나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9526 [2] 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 판매시설2동 2층 105동203호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.04.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 ""지하철5호선 개화산역"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 지하철5호선 ""개화산역"" 및 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제2층 제204호, 203호로서,
(사용승인일: 2020.11.26)
외벽 : 석재타일 붙임 마감 등,
내벽 : 페인팅 마감 등
창호 : 새시 창호임.

이용상태

일련번호 1),2) 공히 공부상 ‘판매시설’이며, 2개호 현황 공실상태임.

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 승강기, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 세장형 토지로서 ‘판매시설’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약12미터 내외, 동측 및 북측으로 노폭 약8미터 내외, 남측으로 노폭 약6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(개화산역세권 장기전세주택 도시환경정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9526 (2)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 판매시설2동 2층 105동203호

용도: 판매시설

감정가: 1,300,000,000원

토지 면적: 29.31㎡ (8.87평)

토지 지분: 29.3099㎡ (8.87평)

건물 면적: 101.82㎡ (30.82평)

건물 지분: 101.8166㎡ (30.82평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 별내농업협동조합

특이사항: 공부상 판매시설이며 현황 공실상태임.

주의사항: 임대관계 미상임.

특수물건정보: 없음

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "지하철5호선 개화산역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 지하철5호선 "개화산역" 및 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 세장형 토지로서 ‘판매시설’ 건부지로 이용중임.

* 인접 도로 상태

본건 서측으로 노폭 약12미터 내외, 동측 및 북측으로 노폭 약8미터 내외, 남측으로 노폭 약6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

3. 건물 정보

* 건물 구조 및 사용승인

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물 내 제2층 제203호, 204호로서, (사용승인일: 2020.11.26) 외벽 : 석재타일 붙임 마감 등, 내벽 : 페인팅 마감 등 창호 : 새시 창호임.

* 건물 마감 및 설비

기본적인 위생설비 및 급배수설비 승강기, 주차장 등이 되어 있음.

* 건물 이용 상태

일련번호 1),2) 공히 공부상 ‘판매시설’이며, 2개호 현황 공실상태임.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (설정일: 2023-09-26, 금액: 2,280,000,000원)

* 주요 권리사항:

- 소유권이전: 주식회사소라홀딩스 (접수: 2023-05-10)

- 소유권이전: 이창선 (접수: 2023-09-26, 매매금 1,300,000,000원)

- 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (접수: 2023-09-26, 금액: 2,280,000,000원) - 말소기준

- 가압류: 경기신용보증재단 (접수: 2024-02-29, 금액: 18,740,000원) - 말소

- 가압류: 주식회사케이비국민카드 (접수: 2024-06-27, 금액: 19,377,364원) - 말소

- 압류: 강서구 (접수: 2024-11-25) - 말소

- 압류: 의정부지방검찰청 (접수: 2024-12-18) - 말소

- 임의경매: 별내농업협동조합 (접수: 2025-04-11, 개시결정액: 2,115,732,198원) - 본 경매

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 소멸됩니다.)

* 총 채무액: 2,318,117,364원

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 미상임.

(금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.)

5. 상권분석

* 입지: 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 "지하철5호선 개화산역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 주변 환경: 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 용도: 공부상 "판매시설"이며, 현황은 공실상태임.

* 교통: 지하철 5호선 개화산역 인근으로 교통 접근성이 양호합니다.

6. 생활정보

* 교통

지하철 5호선 개화산역 및 인근 버스정류장 위치로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

주변 근린생활시설 및 아파트 단지의 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

* 공실 위험

현재 2개 호실이 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다. 임대 수요 및 경쟁 분석이 필요합니다.

* 임대 관계 미상

임대차 계약 현황 및 보증금, 월세 등에 대한 정보가 확인되지 않아 잠재적인 인수 부담 또는 명도 저항 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획상 제한

도시지역, 준주거지역, 공항 관련 보호지구, 도로, 학교보호구역(상대/절대), 대공방어협조구역, 도시환경정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(2024.09.05~2029.09.09) 등 다수의 제한 사항 존재.

- 학교보호구역 (상대/절대) : 강서교육지원청 확인 필수

- 공항 관련 보호지구 (중요시설물보호지구, 수평표면구역) : 관련 법규 준수 필요

- 토지거래계약허가구역 지정 (2024.09.05~2029.09.09) : 허가 대상 여부 확인 필요

* 복합 용도 건물

건축물대장상 공동주택, 업무시설, 판매시설 등 복합 용도로 되어 있어, 본 물건(판매시설)의 정확한 용도 및 관리 규약 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2020년 사용승인된 비교적 신축의 판매시설로, 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 다수의 토지이용계획상 제한이 존재한다는 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물

2020년 사용승인된 건물로 관리 상태 및 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 역세권 인근

지하철 5호선 개화산역 도보 접근 가능한 거리에 위치하여 잠재적인 유동인구 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 일괄 매각

토지와 건물을 일괄 매각하여 권리 분석 및 명도가 상대적으로 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승

주변 개발 계획 (예: 개화산역세권 도시환경정비구역) 등을 고려 시 장기적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 1,300,000,000원

* 총 채무액: 2,318,117,364원

본 건은 권리 분석상 인수되는 채무가 없는 물건입니다.

현재 공실 상태이며 임대 관계가 불명확한 점, 복잡한 토지이용계획 제한 사항 등을 고려할 때, 낙찰 후 공실 해소 및 임대 수익 창출 계획을 면밀히 수립해야 합니다.

예상 입찰가는 현재 감정가를 기준으로 하되, 향후 예상 임대 수익률, 공실률, 명도 비용, 예상되는 개발 이익 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정은 현장 방문 및 추가 조사를 통해 심층적으로 진행하는 것을 권장합니다.

11. 주변 환경 분석 (혐오시설 등)

* 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특정 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 단, 공항 관련 보호구역 등 규제 사항은 존재합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.