나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144128 [5] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제13층 제1309호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1-3) : 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북측 인근(일련번호(1)) 및 "영림중학교" 남측 인근(일련번호(2,3))에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택 및 오피스텔, 각급의 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

일련번호(4) : 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "구로디지털단지역(지하철2호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

일련번호(5) : 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철1,7호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 오피스텔, 서울디지털 국가산업단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호(1) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 구로역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

일련번호(2,3) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 대림역(지하철2,7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.


일련번호(4) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 구로디지털단지역(지하철2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.


일련번호(5) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 가산디지털단지역(지하철1,7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제9층 제904호로서,
- 외 벽 : 알루미늄 패널 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제14층 제1402호로서,
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상16층 건물 내 제13층 제1305호로서,
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(4) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 건물 내 제5층 제517호로서,
- 외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(5) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 건물 내 제13층 제1309호로서,
- 외 벽 : 복합판넬 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호(1) : 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

일련번호(2,3) : 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

일련번호(4,5) : 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중임.

(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

일련번호(1-5): 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

일련번호(2) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

일련번호(3) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

일련번호(4) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

일련번호(5) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 7필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(1) : 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 13미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

일련번호(2) : 본건 북서측으로 폭 약 30미터, 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

일련번호(3) : 본건 북서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

일련번호(4) : 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 7미터 내외, 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 막다른 도로와 각각 접함.

일련번호(5) : 북측으로 폭 약 40미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 구로동 110 :도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(2) 구로동 97 :도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선

(3) 구로동 104-3 :도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(4) 대림동 1101-1 :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대림광역중심 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입,전이,원추,수평표면지역)<공항시설법>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

(5) 가산동 141-2 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(6) 가산동 141-3 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(7) 가산동 141-4 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(8) 가산동 141-5 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(9) 가산동 141-6 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(10) 가산동 141-7 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(11) 가산동 141-20 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(201

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대 미상임.
2) 본건의 내부구조 및 이용상태는 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준하여 표시하였으므로 현황과 상이할 수 있으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144128 (5)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOO

감정가: 114,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 141-2, 가산양우내안애애플 제13층 제1309호

건물명: 가산 양우 내안애 애플

준공년도: 2013년 9월

총 층수: 지하 1층, 지상 18층

1.3. 토지 정보

토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

토지지분: 2.8899999999999997㎡ (약 0.87평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 12.04㎡ (약 3.64평)

건물지분: 12.04㎡ (약 3.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

용도: 도시형생활주택

1.5. 면적 요약

토지면적: 2.89㎡ (약 0.87평)

건물면적 (전용면적): 12.04㎡ (약 3.64평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선) 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 유사한 형태의 공동주택, 오피스텔, 서울디지털 국가산업단지, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 가산디지털단지역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

건물은 북측으로 폭 약 40미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2024년 3월 11일 접수된 신용보증기금의 가압류(채권액 19,371,718원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 한국토지주택공사(LH)의 주택임차권(보증금 125,000,000원, 전입일자 2023.05.18., 확정일자 2023.04.14.)은 매수인에게 인수됩니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 장혜영 (가명): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-18, 대항력 있음.

* 주의: 보증금 및 차임이 기재되어 있지 않으나 대항력이 있으므로, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요하며 실제 인수 금액 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 한국토지주택공사 (LH): 보증금 125,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-05-18, 확정일자 2023-04-14, 배당신고일자 2025-02-17, 대항력 있음.

* 해당 임차인의 보증금 125,000,000원은 매수인에게 인수되며, 배당으로 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 부담해야 합니다.

