나이스옥션 법원경매 대전 2024타경125212 [1] 대전광역시 대덕구 와동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2025.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 와동 소재‘회덕중학교’북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 소형차량 진입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 토지이며, 대부분 주거용건부지로 이용중이고, 일부 현황도로로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹이이나, 현황 본토지 및 인접필지상에 폭 약2-3미터 내외 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예랑유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산, 식장산, 가양비래공원 중점경관관리구역), 토지거래계약에관한허가구역(2024년 5월 5일부터 2027년 5월 4일까지)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

공부상 지목은 "대"이나, 현황 일부 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호1 부속건물
시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서
(사용승인 : 1987.05.25)
외 벽 : 몰탈위 페인팅마감
창 호 : 목재창호 마감임.

-기호3 주택
벽돌및시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상2층 및 지하실로서
(사용승인 : 1986.09.24, 2층 증축 1988.12.19)
외 벽 : 외장석재, 치장벽돌마감 등
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창 호 : 새시창호 마감임.

이용상태

-기호1 변소로 이용중임
-기호3 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지"와 같이 제시외건물 소재함.

공부와의 차이

-기호1 건물 시멘트블록조 스레트지붕 단층 주택 29.70㎡는 소재불명 상태임.

-기호3 건물 2층은 공부상 면적과 실측면적이 상이하고(건물개황도 참조), 외관상 증축 여부에 대한 판단이 곤란하여, 실측면적 기준으로 감정평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.
-기호3 지하실 부분은 노후화 등의 사유로 출입 불가한 것으로 조사되었음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 특별매각조건 있음(공유자 우선매수청구권 1회로 제한)
2. 일괄매각. 제시외 건물 평가 및 매각 포함하고, 목록2번 일부 현황 "도로", 목록1번 시멘트블럭조 스레트지붕 단층주택 29.70㎡은 소재불명, 목록3번 건물 2층은 공부상 면적과 실측 면적이 상이함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경125212 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 부동산 정보

소재지: 대전광역시 대덕구 와동 353-2

용도: 단독주택

토지면적: 331.00㎡ (약 99.98평)

토지 지분: 165.5㎡ (약 49.99평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 173.32㎡ (약 52.43평)

건물 지분: 86.66㎡ (약 26.21평)

건물 제시외 면적: 5.15㎡

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 142,359,664원

매각 대상: 토지/건물 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 대덕구 와동 소재 '회덕중학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로 제반 입지여건은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 소형 차량 진입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 버스승강장과의 거리를 고려할 때 제반 교통사정은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 대체로 사다리형이며, 대부분 주거용 건부지로 이용 중이고 일부는 현황 도로로 이용되고 있습니다. 지적도상 맹지이나, 현황 본 토지 및 인접 필지상에 폭 약 2-3미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 상대보호구역(예랑유치원), 중점경관관리구역(2015-12-30)(계족산, 식장산, 가양비래공원 중점경관관리구역), 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 5월 5일부터 2027년 5월 4일까지)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2014년 2월 21일 접수된 으뜸새마을금고의 근저당권 (등기구분: 을3)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리 또는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 물건 명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않아 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부채권 총액은 토지 및 건물에 대해 247,337,551원입니다. 본 경매의 채권자는 주식회사제니스자산관리대부입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인근에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

4.2. 유사 물건 시세 (JSON 분석)

제공된 JSON 데이터는 '설임빌라(59-6)'로, 대전 대덕구 와동 59-6번지에 위치한 다세대 주택입니다.

2024년 6월에 6,000만원에 매매된 이 물건은 전용면적 45.21㎡, 토지면적 44.5㎡입니다.

본건은 단독주택이므로, 해당 다세대 주택 시세는 직접적인 비교 대상이 되기는 어렵습니다. 다만, 이는 해당 지역(와동)의 주택 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가는 1억 4,235만원으로, 와동 지역의 단독주택 및 다세대 주택의 시세를 추가로 조사하여 비교 분석하는 것이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북측 인근에 '회덕중학교'가 위치하며, '예랑유치원'이 인근에 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 명세서 상 특이사항

* 특별매각조건: 공유자 우선매수청구권 1회로 제한됩니다.

