나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경137311 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 319-55 루멘비 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경137311 [1] 서울특별시 영등포구 신길동 319-55 루멘비 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2024타경137311 | 소재지: 서울특별시 영등포구 가마산로65길 10 (신길동, 루멘비) | 감정가: 2,265,859,400원 | 최저가: 1,450,150,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 기본 정보

본 건은 서울남부지방법원 2024타경137311 (1) 사건으로, 서울특별시 영등포구 신길동 319-55 루멘비 외 2필지(목동 소재 포함)를 대상으로 하는 부동산 임의경매 사건입니다. 매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 중복병합사건으로 진행됩니다.

1.2. 물건 현황 및 감정가

본 물건은 다가구주택이며, 일괄매각되는 토지 및 건물 현황은 다음과 같습니다.

감정가는 총 2,265,859,400원입니다.

토지

면적: $142.00\text{m}^2$ (약 42.95평)

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(2015-05-21) 등

건물

면적: $325.69\text{m}^2$ (약 98.52평)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 (지하1층 지상4층)

이용상태: 주택 (다가구주택)

1.3. 특이사항 및 핵심 포인트

중복병합사건이자 일괄매각 건으로, 서울 영등포구 신길동 소재 2필지(일련번호 1, 2)와 서울 양천구 목동 소재 1필지(일련번호 3)를 함께 매각하는 복합물건입니다. 본 보고서의 주소인 신길동 319-55는 신길동 물건(일련번호 1 또는 2)에 해당하며, 가장 큰 투자 포인트는 토지이용계획상 명시된 **공공주택지구(서울 신길15구역 도심 공공주택 복합지구)** 지정입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 신길동 "서울도림초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 단독주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 제반 입지여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황 및 도로상태

대상토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다. 신길동 물건(일련번호 1, 2)은 공히 남측 노폭 약 13m-14m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 상권 및 생활정보

신길동 물건이 포함된 지역은 전반적으로 주거 밀집 지역의 상권 형태를 띠고 있습니다. 인근에 초등학교(서울도림초등학교), 도림고등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 기본적인 근린생활시설 이용에 불편함이 없는 환경입니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리관계 분석

본 건은 부동산 임의경매 사건이며, 채권자 주OOOOOOOOOO의 신청에 의한 경매입니다. 소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOOOOO/주OOOOOOOO로 법인 및 법인대표가 관련되어 있습니다.

특이사항으로 중복병합사건 및 일괄매각이 지정되었으므로, 매각가 산정 시 신길동 물건(재개발 구역)과 목동 물건(제2종일반주거지역)의 가치를 분리하여 평가하는 신중함이 요구됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

용도 위반 현황:

일련번호 가)-다) 건물의 1층은 **공부상 '근린생활시설'로 등재되어 있으나, 현황 '주택'으로 이용 중**입니다. 이는 중대한 용도 위반에 해당하며, 향후 낙찰 시 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 대상이 될 수 있습니다. 매수인은 이 점을 반드시 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

복합 지구 리스크:

신길동 물건이 지정된 '도심 공공주택 복합지구'는 공공 주도의 정비사업으로, 향후 보상 및 개발 진행 과정에서 예상치 못한 변동성이나 시간 지연이 발생할 수 있습니다.

4. 투자가치 및 종합 의견

4.1. 상권분석 및 개발 호재

신길동 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 주변이 다가구 및 단독주택 중심의 주거지입니다. 가장 주목할 점은 **'서울 신길15구역 도심 공공주택 복합지구'**에 포함되어 있어, 미래 개발 이익을 기대할 수 있다는 점입니다. 이 사업은 2,600호 이상의 주거 단지 조성을 목표로 하며, 도시와 단지를 연결하는 공공 복합 주거 모델로 추진되고 있습니다.

4.2. 종합 의견

본 건은 신길동 소재 주력 물건이 **도심 공공주택 복합지구** 내에 위치하여 장기적인 개발 호재 가치를 보유하고 있습니다. 그러나 목동 물건을 포함한 일괄매각 방식, 그리고 가장 큰 잠재적 리스크인 **1층 용도 위반 문제**를 동시에 안고 있습니다. 따라서 용도 위반에 대한 비용(이행강제금 및 복구 비용)을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 하며, 개발 사업 진행 상황에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

4.3. 투자 포인트

최고의 입지:

신길동 물건은 '서울 신길15구역 도심 공공주택 복합지구' 내에 위치하고 있어, 향후 공공 주도 개발 사업을 통한 보상 또는 신축 아파트 입주권 확보(정확한 권리 확인 필요) 가능성이 높습니다.

수익성 확보:

현재 다가구주택으로 이용 중이며, 총 층수와 이용상태(주택 다수 가구)를 고려할 때, 개발 사업이 진행되기 전까지는 임대 수익을 창출할 수 있는 구조입니다. 다만, 1층의 용도 위반 리스크를 감안해야 합니다.

복합 투자:

신길동과 목동 두 지역의 부동산을 한 번에 매입하는 일괄매각이므로, 투자 분산 및 미래 가치 다각화 측면에서 접근이 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계