나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144128 [2] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제14층 제1402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144128 [2] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제14층 제1402호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2024타경144128
• 주소: 서울특별시 구로구 가마산로26길 5, 제14층 제1402호 (구로동, 로제리움2차)
• 감정가: 116,000,000원
• 최저가: 74,240,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매7계 2024타경144128 | 소재지: 서울특별시 구로구 가마산로26길 5, 제14층 제1402호 (구로동, 로제리움2차) | 감정가: 116,000,000원 | 최저가: 74,240,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서 (서울남부지방법원 2024타경144128 (2))

1.1. 기본 정보 및 현황 분석

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144128 (2)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제14층 제1402호

용도: 도시형생활주택 (아파트-원룸형)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 116,000,000원

토지면적: 2.54㎡ (약 0.77평)

건물면적 (전용): 14.91㎡ (약 4.51평)

건물면적 (추정 분양면적): 약 25.35㎡ (약 7.67평) (※원룸형 도시형생활주택 기준 추정치)

소유자/채무자/채권자: (개인정보 보호로 별도 표기)

특이사항/주의사항: 본건은 임대차 관계 미상이며, 내부구조 및 이용상태는 현장조사 당시 폐문 부재로 인해 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되어 실제와 상이할 수 있으므로, 입찰 전 현황 재확인이 필요합니다.

1.2. 입지 및 환경 분석

1.2. 1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '영림중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 공동주택, 오피스텔, 학교, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지역 내 주상용 건물입니다. 대중교통 이용이 매우 편리한 역세권 환경입니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 **대림역(지하철 2, 7호선)**이 소재하여 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다. 이는 특히 1인 가구 및 직장인 수요층에게 높은 선호도를 제공하는 핵심 요소입니다.

1.2. 3. 건물의 구조 및 이용상태

20층 건물 중 14층에 위치한 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(원룸형)으로, 외벽은 석재붙임 마감입니다. 위생, 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 기계식 주차설비 등이 갖춰져 있습니다. 이용상태는 원룸형 주거용 시설로 파악됩니다.

1.2. 4. 생활정보 및 상권분석

본건이 위치한 구로동 97번지 일대는 일반상업지역에 해당하여 상업시설 이용이 매우 편리합니다. 도보 5분 거리 내에 마트, 병원, 약국, 카페 등 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실생활 편의성이 높습니다. 대림역과 구로디지털단지역 상권의 영향을 받아 젊은 층 유동인구가 풍부하며, 임대수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.2. 5. 혐오시설 검토

인근에 대형 혐오시설은 확인되지 않으나, 일반상업지역에 위치하고 있어 유흥업소 등 근린생활시설의 밀집도가 높을 수 있습니다. 경매 물건의 특성상 직접 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 권리분석 및 잠재적 리스크

1.3. 1. 권리분석 (등기부)

본건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다. (최종 입찰 전 등기부등본 및 매각물건명세서 확인 필수)

1.3. 2. 임대차 관계

감정평가서상 임대 미상으로 기재되어 있어, 임차인의 존재 및 대항력 유무를 사전에 반드시 조사해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 보증금 전액을 인수할 수 있는 리스크가 있습니다.

1.3. 3. 잠재적 리스크

- 내부구조 현황 불일치: 폐문 부재로 인해 내부 구조 및 상태가 공부와 다를 수 있으므로, 명도 진행 시 예상치 못한 추가 비용(원상복구, 수리 등)이 발생할 수 있습니다.

- 건물 노후화 및 주차 협소: 건물이 오래되어 방음 및 단열이 부족할 수 있다는 후기가 있으며, 건물 내 주차공간이 협소하다는 의견이 있으므로 주차 문제 발생 가능성이 있습니다.

1.4. 종합 의견 및 투자 포인트

1.4. 1. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2호선 및 7호선 대림역을 이용할 수 있는 우수한 역세권 입지에 위치하며, 일반상업지역 내 소형 주택(원룸형 도시형생활주택)이라는 점에서 **임대수익형** 부동산으로 매우 매력적입니다. 감정가 116,000,000원은 일반적인 소형 오피스텔/도시형생활주택 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 2. 투자 포인트

- 역세권 소형 주택: 더블 역세권(2호선, 7호선) 입지로, 안정적인 임대수익 확보에 유리하며 공실 위험이 낮습니다.

- 일반상업지역 내 위치: 상업지역의 편리한 인프라와 높은 토지 가치를 반영합니다.

- 실수요층 풍부: 구로디지털단지 등 인근 업무지구 통근 수요 및 1인 가구 수요가 매우 풍부한 지역입니다.

1.4. 3. 결론

권리분석상 문제(미확인된 임차인 등)가 없다면, 현 감정가는 합리적인 수준이며 시세 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 **우수한 임대수익률**을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 명도 및 내부 현황 확인에 대한 리스크를 반영하여 보수적인 입찰가를 설정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계