나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144128 [3] 서울특별시 구로구 구로동 104-3 그린플러스구로해담채3 제13층 제1305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1-3) : 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북측 인근(일련번호(1)) 및 "영림중학교" 남측 인근(일련번호(2,3))에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택 및 오피스텔, 각급의 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

일련번호(4) : 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "구로디지털단지역(지하철2호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

일련번호(5) : 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철1,7호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 오피스텔, 서울디지털 국가산업단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호(1) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 구로역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

일련번호(2,3) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 대림역(지하철2,7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.


일련번호(4) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 구로디지털단지역(지하철2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.


일련번호(5) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 가산디지털단지역(지하철1,7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제9층 제904호로서,
- 외 벽 : 알루미늄 패널 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제14층 제1402호로서,
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상16층 건물 내 제13층 제1305호로서,
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(4) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 건물 내 제5층 제517호로서,
- 외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(5) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 건물 내 제13층 제1309호로서,
- 외 벽 : 복합판넬 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호(1) : 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

일련번호(2,3) : 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

일련번호(4,5) : 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중임.

(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

일련번호(1-5): 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

일련번호(2) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

일련번호(3) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

일련번호(4) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

일련번호(5) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 7필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(1) : 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 13미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

일련번호(2) : 본건 북서측으로 폭 약 30미터, 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

일련번호(3) : 본건 북서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

일련번호(4) : 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 7미터 내외, 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 막다른 도로와 각각 접함.

일련번호(5) : 북측으로 폭 약 40미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 구로동 110 :도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(2) 구로동 97 :도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선

(3) 구로동 104-3 :도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(4) 대림동 1101-1 :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대림광역중심 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입,전이,원추,수평표면지역)<공항시설법>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

(5) 가산동 141-2 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(6) 가산동 141-3 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(7) 가산동 141-4 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(8) 가산동 141-5 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(9) 가산동 141-6 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(10) 가산동 141-7 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(11) 가산동 141-20 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(201

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대 미상임.
2) 본건의 내부구조 및 이용상태는 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준하여 표시하였으므로 현황과 상이할 수 있으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144128 (3)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 104-3 그린플러스구로해담채3 제13층 제1305호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 121,000,000원

토지 면적: 2.73㎡ (약 0.83평)

토지 지분: 2.7336㎡ (약 0.83평)

건물 면적 (전용면적): 13.39㎡ (약 4.05평)

건물 지분: 13.39㎡ (약 4.05평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 3층 / 지상 16층

해당 층수: 13층

사용승인일: 2014년 03월 13일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북측 인근 및 "영림중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 오피스텔, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 상업 편의시설이 잘 갖춰진 지역입니다.

* 교통 상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 1호선 구로역, 2호선 대림역 및 구로디지털단지역, 7호선 대림역 및 가산디지털단지역 등을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지: 인접 필지 대비 등고 평탄한 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 13~15미터 내외의 포장도로에 접하며, 남동측으로도 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 일부 필지는 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 건축선 등의 추가 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 강제경매 물건으로, 채권자는 서OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리: 신용보증기금의 가압류 (2024년 3월 11일 접수, 금액 19,371,718원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 5월 30일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임 금액이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 5월 30일

* 확정일자: 2023년 4월 21일

* 배당신고일자: 2025년 2월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부 요약 상 주택임차권(을5)은 '인수'로 기재되어 있어 인수 여부에 대한 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 갑4: 오성균 (소유권이전, 2021-04-30)

* 갑5: 고광태 (소유권이전, 2022-01-13, 매매금 105,000,000원)

* 을5: 한국토지주택공사 (주택임차권, 130,000,000원, 전입 2023-05-30, 확정 2023-04-21, 인수)

* 갑6: 신용보증기금 (가압류, 19,371,718원, 2024-03-11, 말소기준권리)

* 갑7: 서울신용보증재단 (강제경매, 79,565,873원, 2024-11-26, 말소)

* 등기부채권 총액: 149,371,718원

1.3. 상권분석

본 물건은 구로디지털단지역 및 가산디지털단지역 인근에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역입니다. 주변에 다수의 업무시설과 주거시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 이루어져 있으며, 오피스텔 및 도시형생활주택의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 각종 편의시설 및 금융기관, 병원 등이 근접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 신구로초등학교, 영림중학교 등이 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 지하철 1, 2, 7호선 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 용이합니다.

* 편의 시설: 각종 근린생활시설, 마트, 병원 등이 도보 거리에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 노 임차인은 보증금 및 차임이 미상이며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 한국토지주택공사 임차인의 보증금 인수 문제: 등기부 상 '인수'로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 상반된 정보가 있어 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 법원 현황조사서 및 배당표 등을 통해 정확한 인수 금액을 파악해야 합니다.

* 현황과 공부상 차이 가능성: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 현황을 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조 및 이용 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현황을 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획법상 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 구로구에 위치한 도시형생활주택(아파트)으로, 트리플 역세권 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 신축 건물이므로 내부 시설 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인, 특히 한국토지주택공사의 보증금 1억 3천만원 인수 여부가 불확실한 점이 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 금액이 미상인 임차인의 존재 또한 주의가 필요합니다. 본 건의 낙찰가를 산정하고 투자를 결정하기 전에, 법원 현황조사 및 등기사항을 면밀히 검토하여 임차인의 권리관계 및 인수되는 보증금의 정확한 규모를 파악하는 것이 최우선 과제입니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(2, 7호선) 및 인근 1호선 이용 가능한 트리플 역세권 입지로 높은 대중교통 편의성을 제공합니다.

* 주변에 신구로초등학교, 영림중학교 등 교육 시설과 상업 시설이 풍부하여 직주근접 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 2014년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축이며, 1인 가구 수요가 높은 원룸형 아파트(도시형생활주택)라는 점에서 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 및 재건축 가능성을 고려할 때 시세 상승 잠재력도 보유하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 121,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 전용면적 약 9.03평(29.84㎡)의 다세대 주택이 2.82억원(2026년 7월), 전용면적 약 6.58평(21.75㎡)의 다세대 주택이 2.999억원(2026년 7월)에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 약 4.05평(13.39㎡)으로, 제공된 거래 사례 중 가장 작은 면적에 해당하며, 건물 연식은 2014년으로 비교적 신축에 속합니다. 감정가 1.21억원은 현재 시세보다 현저히 낮은 수준입니다.

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인, 특히 한국토지주택공사의 보증금 1.3억원 인수 여부입니다. 임차인 현황에서는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부에는 '인수'로 표시되어 있어 상반된 정보를 보입니다. 만약 1.3억원을 인수하지 않아도 된다면, 본 건은 현재 시세(약 2.8억~3억) 대비 상당히 저평가된 상태일 수 있습니다.

보수적인 입찰가 산정을 위해, 인수 보증금(1.3억원)을 고려하지 않고, 현재 시세를 반영하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 180,000,000원

이는 한국토지주택공사의 보증금 1.3억원을 인수하지 않는다는 가정하에, 현재 인근 시세(약 2.8억~3억)와 본 건의 면적, 감정가, 그리고 권리관계 불확실성 등의 리스크를 종합적으로 고려한 범위입니다.

주의사항: 위 예상 입찰가는 권리관계, 특히 한국토지주택공사 임차인의 보증금 인수 여부가 명확히 확인된다는 전제하에 산정된 것입니다. 임차인 관련 권리 분석이 불명확할 경우, 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있으므로, 반드시 현장 조사와 법률 전문가 상담을 통해 정확한 권리관계를 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.