나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144128 [2] 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제14층 제1402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1-3) : 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북측 인근(일련번호(1)) 및 "영림중학교" 남측 인근(일련번호(2,3))에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택 및 오피스텔, 각급의 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

일련번호(4) : 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "구로디지털단지역(지하철2호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

일련번호(5) : 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철1,7호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 오피스텔, 서울디지털 국가산업단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호(1) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 구로역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

일련번호(2,3) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 대림역(지하철2,7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.


일련번호(4) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 구로디지털단지역(지하철2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.


일련번호(5) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 가산디지털단지역(지하철1,7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제9층 제904호로서,
- 외 벽 : 알루미늄 패널 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제14층 제1402호로서,
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상16층 건물 내 제13층 제1305호로서,
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(4) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 건물 내 제5층 제517호로서,
- 외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(5) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 건물 내 제13층 제1309호로서,
- 외 벽 : 복합판넬 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호(1) : 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

일련번호(2,3) : 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

일련번호(4,5) : 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중임.

(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

일련번호(1-5): 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

일련번호(2) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

일련번호(3) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

일련번호(4) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

일련번호(5) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 7필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(1) : 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 13미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

일련번호(2) : 본건 북서측으로 폭 약 30미터, 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

일련번호(3) : 본건 북서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

일련번호(4) : 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 7미터 내외, 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 막다른 도로와 각각 접함.

일련번호(5) : 북측으로 폭 약 40미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 구로동 110 :도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(2) 구로동 97 :도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선

(3) 구로동 104-3 :도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(4) 대림동 1101-1 :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대림광역중심 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입,전이,원추,수평표면지역)<공항시설법>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

(5) 가산동 141-2 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(6) 가산동 141-3 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(7) 가산동 141-4 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(8) 가산동 141-5 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(9) 가산동 141-6 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(10) 가산동 141-7 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(11) 가산동 141-20 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(201

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대 미상임.
2) 본건의 내부구조 및 이용상태는 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준하여 표시하였으므로 현황과 상이할 수 있으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144128 (2)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 97 로제리움2차 제14층 제1402호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.54㎡ (약 0.77평)

토지지분: 2.54㎡ (약 0.77평)

건물면적: 14.91㎡ (약 4.51평)

건물지분: 14.91㎡ (약 4.51평)

1.3. 기타 기본 정보

감정가: 116,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 대항력있는 임차인

주의사항: 없음

특수물건정보: 대항력있는 임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 97번지 로제리움2차 건물 내에 위치하며, "영림중학교" 남측 인근에 소재합니다. 주변으로는 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 7호선 환승역인 대림역이 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본 물건은 여러 권리관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

3.2. 말소기준 권리

주식회사 케이뱅크의 가압류 (2023.09.26. 접수, 25,493,758원)가 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김혜린

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022.08.24.

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 129,000,000원

차임: 100,000원

전입일자: 2022.08.24.

확정일자: 2022.07.26.

배당신고일자: 2025.02.17.

대항력: 있음

비고:

3.4. 인수되는 권리

* 한국토지주택공사 임차보증금 129,000,000원

3.5. 말소되는 권리

* 주식회사 케이뱅크 가압류 (말소기준권리)

* 신용보증기금 가압류

* 관악세무서장 압류

* 서울신용보증재단 강제경매 (본 경매 개시채권자로 추정)

* 금천구 압류

* 소유권 이전 등기 (정연태, 고광태)

3.6. 기타 권리 사항

* 등기부채권 총액: 173,865,476원

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 상업시설

본건이 위치한 구로구 구로동 일대는 로제리움2차와 같은 오피스텔 및 도시형생활주택이 밀집해 있으며, 주변에 각종 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 소재하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 교통 접근성

지하철 2, 7호선 대림역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 직장인 및 학생의 접근성을 높여 임대 수요 확보에 긍정적입니다.

4.3. 시세 분석

본건이 속한 로제리움2차는 도시형생활주택 및 오피스텔로 구성된 복합 건물이며, 전용면적 14.91㎡(약 4.51평)의 소형 유닛입니다.

국토교통부 실거래가 자료 등에 따르면, 로제리움2차의 유사 면적(전용 7~8평) 실거래가 및 시세는 대략 1억 3천만 원에서 1억 7천만 원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가 1억 1천 6백만 원은 이러한 시세 범위의 하단 또는 그 이하 수준으로 보입니다.

하지만, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 2천 9백만 원을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 총 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 합산한 금액이 됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

로제리움2차 건물 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

영림중학교가 인접해 있으며, 신구로초등학교도 북측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 교통시설

대림역(지하철 2, 7호선)이 도보 거리에 위치하여 서울 주요 지역으로의 이동이 편리하며, 버스 노선 또한 다양하게 확보되어 있어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

한국토지주택공사의 임차보증금 1억 2천 9백만 원을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상보다 높은 금액으로, 실질적인 투자금 회수 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 핵심 요소입니다.

6.2. 소형 면적의 한계

전용면적 14.91㎡(약 4.51평)의 초소형 주거 공간으로, 실수요자 또는 임차인 확보에 있어서 수요층이 제한적일 수 있습니다.

6.3. 미상 임차인 정보

임차인 김혜린의 보증금 및 차임 정보가 공개되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 대항력이 존재하므로, 향후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 공부와의 차이 가능성

현장 조사 시 이해관계인의 폐문 부재로 인해 집합건축물대장상 건축물 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조 및 이용 상태가 공부와 상이할 수 있습니다. 경매 진행 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

6.5. 기타 법규 제한

토지이용계획상 일반상업지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역 등 여러 법규의 적용을 받습니다. 이는 일반적인 사항이나, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. 본건 주변에서는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 대림역 인근에 위치한 로제리움2차 소형 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 인프라가 잘 갖추어진 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징은 1억 2천 9백만 원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(1억 1천 6백만 원)보다 높은 금액으로, 실질적인 총 투자 비용이 상당할 수 있습니다. 임차인 김혜린의 보증금 미상 또한 잠재적 리스크로 작용합니다. 시세 분석 결과 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 판단되나, 인수되는 보증금을 고려한 신중한 접근이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지 : 지하철 2, 7호선 대림역 초역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성 : 감정가가 시세 범위의 하단에 있어, 인수 보증금을 고려한 합리적인 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 소형 주택 수요 : 1인 가구 증가 트렌드에 따라 소형 도시형생활주택에 대한 꾸준한 임대 및 매매 수요가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 116,000,000원이나, 인수해야 할 한국토지주택공사 임차인의 보증금이 129,000,000원으로 감정가보다 높습니다. 따라서 매수인의 실질적인 총 취득 비용은 입찰가에 129,000,000원을 더한 금액이 됩니다.

최근 로제리움2차의 유사 면적 물건 시세는 대략 1억 3천만 원에서 1억 7천만 원 수준으로 파악됩니다. 이를 바탕으로 본건의 적정 시장 가치를 약 1억 4천만 원으로 추정할 때, "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가 = (추정 시장 가치) - (인수 보증금)

예상 입찰가 = 140,000,000원 - 129,000,000원 = 11,000,000원 (1,100만원)

이는 보증금 부담을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 최적의 입찰가로, 총 취득 비용은 약 11,000,000원(입찰가) + 129,000,000원(인수 보증금) = 140,000,000원이 됩니다. 다만, 실제 경매 시장 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 입찰가는 달라질 수 있으므로 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.