나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9526 [2] 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 판매시설2동 2층 105동203호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9526 [2] 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 판매시설2동 2층 105동203호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매7계 2025타경9526 | 소재지: 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 판매시설2동 2층 105동203호 | 감정가: 1,300,000,000원 | 최저가: 832,000,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 경매 사건 요약

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9526 (2)이며, 매각대상은 토지 및 건물 일괄매각, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

현재 소유자 및 채무자는 이OO이며, 채권자는 별OOOOOOO입니다.

감정가는 금 1,300,000,000원으로 산정되었습니다.

1.2. 주요 물건 정보

소재지는 서울특별시 강서구 방화동 904 신마곡벽산블루밍 판매시설2동 2층 105동203호입니다.

용도는 판매시설로, 2020년 11월 26일에 사용승인된 신축급 건물입니다.

건물 전용면적은 101.82㎡ (약 30.82평)이며, 토지 지분면적은 29.31㎡ (약 8.87평)입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 지하철 5호선 개화산역 남동측 인근에 위치한 역세권 상가입니다.

지하철역과 각종 노선버스정류장이 가까워 대중교통 사정은 보통이며, 제반 차량 진출입이 가능합니다.

토지는 서측으로 약 12미터, 동측 및 북측으로 약 8미터, 남측으로 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

2.2. 주변 환경 및 용도

주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 도시지역 내 준주거지역에 해당하여 상업시설로서의 활용도가 높습니다.

3. 권리 분석 및 현황

3.1. 경매 진행 현황

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일한 이OO입니다.

별OOOOOOO을 채권자로 하여 진행 중이며, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(인수되는 권리)가 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 건물 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조의 지상 3층 건물 내 2층에 위치하며, 사용승인일이 2020년 11월 26일로 건축 연한이 짧은 신축급입니다.

공부상 용도는 판매시설이며, 현황은 2개호(203호, 204호)가 현재 공실 상태입니다.

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

현장조사 시 폐문 및 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인이 어려웠으므로, 임차인 현황 및 실제 이용 상태는 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 속한 용도지역은 준주거지역으로, 주거지역과 상업지역의 기능을 동시에 가질 수 있어 상권 활성화에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

개화산역 역세권이며 주변에 아파트 등 주거 단지가 밀집해 있어 고정 배후 수요는 풍부할 것으로 예상됩니다.

신축급 건물로서 깨끗한 시설을 갖추고 있어 입점 업종 선택의 폭이 넓을 수 있으나, 현재 공실 상태이므로 주변 상권과의 경쟁 우위를 확보하고 임차인을 유치하는 전략이 필요합니다.

4.2. 생활 정보 및 기타 참고 사항

주변에는 지하철 5호선 개화산역과 각종 노선버스정류장이 위치하며, 주변에 학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역(학교환경위생정화구역)에 해당하므로, 향후 입점 가능한 업종에 제한이 있을 수 있음을 유의해야 합니다. 강서교육지원청을 통한 확인이 필수입니다.

혐오시설 유무 등은 감정평가서에 언급되지 않았으며, 정확한 생활 편의시설 및 주변 환경 파악을 위해서는 현장 방문이 필수적으로 요구됩니다.

5. 투자 전략 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

1) 현 공실 상태: 가장 큰 리스크는 현재 공실이라는 점입니다. 낙찰 후 임차인 유치에 대한 적극적인 마케팅과 시간이 필요합니다.

2) 폐문으로 인한 내부 확인 불가: 현장조사 시 폐문 상태였으므로 내부 구조, 설비 상태, 명도 난이도 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3) 임대관계 미상: 임대관계가 미상으로 보고되어 있어, 실제 임차인 유무 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

4) 토지거래계약에관한허가구역: 지목 도로에 한정되지만, 2029년 9월까지 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

5.2. 종합 의견

서울특별시 강서구 방화동 신마곡지구 인근에 위치한 신축급 (2020년 준공) 준주거지역 판매시설로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 개화산역 역세권 및 주변 대단위 주거 배후 수요는 상업시설 투자에 긍정적인 요소입니다.

현재 공실 상태 및 임대차 관계 미상은 투자자가 해결해야 할 숙제이나, 이는 동시에 명도 리스크를 줄일 수 있는 기회일 수 있습니다. 다만, 학교보건법상 제한 업종에 대한 사전 확인이 필요하며, 임차인 유치 전략을 갖춘 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

5.3. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 5호선 개화산역 인근의 준주거지역에 위치하여 주거 및 상업 수요를 동시에 기대할 수 있는 역세권 입지입니다.

신축급 시설: 2020년 준공된 건물로, 깨끗하고 현대적인 시설을 갖추고 있어 별도의 대규모 수선 없이 즉시 임대나 사용이 가능합니다.

풍부한 배후 수요: 아파트, 오피스텔 등 주거시설이 밀집한 지역으로 고정적인 소비 인구 확보에 유리합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매7계