* 일괄매각: 제시외 건물 평가 및 매각 포함됩니다.

* 목록2번: 일부 현황 "도로"로 이용 중입니다.

* 목록1번: 시멘트블록조 스레트지붕 단층주택 29.70㎡은 소재불명 상태입니다.

* 목록3번: 건물 2층은 공부상 면적과 실측 면적이 상이합니다 (감정평가서 참조).

6.2. 감정평가서 상 특이사항

* 토지: 지적도상 맹지이나, 현황 본 토지 및 인접 필지상에 폭 약 2-3미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 건물 (기호1): 시멘트블록조 스레트지붕 단층 주택 29.70㎡는 공부상 존재하나 현황 소재불명입니다.

* 건물 (기호3): 2층은 공부상 면적과 실측 면적이 상이하며, 외관상 증축 여부 판단이 곤란하여 실측 면적 기준으로 감정평가되었습니다. 지하실 부분은 노후화 등의 사유로 출입이 불가한 것으로 조사되었습니다.

6.3. 토지 관련 특이사항

공부상 지목은 "대"이나, 현황 일부 "도로"로 이용 중입니다. 이는 토지의 정확한 활용 및 경계 확인에 대한 추가적인 조사가 필요함을 시사합니다.

6.4. 건물 관련 특이사항

목록1번 건물(변소)은 소재불명이며, 목록3번 건물 2층은 면적 불일치 및 지하실 접근이 불가한 상태입니다. 이는 건물의 실제 상태와 공부상 내용 간 차이가 존재함을 의미합니다.

6.5. 기타 리스크

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본 물건의 토지 면적(331㎡)은 허가 대상 면적(200㎡ 초과)에 해당하므로, 취득 시 관할 구청의 토지거래 허가를 받아야 합니다. 허가받지 못할 경우 계약이 무효가 될 수 있습니다.

* 주변 환경: 대덕구는 과거부터 일부 산업단지와 환경 관련 시설이 집중된 지역으로, 지역 내 산재된 환경오염 시설(열병합발전소, 폐수처리장, 소각장 등)로 인한 간접적인 영향 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 본건 소재지에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 와동에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 공유자 우선매수 신고가 있어 낙찰 후 공유자와의 관계 설정이 중요할 것으로 예상됩니다. 토지의 일부가 현황 도로로 이용되고 있고, 건물 중 일부(목록1)가 소재 불명이며, 다른 건물(목록3)의 면적 불일치 및 지하실 접근 불가 등 다수의 특이사항이 존재하여 현황 파악 및 권리관계 분석에 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 또한, 토지거래허가구역에 해당하여 취득 시 허가 절차가 필수적이므로 관련 내용을 사전에 충분히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 단독주택 지분을 상대적으로 낮은 감정가로 취득할 수 있는 기회입니다.

* 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

* 정밀한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 리스크를 관리한다면, 향후 재건축, 증축, 개축 등 개발을 통해 가치를 높일 잠재력이 있습니다. (단, 지분 매각이므로 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.)

9. 예상 입찰가

감정가: 142,359,664원

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 감정가에는 제시외 건물도 포함되어 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 존재하여 실제 낙찰 시 공유자가 우선 매수할 가능성이 있습니다. 등기부상 총 채권액은 247,337,551원입니다.

제공된 JSON에서 분석된 인근 다세대 주택 시세(6,000만원)는 본건 단독주택과 직접 비교하기 어렵습니다.

상기 물건의 특이사항(건물 일부 소재 불명, 면적 불일치, 지하실 접근 불가, 도로 현황, 토지거래허가구역 등)과 공유자 우선매수 신고 가능성을 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 113,887,731원 ~ 142,359,664원

주의: 상기 예상 입찰가는 현재까지의 정보와 일반적인 경매 시세 분석에 근거한 것이며, 실제 낙찰가는 입찰자의 의지, 경쟁 상황, 현장 조사 결과, 공유자 우선매수 신고 여부 및 조건에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 정밀한 시세 조사 및 현장 확인은 필수입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.