나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144128 [4] 서울특별시 영등포구 대림동 1101-1 유탑유블레스 제층 제517호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1-3) : 서울특별시 구로구 구로동 소재 "신구로초등학교" 북측 인근(일련번호(1)) 및 "영림중학교" 남측 인근(일련번호(2,3))에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택 및 오피스텔, 각급의 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

일련번호(4) : 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "구로디지털단지역(지하철2호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

일련번호(5) : 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산디지털단지역(지하철1,7호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 유사형의 공동주택, 오피스텔, 서울디지털 국가산업단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호(1) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 구로역(지하철1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

일련번호(2,3) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 대림역(지하철2,7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.


일련번호(4) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 구로디지털단지역(지하철2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.


일련번호(5) : 본건 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 가산디지털단지역(지하철1,7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제9층 제904호로서,
- 외 벽 : 알루미늄 패널 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상20층 건물 내 제14층 제1402호로서,
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상16층 건물 내 제13층 제1305호로서,
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(4) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층 건물 내 제5층 제517호로서,
- 외 벽 : 돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

일련번호(5) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상18층 건물 내 제13층 제1309호로서,
- 외 벽 : 복합판넬 마감 등,
- 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

일련번호(1) : 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

일련번호(2,3) : 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

일련번호(4,5) : 아파트(도시형생활주택)으로 이용 중임.

(후면 "내부구조도" 참조)

설비내역

일련번호(1-5): 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호(1) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

일련번호(2) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

일련번호(3) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

일련번호(4) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

일련번호(5) : 인접 필지 대비 등고 평탄한 7필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일련번호(1) : 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 13미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

일련번호(2) : 본건 북서측으로 폭 약 30미터, 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

일련번호(3) : 본건 북서측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

일련번호(4) : 본건 북서측 및 남서측으로 폭 약 7미터 내외, 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 막다른 도로와 각각 접함.

일련번호(5) : 북측으로 폭 약 40미터, 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 구로동 110 :도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(2) 구로동 97 :도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선

(3) 구로동 104-3 :도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(4) 대림동 1101-1 :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대림광역중심 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입,전이,원추,수평표면지역)<공항시설법>, 상대보호구역(세부사항 : 남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>

(5) 가산동 141-2 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(6) 가산동 141-3 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(7) 가산동 141-4 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(8) 가산동 141-5 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)

(9) 가산동 141-6 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(10) 가산동 141-7 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

(11) 가산동 141-20 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(201

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대 미상임.
2) 본건의 내부구조 및 이용상태는 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준하여 표시하였으므로 현황과 상이할 수 있으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경144128 (4)

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 1101-1, 유탑유블레스 제5층 제517호

용도: 도시형생활주택

감정가: 107,000,000원

토지면적: 5.62㎡ (약 1.7평)

건물면적: 14.46㎡ (약 4.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOO

건축년도: 2011년

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 영등포구 대림동 1101-1번지에 소재하는 유탑유블레스 건물 내 제5층 제517호입니다.

주변 환경으로는 유사한 형태의 공동주택, 오피스텔, 학교, 다양한 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 생활 편의 시설 이용이 가능한 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 지하철 2호선 구로디지털단지역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 건물이 접한 도로는 북서측 및 남서측으로 폭 약 7미터 내외, 남동측으로는 폭 약 5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대림광역중심 지구단위계획구역)에 속하며, 소로1류(폭 10m-12m) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 도시계획적 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 3월 11일에 접수된 신용보증기금의 가압류(금액: 19,371,718원)입니다.

이 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, 본 건에는 대항력 있는 임차인 한국토지주택공사가 존재하며, 이 임차인의 임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 임대차보증금: 126,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2023년 3월 30일

* 확정일자: 2023년 3월 13일

* 대항력: 있음

* 권리분석 요약:

* 임차인의 보증금 126,000,000원 중 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 이는 낙찰가의 크기와 관계없이 매수인이 추가적으로 부담해야 하는 금액이 될 수 있으므로, 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

* 등기부채권 총액(말소기준권리 이후 권리 합계): 약 145,371,718원 (신용보증기금 가압류 + 서울신용보증재단 강제경매)