3.4. 등기부 요약 (말소 예정 권리)

* 소유권 이전 (오성균, 고광태)

* 가압류 (신용보증기금) - 말소기준권리

* 강제경매 (서울신용보증재단)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

본 물건이 소재한 가산동 141-2번지 일대는 가산디지털단지에 인접하여 업무시설, 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 분포하고 있습니다. 서울디지털 국가산업단지가 인근에 위치하여 관련 종사자 유입이 활발하며, 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.2. 지역 경제 활성화

가산디지털단지는 IT 및 벤처기업이 밀집한 서울의 핵심 산업단지 중 하나로, 풍부한 일자리와 유동 인구를 바탕으로 지속적인 경제 활동이 이루어지고 있습니다. 이는 지역 상권의 안정성과 성장 가능성을 높이는 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 병원 등)이 잘 갖추어져 있어 일상생활의 편리성이 높습니다. 또한, 가산디지털단지역 주변의 대형 쇼핑몰 및 아울렛 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 신구로초등학교, 영림중학교 등 각급 학교가 위치해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

한국토지주택공사(LH) 임차인의 보증금 125,000,000원이 매수인에게 인수되는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 배당 후 잔액이 발생할 경우 매수인이 부담해야 하므로, 총 취득 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

6.2. 미상 임차 보증금 관련 주의

임차인 장혜영(가명)은 보증금 0원, 차임 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있습니다. 금액이 명확하지 않은 임차인에 대한 잠재적 인수 위험을 고려해야 합니다.

6.3. 건물 노후화 및 관리 문제

2013년에 준공된 건물로 비교적 신축에 속하나, 공동주택의 경우 장기적인 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성이 상존합니다. 일부 사용자 후기에서는 소음 및 바퀴벌레 문제 언급도 있었습니다.

6.4. 지역 환경

본건이 위치한 가산디지털단지는 산업단지 특성상 상업 및 업무 기능이 강하며, 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않았으나, 산업단지 인근 지역의 일반적인 환경 요소를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산디지털단지 내에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권 입지 및 직주근접성이 우수한 장점을 가지고 있습니다. 그러나 125,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 의무는 투자 결정에 있어 가장 중요한 고려사항입니다. 이로 인해 실질적인 총 취득 비용이 감정가를 상회할 가능성이 높으며, 네거티브 에쿼티(부동산 가치보다 부채가 큰 상태) 발생 가능성도 배제할 수 없어 투자 위험이 매우 높은 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 가산디지털단지의 지속적인 성장 잠재력

서울의 주요 산업단지로서 꾸준한 일자리 창출과 수요를 바탕으로 하는 지역 경제의 안정성을 기대할 수 있습니다.

8.2. 소형 면적 공급

12. 04㎡(약 3.64평)의 전용면적은 소액 투자자에게 매력적일 수 있으나, 인수해야 할 임차보증금과 비교 시 투자 수익률은 면밀히 분석해야 합니다.

8.3. 역세권 입지

가산디지털단지역(1, 7호선)과의 접근성이 뛰어나 대중교통 이용이 편리하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 거래된 유사 단지(다세대)의 면적별 가격 추이를 보면, 29.89㎡가 21,300만원, 33.87㎡가 29,300만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산 시 약 713만원/㎡에서 865만원/㎡ 수준입니다. 본건의 전용면적 12.04㎡에 이 비율을 적용할 경우, 순수 부동산 가치는 약 85,840,000원에서 104,186,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 114,000,000원은 이러한 추정치와 유사하거나 약간 상회합니다.

그러나 본건은 125,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 이는 추정된 부동산 가치보다 높은 금액으로, 본건은 현재 네거티브 에쿼티(부동산 가치 대비 부채가 높은 상태)에 해당할 가능성이 높습니다.

예상 입찰가 산정:

예상 입찰가는 인수 보증금(125,000,000원)을 제외하고, 부동산 자체의 가치와 위험 요소를 고려하여 산정해야 합니다. 감정가(114,000,000원) 대비 상당한 할인이 필요하며, 보수적인 접근이 요구됩니다.

* 예상 입찰가: 70,000,000원

총 취득 비용 예측:

* 예상 입찰가: 70,000,000원

* 인수해야 할 임차 보증금: 125,000,000원

* 총 예상 취득 비용: 70,000,000원 + 125,000,000원 = 195,000,000원

본 총 예상 취득 비용(195,000,000원)은 추정된 부동산 가치(약 85,840,000원 ~ 114,000,000원)를 크게 초과하므로, 투자 시 상당한 손실이 예상됩니다. 해당 물건은 매우 높은 위험을 수반하므로, 충분한 시장 조사와 법률 검토를 거친 후 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.