나이스옥션 법원경매 대전 2024타경125410 [1] 대전광역시 서구 도마동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 소재 "대전유천초등학교" 남측에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다가구주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 도마변동12 재정비촉진지구 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물내 제2층 제201호이며,
(사용승인일 : 1993.07.20)
외벽: 시멘 몰탈위 스톤코튼 및 일부 페인트 마감 등이며,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등이며,
창호: 샷시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수 시설, 도시가스를 이용한 개별 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 동하향의 토지로서, 가격조사일 현재 "다세대주택 건부지(통칭 쌍용빌라)" 로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 세로(가) 및 동측으로 소로한면에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지(도마동 167-27) : 제3종일반주거지역(2020-03-19), 지구단위계획구역(2009-08-07)(도마변동12재정비촉진구역), 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(도마변동12 재정비촉진구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기타사항 : 본건은 폐문·부재중으로 내부구조의 확인이 불가능하여 이용상태 및 구조 등은 건축물 대장상 기재내용 및 탐문조사 결과를 기준으로 작성하였는 바, 경매 진행시 참고하여 주시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경125410 (1)

* 소재지: 대전광역시 서구 도마동 167-27, 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 317,000,000원

* 토지면적: 30.43㎡ (약 9.20평)

* 토지지분: 30.43㎡ (약 9.20평)

* 건물면적: 59.40㎡ (약 18.00평)

* 건물지분: 59.4㎡ (약 18.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 박OO

* 사용승인일: 1993년 7월 20일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호

* 외벽: 시멘트 몰탈위 스톤코튼 및 일부 페인트 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 샷시 창호 마감

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(도마변동12재정비촉진구역) 등

* 특이사항: 재정비촉진지구, 본건은 폐문·부재중으로 내부확인 불가

1.1. 입지조건

* 본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 "대전유천초등학교" 남측에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 다가구주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 10월 6일 신탄진농업협동조합의 근저당권 (을8)

* 모든 후순위 권리(가압류, 강제경매 포함)는 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 없음. 매수인이 인수하는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황: 조사된 임차내역이 없습니다. (보증금 0원, 차임 0원)

* 등기부채권 총액: 207,261,344원

1.3. 상권분석

* 최근 2025년 12월에 거래된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보 분석 결과, 면적 44.28㎡ ~ 55.44㎡의 주택들이 5,500만원에서 8,200만원 사이에 거래되었습니다.

* 본 건의 건물 면적은 59.40㎡ (약 18.00평)입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 시세는 평당 약 119만원에서 185만원 수준으로 분석됩니다.

* 본 물건의 감정가(317,000,000원)는 최근 거래된 주변 시세와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가의 적정성 또는 주변 시세 반영의 한계를 시사할 수 있습니다.

* 도마변동12 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 있으나, 현재 시세 반영은 미미한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 도마변동12 재정비촉진지구 내에 위치하여 지속적인 지역 정비가 예상됩니다.

* 인근에 대전유천초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 북측 및 동측으로 도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

* 근린생활시설 이용이 용이하여 생활 편의성은 보통입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현장 방문 시 폐문·부재중으로 내부 상태 및 정확한 이용 현황 파악이 불가했습니다. 건축물대장 및 탐문 조사 결과에 의존하여 작성되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 소로2류(폭 8m-10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 저촉 및 접합되어 있어 향후 건축이나 재건축 시 용적률 등 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 절대보호구역 등 공법상 제한 사항이 일부 존재합니다.

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 개발 계획의 진행 상황 및 방향에 따라 향후 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설에 대한 정보는 제공된 자료에 한정되며, 별도의 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대전광역시 서구 도마동에 위치한 다세대주택으로, 재정비촉진지구에 포함되어 있어 지역 개발의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리나 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 감정가가 최근 주변 실거래가 대비 현저히 높아 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

* 내부 확인이 불가한 점과 일부 공법상 제한사항을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 권리 분석상 낙찰 후 명도 관련 부담이 거의 없음.

* 대전유천초등학교 인근으로 교육 환경이 안정적임.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 317,000,000원입니다.

* 주변 유사 물건의 최근 거래가격을 분석한 결과, 제곱미터당 약 119만원에서 185만원 수준입니다.

* 본 건의 전용면적(59.40㎡)을 기준으로 환산 시, 시세는 약 7천만원대에서 1억 1천만원대 범위로 추정됩니다.

* 이는 감정가와 큰 차이를 보이므로, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 감안할 때, 시장 시세에 근거한 입찰가 산정이 합리적입니다.

* 종합적인 시장 상황, 본 건의 상태(내부 확인 불가 등), 재정비촉진지구 지정 효과 등을 고려하여 65,000,000원 ~ 85,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

* 보다 정확한 가치 산정을 위해서는 주변 시세에 대한 추가 조사 및 현장 재확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.