나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144128 [1] 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제9층 제904호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144128 [1] 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제9층 제904호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2024타경144128 | 소재지: 서울특별시 구로구 공원로7길 11, 제9층 제904호 (구로동, 종인아네스트) | 감정가: 109,000,000원 | 최저가: 69,760,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144128 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제9층 제904호

용도 (공부상): 도시형생활주택

용도 (현황): 업무시설(오피스텔)로 이용 중 (※공부상 용도와 현황 이용상태 차이 발생, 유의 필요)

감정가: 109,000,000원

경매구분: 부동산강제경매 (매각대상: 토지/건물일괄매각)

소유자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적 (대지권): 3.60㎡ (약 1.09평)

건물면적 (전용): 19.47㎡ (약 5.89평)

건물 지분율: 1947

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제9층

외벽/창호: 알루미늄 패널 마감 등 / 샷시창호 등

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음

1.3. 위치 및 교통 분석

최고의 입지:

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '신구로초등학교' 북측 인근에 위치하며, 유사형의 공동주택 및 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 일반적인 주거 및 상업 혼재지역에 위치함.

교통상황:

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 구로역이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

도로 및 토지이용계획:

본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 13미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 과밀억제권역에 포함됨. 일반상업지역에 위치하여 토지의 효용 가치가 높음.

2. 심층 분석 및 투자 제언

2.1. 입지 조건 및 환경

주변 환경:

인근에 신도림역, 구로역, 대림역의 트리플 역세권 환경이 조성되어 있으며, 시내버스 노선의 다수가 경유하는 교통 요충지임. 애경 백화점, 테크노마트, CGV, 이마트, 홈플러스 등 다양한 쇼핑 및 문화 시설이 인접하여 생활 편의성이 높음.

배후 수요:

구로디지털단지 및 가산디지털단지, 고려대학교 구로병원 등이 인접하여 인근 직장 근무자의 임대 수요가 풍부할 것으로 예상됨.

2.2. 권리 분석

경매 유형 및 채권:

본건은 부동산강제경매 사건으로 채권자의 채권 회수를 목적으로 진행됨.

소유자 및 채권자의 관계, 선순위 권리 및 말소 기준 권리 등을 파악하기 위해서는 반드시 등기부등본 확인이 필수적임.

임대차 관계:

현재 임대차 관계는 '임대 미상'으로 조사되었으며, 이는 현장조사 시 이해관계인의 폐문 부재로 인한 것으로 보임. 따라서 실제 점유자 및 임대차 관계(대항력 여부)에 대한 철저한 현장 조사 및 명도 계획 수립이 중요함.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 특성:

본건이 위치한 구로동 110번지 일대는 일반상업지역으로, 상업 시설과 주거 시설이 혼재된 복합 상권을 형성하고 있음. 디지털 단지 종사자 및 주변 거주민을 대상으로 하는 생활 편의시설 및 음식점 등이 발달되어 있음.

생활 시설:

신구로초등학교가 인근에 위치하며, 다양한 쇼핑 시설과 문화 시설이 인접하여 편리한 도시 생활이 가능함. (상기 2.1. 참고)

혐오시설 여부:

과거 구로구 지역은 광명시와의 '혐오시설 빅딜' 등을 통해 쓰레기 소각장 등의 문제를 해결한 사례가 있으나, 본건 소재지(구로동 110)의 직접적인 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 일반상업지역 내 혼재된 주상복합지역 특성상 소음이나 주차 문제 등은 면밀히 검토해야 함.

2.4. 잠재적 리스크 및 주의사항

용도 불일치 리스크:

공부상 '도시형생활주택'이나 현황 '업무시설(오피스텔)'로 이용 중이라는 점은 대출, 세금, 건축법규 등에서 문제가 발생할 수 있는 주요 리스크 요인이므로, 낙찰 전 관할 구청을 통한 적법성 여부 확인이 반드시 필요함.

내부 구조 및 이용상태:

현장조사 시 폐문 부재로 인해 내부구조도 및 이용상태가 집합건축물대장 건축물현황도를 기준으로 표시되었으므로, 현황과 상이할 가능성이 높음. 입찰 전 내부 상태 및 구조 변경 여부를 재확인해야 함.

명도 리스크:

임대차가 미상인 경우, 점유자를 특정하기 어려워 명도 시 시간적, 비용적 리스크가 증가할 수 있음.

2.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본건은 1호선 구로역 인근의 일반상업지역에 위치하며, 디지털 단지 배후 수요가 풍부한 입지적 장점을 가짐. 건물 전용면적 19.47㎡의 소형 평형으로, 오피스텔 또는 도시형생활주택의 임대수익형 상품으로 적합함. 다만, 공부상 용도와 현황 이용상태의 불일치 문제, 임대차 미상으로 인한 명도 리스크 등 잠재적 문제점을 해결하기 위한 철저한 사전 조사가 요구됨.

투자 포인트:

1. 트리플 역세권 (신도림역, 구로역, 대림역) 인접 및 구로역 도보 이용 가능 교통 환경 우수.

2. 구로/가산디지털단지 직주근접 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

3. 일반상업지역에 위치한 토지 지분으로, 향후 자산 가치 상승 기대 가능성 보유.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계