나이스옥션 법원경매 대전 2024타경124035 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 14층1460호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터울 · 평가일 2024.12.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "한국토지주택공사 세종특별본부" 북서측 인근에 소재
하는「푸르지오시티 제14층 제1460호」로서, 부근은 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린
생활시설, 각종 편익시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건 및 주위환경은
보통인편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입 및 주정차 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는바,
제반 대중교통사정은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층, 지상20층 중 제14층 제1460호로서,
- 외벽 : 화강석 붙임, 몰탈위페인팅 마감 등,
- 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등,
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 소화전설비, 화재경보기설비, 주차장설비 및 승강기설비 등이
갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 광대로 및 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정
중심복합도시), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 대로3류(폭25m-30m)(대(보)3-4001)(접합),
중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구
역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 인근주민으로 부터의
탐문조사 등을 통한 표준적 이용상황 및 집합건축물대장상의 도면을 기준으로 평가하였
으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경124035 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 14층1460호

용도: 오피스텔

감정가: 90,000,000원

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

건물면적: 22.42㎡ (약 6.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

준공 연도: 2014년

총 호실 수: 1060호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "한국토지주택공사 세종특별본부" 북서측 인근에 소재하는「푸르지오시티 제14층 제1460호」임.

부근은 오피스텔, 도시형생활주택, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 제반 입지조건 및 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

제반 차량의 진출입 및 주정차 용이함.

인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 20층 중 제14층임.

외벽: 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.

내벽: 벽지 및 일부 타일 붙임 등.

창호: 새시 창호.

이용상태: 오피스텔로 이용 중임.

2.4. 토지 이용상태 및 인접 도로

토지 형상: 대체로 사다리형.

토지 이용: 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로: 본건 주위로 광대로 및 중로 등에 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역.

대로2류, 대로3류, 중로1류, 중로3류 접합.

가축사육제한구역.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2024년 8월 19일자 세종세무서장의 압류 (갑6).

3.2. 임차인 현황

* 강희영

* 보증금: 102,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 8월 18일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

선순위 임차권: 강희영 (을1, 2023년 8월 17일 접수)은 말소기준권리보다 선순위로, 임차인이 배당받지 못하는 보증금은 매수인이 인수해야 함.

인수되는 보증금: 14,266,320원

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

세종시 중심상업지역에 위치하여 행정 및 상업 시설 이용이 편리함.

한국토지주택공사 세종특별본부 등 공공기관 인근으로 유동인구 잠재력이 있음.

오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등 다양한 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부함.

4.2. 주변 시설

주변에서 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으며, 대체로 주거 및 상업 활동에 적합한 환경으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설이 다수 소재하여 쇼핑, 식사 등 일상생활 편의성이 높음.

5.2. 교통

시내버스 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 부담

선순위 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인(강희영)의 보증금 중 약 14,266,320원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용을 신중하게 고려해야 함.

6.2. 기타 리스크

임대 관계 미확인: 감정평가서 상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음. (단, 임차인 강희영의 정보는 파악됨.)

7. 종합 의견

세종시 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 입지적 가치는 높다고 평가됨.

하지만 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 존재하므로, 이를 고려한 투자 계획 수립이 필수적임.

장기적인 시세 상승 가능성과 임대 수익을 기대할 수 있으나, 인수 부담금으로 인해 초기 투자 비용이 증가하는 점을 유의해야 함.

8. 투자 포인트

세종시 행정중심복합도시 중심상업지역의 우수한 입지.

교통 및 생활 인프라 접근성 우수.

향후 세종시 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 건과 동일 면적(22.42㎡)의 최근 매매 사례는 71,000,000원 (2025년 12월 6일)이며, 유사 면적(23.74㎡)의 거래가는 86,500,000원 ~ 88,000,000원 수준임.

감정가는 90,000,000원이나, 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금은 14,266,320원임.

최근 매매 사례 중 가장 낮은 71,000,000원을 기준으로 인수 보증금을 합산하면 총 부담액은 85,266,320원이 됨.

가장 높은 88,000,000원을 기준으로 합산 시 총 부담액은 102,266,320원이 됨.

감정가 90,000,000원에서 인수 보증금 14,266,320원을 제외한 실질 부동산 가치(75,733,680원)를 고려하여, 입찰가는 75,000,000원으로 제안함.

이 입찰가를 기준으로 낙찰될 경우, 총 실질 부담액은 75,000,000원(입찰가) + 14,266,320원(인수 보증금) = 89,266,320원이 됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.