나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경137311 [3] 서울특별시 양천구 목동 536-2 푸른주택 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경137311 [3] 서울특별시 양천구 목동 536-2 푸른주택 다가구주택 경매

• 사건번호: 2024타경137311
• 주소: 서울특별시 양천구 목동중앙북로16가길 14-6 (목동, 푸른주택)
• 감정가: 2,380,576,900원
• 최저가: 1,523,570,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다가구주택

서울남부지방법원 경매7계 2024타경137311 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동중앙북로16가길 14-6 (목동, 푸른주택) | 감정가: 2,380,576,900원 | 최저가: 1,523,570,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경137311 (3)

소재지: 서울특별시 양천구 목동 536-2 푸른주택

용도: 다가구주택

감정가: 2,380,576,900원

토지면적: 186.80㎡ (약 56.51평)

건물면적: 320.40㎡ (약 96.92평)

건물 제시외면적: 8.75㎡ (약 2.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (강제경매와 병합된 중복병합사건)

소유자/채무자/채권자: 주OOOOOOOOOOOO/주OOOOOOOO/주OOOOOOOOOO

1.2. 특이 및 주의사항

일괄매각 조건이며, 제시외 건물(총 8.75㎡)이 매각에 포함됩니다.

가장 중요한 주의사항으로, 본건 건물 일련번호 다)의 1층은 공부상 '근린생활시설'로 등재되어 있으나 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 주택 수 산정 및 취득세, 양도세 등 세금 문제와 이행강제금 부과 가능성에 영향을 미치므로 반드시 명확한 확인이 필요합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지: 양천구 목동 주거 밀집 지역

대상 물건은 서울특별시 양천구 목동 소재 ‘서울양화초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 단독주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지대입니다. 제반 입지 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류소가 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 동측으로 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 지장이 없습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 향후 개발 및 용도 변경에 대한 제한이 비교적 명확합니다. 또한, 학교 환경위생 정화구역 중 '상대보호구역'으로 지정되어 있어 건축 행위 시 강서양천교육청의 확인이 필요합니다.

3. 건물 현황 및 이용 상태

3.1. 건물의 구조 및 시설

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 창호는 하이샷시 등으로 양호한 상태입니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등 주거에 필요한 설비가 모두 갖추어져 있습니다.

3.2. 이용 상태 (총 17가구 구성)

건물은 현재 총 4개 층(지상)에 걸쳐 주택으로 이용 중입니다.

1층: 주택 4가구 (※공부상 근린생활시설)

2층: 주택 5가구

3층: 주택 5가구

4층: 주택 3가구

총 17가구로 이용 중인 것으로 파악되며, 이는 다가구주택(단독주택)으로 등재된 것과 비교할 때 현장 확인 및 건축물대장 확인이 필수적입니다.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리분석 (제공된 정보 기준)

경매 구분이 부동산 임의경매이므로 채권자의 신청에 의해 진행되는 사건입니다. 중복병합사건으로 진행되는 만큼 여러 채권자의 이해관계가 얽혀있을 가능성이 있습니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높으나, 낙찰자는 *임차인의 대항력 유무*와 *배당 순위*를 반드시 검토하여 인수 여부를 확인해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

1) 공부상 용도와 현황의 불일치: 1층이 '근린생활시설'에서 '주택'으로 무단 용도 변경된 상태입니다. 낙찰 후 관할 관청으로부터 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 이를 해결하기 위해서는 원상 복구(근린생활시설로 사용) 또는 양성화(주택으로 인정) 절차를 고려해야 합니다.

2) 용도지역 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 재건축 시 층수 제한이 있습니다.

3) 한강)폐기물매립시설 설치제한지역: 지역 내 환경 관련 제한사항이 있는지 확인이 필요합니다.

5. 생활정보 및 주변 시설

5.1. 교육 환경

‘서울양화초등학교’ 북서측 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가구에 유리한 교육 환경을 제공합니다.

5.2. 주변 시설 및 혐오시설 유무

목동 지역은 주거 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 양천구에는 '양천자원회수시설(쓰레기 소각장)'이 소재하며, 이는 과거 혐오시설로 인식되었으나 현재는 주민지원시설(수영장, 헬스장 등)로 운영되며 주민 편익을 제공하고 있어 인근 부동산 가격에 미치는 영향이 크지 않다는 평가가 있습니다. 대상 물건과 시설 간의 정확한 거리 확인이 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 투자 포인트

1) 목동 핵심 주거 지역: 서울 서남부권의 대표적인 주거 선호 지역인 목동에 위치하여 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

2) 높은 수익성 잠재력: 다가구주택 형태로 많은 가구(총 17가구 추정)를 운영할 수 있어 임대 수익 극대화에 유리합니다.

3) 감정가 대비 투자 기회: 입찰을 통해 감정가(2,380,576,900원) 이하로 취득할 경우 높은 시세차익 및 임대 수익률을 기대할 수 있습니다.

6.2. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 목동이라는 우수한 입지와 다수의 가구를 통한 임대수익 창출이라는 명확한 장점을 가지고 있습니다. 다만, 1층의 '근린생활시설/주택' 용도 불일치 문제는 반드시 해결해야 할 주요 리스크입니다. 입찰 참여자는 해당 리스크에 따른 비용(이행강제금 또는 원상 복구/양성화 비용)을 사전에 정확히 계산하여 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 핵심입니다. 권리 분석(특히 임차인 현황) 및 현장 조사(건물 노후도, 인근 개발 호재 등) 후 신중하게 접근해야 하는 수익형 부동산입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계