나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144128 [1] 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제9층 제904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1-3) : 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북측 인근(일련번호(1)) 및 "영림중학교" 남측 인근(일련번호(2,3))에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택 및 오피스텔, 각급의 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

일련번호(4) : 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "구로디지털단지역(지하철2호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

일련번호(5) : 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철1,7호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 오피스텔, 서울디지털 국가산업단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호(1) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 구로역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

일련번호(2,3) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 대림역(지하철2,7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.


일련번호(4) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 구로디지털단지역(지하철2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.


일련번호(5) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 가산디지털단지역(지하철1,7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제9층 제904호로서,
- 외 벽 : 알루미늄 패널 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제14층 제1402호로서,
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상16층 건물 내 제13층 제1305호로서,
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(4) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 건물 내 제5층 제517호로서,
- 외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(5) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 건물 내 제13층 제1309호로서,
- 외 벽 : 복합판넬 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호(1) : 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

일련번호(2,3) : 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

일련번호(4,5) : 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중임.

(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

일련번호(1-5): 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

일련번호(2) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

일련번호(3) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

일련번호(4) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

일련번호(5) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 7필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(1) : 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 13미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

일련번호(2) : 본건 북서측으로 폭 약 30미터, 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

일련번호(3) : 본건 북서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

일련번호(4) : 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 7미터 내외, 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 막다른 도로와 각각 접함.

일련번호(5) : 북측으로 폭 약 40미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 구로동 110 :도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(2) 구로동 97 :도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선

(3) 구로동 104-3 :도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(4) 대림동 1101-1 :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대림광역중심 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입,전이,원추,수평표면지역)<공항시설법>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

(5) 가산동 141-2 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(6) 가산동 141-3 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(7) 가산동 141-4 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(8) 가산동 141-5 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(9) 가산동 141-6 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(10) 가산동 141-7 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(11) 가산동 141-20 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(201

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대 미상임.
2) 본건의 내부구조 및 이용상태는 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준하여 표시하였으므로 현황과 상이할 수 있으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144128 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제9층 제904호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 109,000,000원

* 토지면적: 3.60㎡ (토지 지분: 3.6㎡)

* 건물면적: 19.47㎡ (건물 지분: 19.47㎡)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북측 인근 및 "영림중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택 및 오피스텔, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 업무 환경이 형성되어 있습니다. 또한, 서울특별시 영등포구 대림동 및 금천구 가산동 일대의 "구로디지털단지역(지하철2호선)"과 "가산디지털단지역(지하철1,7호선)" 인근에 위치하여 다수의 업무 단지와도 인접해 있습니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재합니다. 지하철 이용 시에는 1호선 구로역, 2호선 대림역 및 구로디지털단지역, 1,7호선 가산디지털단지역 등을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황: 본건에는 대항력 있는 임차인 서OO 씨가 거주 중입니다.

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 01월 10일

* 확정일자: 2021년 12월 16일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 말소기준권리: 오케이저축은행의 가압류 (2023년 12월 18일 접수)

* 본건의 임차인은 말소기준권리보다 빠른 2021년 12월 16일에 확정일자를 받아 대항력이 있습니다.

* 그러나, 제공된 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 변제될 것으로 예상되어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 이는 낙찰자에게 유리한 조건으로 판단됩니다.

* 말소기준권리보다 늦은 가압류 (신용보증기금, 2024년 03월 11일) 및 강제경매 (서울신용보증재단, 2024년 11월 26일)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 변동:

* 2013년 04월 30일: 소유권이전 (김형준)

* 2022년 01월 24일: 소유권이전 (고광태, 매매가 103,500,000원)

* 집합건물 등기부 요약:

* 현재 소유권자는 고광태 씨입니다.

* 오케이저축은행 외 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후 권리들은 소멸 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 지역: 본건은 구로동 및 인근 대림동, 가산동 일대에 위치하며, 특히 구로디지털단지역과 가산디지털단지역을 중심으로 형성된 주요 업무 및 산업 단지와 인접해 있습니다.

* 상업시설: 주변에 각급 학교, 주거용 건물(아파트, 도시형생활주택), 오피스텔, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어, 직장인 및 학생 수요를 바탕으로 한 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 산업단지 연계: 대규모 산업단지 배후지로서 소형 주거 공간에 대한 지속적인 수요가 존재하며, 이는 오피스텔 및 도시형생활주택의 강점과 부합합니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 건물로, 지하 3층, 지상 20층 규모이며 본건은 9층에 위치합니다. 건물 외벽은 알루미늄 패널 마감 등이며, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 내부 구조 및 이용상태: 본 건물의 용도는 업무시설(오피스텔) 및 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. (건축물대장상)

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 화재 탐지 및 소화전 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 신구로초등학교, 영림중학교 등 각급 학교가 인근에 위치하며, 다양한 상업시설과도 접근성이 좋습니다.

* 면적 정보:

* 전용면적(건물면적): 19.47㎡ (약 5.89평)

* 건축물 정보:

* 건물명: 종인아네스트

* 사용승인일: 2012년 03월 19일

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 3층 / 지상 20층

* 용도: 업무시설(오피스텔 156실), 도시형생활주택(원룸형 60세대), 제1,2종 근린생활시설

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 1억 3천만원이 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어 보증금 인수 위험은 낮을 것으로 예상되나, 임차인의 배당 절차 및 실제 보증금 회수 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조 및 이용 상태가 공부와 상이할 수 있습니다. 경매 진행 시 재확인이 필수적입니다.

* 토지 이용계획: 해당 필지들은 도시지역, 일반상업지역 또는 준주거지역 등으로 지정되어 있으며, 도로, 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한이 적용될 수 있습니다. (상세 내용은 토지이용계획 및 제한상태 항목 참조)

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 주요 업무 지구인 구로디지털단지 및 가산디지털단지와 인접한 서울특별시 구로구에 위치한 도시형생활주택입니다. 소형 면적(19.47㎡)으로 1인 가구나 젊은 직장인 수요를 충족시킬 수 있는 입지적 장점을 가지고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성 또한 양호합니다. 감정가는 109,000,000원으로 책정되었으며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 '인수 보증금 합계: 0원' 표기로 보증금 인수 위험은 제한적으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 실제 보증금 회수 여부 및 공부와의 차이 가능성에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 디지털 산업단지 배후 주거지: 구로디지털단지, 가산디지털단지의 직주근접 수요가 높아 임대 공실률이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 소형 주거 상품의 희소성: 1인 가구 증가 추세에 따라 19.47㎡와 같은 소형 주거 공간의 수요는 지속적으로 존재합니다.

* 편리한 교통망: 다수의 지하철 노선 및 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 109,000,000원입니다. 대상 물건은 19.47㎡ (약 5.89평)의 전용면적을 가진 도시형생활주택으로, 주변 지역의 유사 상품 시세 및 투자 가치를 고려할 때, 임차인 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점을 감안하면 감정가 수준 또는 약간 상회하는 선에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 109,000,000원 ~ 125,000,000원

상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 현장 조사, 권리 관계 최종 확인, 동종 물건 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 특히, 임차인의 보증금 변제 절차 및 최종 인수 여부에 대한 정확한 확인이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.