4. 상권분석

본 물건은 구로디지털단지역 인근에 위치하여 직주근접형 배후 수요를 기대할 수 있는 지역입니다. 주변에는 공동주택, 학교, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

최근 인근 지역에서 확인된 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다 (2026년 7월 거래 기준):

* 1116-18번지 (1997년 건축, 전용면적 46.64㎡): 240,000,000원

* 1111-5번지 (1994년 건축, 전용면적 31.72㎡): 53,970,000원

* 1111-5번지 (1994년 건축, 전용면적 31.84㎡): 53,970,000원

상기 거래 사례는 대부분 다세대 주택이며, 본건과 같은 도시형생활주택과는 건물의 종류, 연식, 규모 등에서 차이가 있습니다. 또한, 제공된 JSON 데이터에는 본건 유탑유블레스 물건 자체의 직접적인 최근 거래 정보가 포함되어 있지 않아, 정확한 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본 건의 감정가 107,000,000원 대비 전용면적 14.46㎡(약 4.4평)의 크기를 고려할 때, 유사 면적의 소형 주거 공간에 대한 면밀한 시세 조사가 필수적입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 2호선 구로디지털단지역 이용이 편리하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 식사, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 신구로초등학교, 영림중학교 등 교육 기관이 인근에 소재하여 자녀가 있는 가구의 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 한국토지주택공사(LH)가 보증금 126,000,000원으로 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있습니다. 경매 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로 상당한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 현황과 공부상 차이 가능성: 본 건은 현장 방문 조사가 불가능하여 집합건축물대장상의 건축물현황도를 기준으로 내부 구조 및 이용 상태가 작성되었습니다. 따라서 실제 현황과 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 실사를 통해 재확인해야 합니다.

* 소형 면적: 전용면적이 14.46㎡(약 4.4평)으로 매우 작은 소형 주거 공간입니다.

* 막다른 도로 접합: 건물이 접한 토지가 막다른 도로에 일부 접해 있어, 차량 통행 및 접근에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 영등포구 대림동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 2호선 구로디지털단지역의 역세권에 자리하고 있어 잠재적 가치를 지니고 있습니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하며, 임차인의 보증금 126,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 낙찰가 산정 및 실질적인 초기 투자 비용 결정에 핵심적인 요소로 작용합니다.

전용면적이 약 4.4평으로 매우 작은 소형 주거 공간이므로, 1인 가구 임대 수요나 소규모 투자 목적에 적합할 수 있습니다.

인근 지역의 시세, 본건의 복잡한 임대차 관계, 법적 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려한 신중하고 면밀한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 구로디지털단지역 인근의 소형 주거 상품으로서 잠재적 투자 가치 보유.

* 시세차익 가능성: 인수되는 임차 보증금을 고려한 실질적인 투자 금액 대비, 주변 시세 분석을 통한 저평가 매물 발굴 시 시세 차익 기대.

* 임대 수요: 1인 가구 중심의 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 107,000,000원입니다.

하지만 권리분석 결과, 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 임대차보증금이 126,000,000원으로 확인되었습니다. 이 보증금은 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

따라서, 본 건의 실질적인 예상 입찰가는 임차인이 인수해야 하는 보증금 126,000,000원을 기준으로 책정해야 합니다.

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터에는 인근의 다세대 주택 거래 사례가 포함되어 있으나, 본건과 같은 도시형생활주택과의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 다만, 인근 지역의 소형 주거 공간 시세를 참고할 때, 본 건의 감정가(107,000,000원)는 인수되는 임차 보증금(126,000,000원)보다 낮습니다. 이는 매수인이 최소한 임차 보증금 수준 이상의 금액을 초기 부담하게 됨을 의미합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전혀 변제받지 못한다고 가정할 경우, 매수인은 최소 126,000,000원의 보증금을 인수하게 됩니다.

* 따라서, 안전하고 합리적인 예상 입찰가는 최소 126,000,000원 이상 에서 시작해야 합니다.

* 명도 비용, 제반 법적 비용, 임차인과의 협상 가능성, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려할 때, 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 최종 입찰가는 본건의 현재 상태, 정확한 시세, 잠재적 가치 등을 면밀히 분석하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.