로 활용 이력이 있어 주거 목적 외의 다양한 사업적 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

세종시 인접 지역: 세종시 개발 및 인구 유입에 따른 지역 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

계획관리지역 지정: 토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있어 개발 및 증축, 용도 변경 등에 유리한 조건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,861,221,151원입니다.

본 물건의 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 실거래가, 유사 물건의 공시지가, 건축물 현황 등에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 주변 시세와의 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 잠재적 리스크(농지 취득, 제시외 물건 처리, 복구 비용, 명도 비용 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

권고 입찰가 범위는 감정가인 1,861,221,151원을 기준으로, 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 +/- 10~20% 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다. (예: 약 16억 7천만 원 ~ 22억 3천만 원)

입찰 전 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 관련 법규에 대한 전문가의 자문을 반드시 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.